策(诸如“萝卜加大棒”、分化房地产商等)③从目标和效果上来看:政府和学 者都认为房地产政策目标主要有三个:保持房地产投资的合理增长(本质上是经 济增长导向和经济效率目标)、控制房地产价格上涨过快和保障居民基本住房需 求(本质上是社会公平目标),但是这三重目标本身具有一定的冲突:比如,当 住房投资快速増长时,政府为了控制总需求过度扩张,采取紧缩银根、控制土地 等政策,虽然控制住了总需求,但同时也减少了住房的供给,使房地产市场供 求失衡,进而导致住房价格上涨,居民的购房能力下降。近些年来,我国政府对 房地产市场的调控始终在这三个相互冲突的日标之间徘徊,尤其是在前两个目 标和后一个目标之间摇摆不定,这也导致了政府对三个调控目标的优先次序不 明。不过也有些学者认为调控政策本身也存在导向失误,即宏观调控的目标是抑 制房价的增长幅度,而不是抑制房价本身。。但总体看来,学者们普遍认为房地 产政策的实施是有一定效果的,但没有达到所需或所期望的效果,因此主张区别 的实施调控政策和建立科学的居民消费观念和模式等等。④从外部环境上来看 这主要有两方面国内因素与国外因素。国内因素主要一是普通居民和企业的投资 渠道单一:由于当前市场上通货膨胀比较明显,居民和企业将暂时剩余的资金存 入银行已不再是一种明智选择。为了货币保值增值,只有把闲散资金集中起来投 资;而国内投资渠道比较狭窄,房地产又具有较好的保值增值性能,从而推动了 房地产的需求。二是银行等金融机构缺乏有效的投资渠道:年轻的中国股市多年 低迷,大大削减了银行等金融机构的投资热情。为追究资本的增值保值,银行便 将部分资金转而投入到风险小、利润较高的房地产业。此外,还与媒体舆论导向 失败或模糊有关。国外因素就是房地产外资过度涌入:人民币汇率升值的预期引 起了外资在我国投资的大幅增加,据相关统计,2005年外汇在中国内地房地产 市场中的收租物业总额总数就超过40亿美元。占2005年全年的外资投向中国房 地产业的总数约110亿美元的36.4%,而这些外资又以投机为主,大多涌向了高 档房地产的开发,虽然国家外汇管理局、建设部与2006年9月5日出台了《关 于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,使得海外投资商业物业的行为在 北京等大城市出现停顿,但由于海外投资者对于中国市场的长期看好,他们依旧 在寻找更多的投资机会。一些外资投资房地产正转向中国的二三线城市。与此同 时,一些海外资本也与国内的开发商建立起更为紧密和深层次的合作。使得外资 流向中国房地产业的行为更加隐蔽,在一定程度上扰乱了市场秩序,影响了国家 宏观调控的顺利实施 (2)当前研究的不足和缺陷 首先,在分析框架上缺少一个行之有效的模式。所有决策分析的核心,都在于 有这样的一种过程,或者创造这种过程,它能够预测一一或至少简要的说明 采取某种方案将产生的后果。也就是说,如果我们要选择某种将予以实施的方案 便需要冲从某种计划或过程中得知,这种方案将产生何种效果,以及其实现的目 标的程度如何一一这项任务要有一种模式来完成。现在的学者分析研究主要集中 于通过房地产政策实施以后的实际效果来进行评估政策的有效性,但很少有人提 出某种在政策实施之前就可以对其进行有效预测的分析模式,换句话说,没有 个可靠的政策模式来制定和分析政策。