3.5各种税费 3.6投资利润 计算基数:土地取得成本+土地开发成本+管理费 或:地价 利润率:取行业平均利润率 3.7士地增值收益 土地的用途改恋或土地功能变化而引起的。 前者带来的增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的,应归整个社会 拥有。 如果土地的性能发生变化了,提高了土地的经济价值,也能使土地收益能 力增加,这个增加的收益,是由于士地性能改变而带来的,同样应归土地所有 者所有。(级差地租) 土地增值收益=(土地取得成本+土地开发成本十管理费十投资利息+税 费+开发利润)×土地增值收益率 土地增值收益率通常为10%-25%。 例题:某宗土地面积为1500m,该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元,士地开发费为每平方公里2亿元, 土地开发周期为两年,第一年投人资金占总开发费用的35%,开发商要求的投 资回报率为10%,当地土地出让增值收益率为15%,银行贷款年利率为6%,试 评估该土地的价格 分析该土地的各项投人成本均已知,可用成本法评估。 (1)计算土地取得费 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米 (2)计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 (3)计算投资利息3.5 各种税费 3.6 投资利润 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋管理费 或：地价 利润率：取行业平均利润率 3.7 土地增值收益 土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 前者带来的增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会 拥有。 如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能 力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有 者所有。（级差地租） 土地增值收益＝（土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税 费＋开发利润）×土地增值收益率 土地增值收益率通常为 10%一 25%。 例题：某宗土地面积为 15000m2，该地块的土地征地费用 (含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税)为每亩 10 万元，土地开发费为每平方公里 2 亿元， 土地开发周期为两年，第一年投人资金占总开发费用的 35%，开发商要求的投 资回报率为 10%，当地土地出让增值收益率为 15%，银行贷款年利率为 6%，试 评估该土地的价格。 分析该土地的各项投人成本均已知，可用成本法评估。 (1)计算土地取得费: 土地取得费＝10 万元/亩＝150 元/平方米 (2)计算土地开发费: 土地开发费=2 亿元/平方公里＝200 元/平方米 (3)计算投资利息: