房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING 62房地产开发风险识别 6.2.1房地产开发的风险因素 1.房地产开发全过程的风险认识 (1)投资决策阶段。前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否,将 直接影响到项目的成功与否。 (2)前期工作阶段。土地获取的方式、拆迁安置的难度等对项目开发 产生极大影响 规划设计阶段,市场研究与项目评估分析和预测的准确性,会影响设计 师的设计方案 (3)工程建设阶段。主要不确定因素源自建筑成本和工期 (4)租售与物业管理阶段。在经营阶段能否选择强有力的销售团队, 把握销售节奏和消费者心理,以及销售价格的控制,这是本阶段面临的较大 的风险 在物业管理阶段,需要一些专业的管理人员来进行管理。 2.房地产开发的风险因素结构框图 (1)系统风险 我国房地产开发活动系统风险常见的有市场供求风险、通货膨胀风险、 周期风险、资金变现风险、房地产政策变化风险、金融政策变化风险和技术 风险等 (2)非系统风险 房地产开发活动非系统风险常见的有融资风险、项目策划风险、管理风 险、合同纠纷风险、建筑技术风险等 6.22房地产开发项目风险的规律性特征 房地产开发项目风险从高到低的次序为:商业、办公、工业、住宅等房 地 63房地产开发项目不确定性分析 6.3.1盈亏平衡分析 1.盈亏平衡分析的基本原理 盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下,通过盈亏平衡房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 2 - 6 6.2 房地产开发风险识别 6.2.1 房地产开发的风险因素 1.房地产开发全过程的风险认识 （1）投资决策阶段。前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将 直接影响到项目的成功与否。 （2）前期工作阶段。土地获取的方式、拆迁安置的难度等对项目开发 产生极大影响。 规划设计阶段，市场研究与项目评估分析和预测的准确性，会影响设计 师的设计方案。 （3）工程建设阶段。主要不确定因素源自建筑成本和工期。 （4）租售与物业管理阶段。在经营阶段能否选择强有力的销售团队， 把握销售节奏和消费者心理，以及销售价格的控制，这是本阶段面临的较大 的风险。 在物业管理阶段，需要一些专业的管理人员来进行管理。 2.房地产开发的风险因素结构框图 （1）系统风险 我国房地产开发活动系统风险常见的有市场供求风险、通货膨胀风险、 周期风险、资金变现风险、房地产政策变化风险、金融政策变化风险和技术 风险等。 （2）非系统风险 房地产开发活动非系统风险常见的有融资风险、项目策划风险、管理风 险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。 6.2.2 房地产开发项目风险的规律性特征 房地产开发项目风险从高到低的次序为：商业、办公、工业、住宅等房 地产。 6.3 房地产开发项目不确定性分析 6.3.1 盈亏平衡分析 1.盈亏平衡分析的基本原理 盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