可以这样说,如今我们更需要的是“事前 年第6期 ⊕吕伟:《中国房地产政策博弈分析》,今日湖北理论版,2007年第2期 ③但炜、赵蓓:《2004-2007年房地产宏观调控政策探讨》,经济研究,2007年第5期 ⑧张虎:《中国房地产宏观调控实施阻力分析》,今日湖北理论版,2007年第1期策（诸如“萝卜加大棒”、分化房地产商等）⑥③从目标和效果上来看：政府和学 者都认为房地产政策目标主要有三个：保持房地产投资的合理增长（本质上是经 济增长导向和经济效率目标）、控制房地产价格上涨过快和保障居民基本住房需 求（本质上是社会公平目标），但是这三重目标本身具有一定的冲突：比如, 当 住房投资快速增长时, 政府为了控制总需求过度扩张, 采取紧缩银根、控制土地 等政策, 虽然控制住了总需求, 但同时也减少了住房的供给, 使房地产市场供 求失衡, 进而导致住房价格上涨, 居民的购房能力下降。近些年来, 我国政府对 房地产市场的调控始终在这三个相互冲突的日标之间徘徊, 尤其是在前两个目 标和后一个目标之间摇摆不定，这也导致了政府对三个调控目标的优先次序不 明。不过也有些学者认为调控政策本身也存在导向失误, 即宏观调控的目标是抑 制房价的增长幅度, 而不是抑制房价本身。⑦但总体看来，学者们普遍认为房地 产政策的实施是有一定效果的，但没有达到所需或所期望的效果，因此主张区别 的实施调控政策和建立科学的居民消费观念和模式等等。④从外部环境上来看： 这主要有两方面国内因素与国外因素。国内因素主要一是普通居民和企业的投资 渠道单一：由于当前市场上通货膨胀比较明显，居民和企业将暂时剩余的资金存 入银行已不再是一种明智选择。为了货币保值增值，只有把闲散资金集中起来投 资；而国内投资渠道比较狭窄，房地产又具有较好的保值增值性能，从而推动了 房地产的需求。二是银行等金融机构缺乏有效的投资渠道：年轻的中国股市多年 低迷，大大削减了银行等金融机构的投资热情。为追究资本的增值保值，银行便 将部分资金转而投入到风险小、利润较高的房地产业。此外，还与媒体舆论导向 失败或模糊有关。国外因素就是房地产外资过度涌入：人民币汇率升值的预期引 起了外资在我国投资的大幅增加，据相关统计，2005 年外汇在中国内地房地产 市场中的收租物业总额总数就超过40 亿美元。占2005 年全年的外资投向中国房 地产业的总数约110 亿美元的36.4％，而这些外资又以投机为主，大多涌向了高 档房地产的开发，虽然国家外汇管理局、建设部与2006 年9 月5 日出台了《关 于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，使得海外投资商业物业的行为在 北京等大城市出现停顿，但由于海外投资者对于中国市场的长期看好，他们依旧 在寻找更多的投资机会。一些外资投资房地产正转向中国的二三线城市。与此同 时，一些海外资本也与国内的开发商建立起更为紧密和深层次的合作。使得外资 流向中国房地产业的行为更加隐蔽，在一定程度上扰乱了市场秩序，影响了国家 宏观调控的顺利实施。⑧ （2）当前研究的不足和缺陷 首先，在分析框架上缺少一个行之有效的模式。所有决策分析的核心，都在于 有这样的一种过程，或者创造这种过程，它能够预测——或至少简要的说明—— 采取某种方案将产生的后果。也就是说，如果我们要选择某种将予以实施的方案， 便需要冲从某种计划或过程中得知，这种方案将产生何种效果，以及其实现的目 标的程度如何——这项任务要有一种模式来完成。现在的学者分析研究主要集中 于通过房地产政策实施以后的实际效果来进行评估政策的有效性，但很少有人提 出某种在政策实施之前就可以对其进行有效预测的分析模式，换句话说，没有一 个可靠的政策模式来制定和分析政策。可以这样说，如今我们更需要的是“事前 年第 6 期 ⑥ 吕伟：《中国房地产政策博弈分析》，今日湖北理论版，2007 年第 2 期 ⑦ 但炜、赵蓓： 《2004-2007 年房地产宏观调控政策探讨》，经济研究，2007 年第 5 期 ⑧ 张虎：《中国房地产宏观调控实施阻力分析》， 今日湖北理论版，2007 年第 1 期