新发明出现,从而使整体的开发成本降低。如若在原来技术水平下只能建造20 层的楼房,而现在的技术水平下可以建造100层的楼房,很明显会使得开发成本 降低。人口的增加,使得消费需求在其他条件不变的情况下同步增长,从而使价 格水平及其可获得的收益水平也会提高,所以增加供给量变得有利可图。此外 消费者消费行为的改变可以使不同的房地产类型的收益分配比例产生变化。国民 收入的增加可以增加一国整体的房地产需求总量,还有新资源的发现,如新矿或 可供生产的土地被发现,都能导致投资的增加。 当存在投资机会的时候,衡量能否进行实际投资的标准是考察投资收益的 高低是否足够引致投资者投入资本,即总收益水平减去总成本后的余额是否足够 大。如果投资于一个房地产项目,其总成本为土地购买价、建安费用加上其他如 税金、销售费用、中介服务费以及为此而花费的精力和时间的价值。总收益减去 总成本的余额除以总成本所得的比率即为投资的边际效率。一般而言,投资的边 际效率越髙,表示投资所能获得的报酬率越高。这样,投资是否实际进行就要看 其报酬水平能否抵消成本,相抵的报酬如果为正数,数值越大投资者对此项目越 有兴趣,反之,投资者就不会进行投资。 (二)房地产投资的基本含义 房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取 预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样,房地产开发企业所进行的 房地产开发是人们最熟悉的一种类型;为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相 当普遍的房地产投资类型;将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也 是房地产投资;企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等,都属于房地 产投资。尽管它们表现形式各异,但它们都有一个共同的特点,即通过牺牲现在 的某些利益换取预期收益。要强调的是,“现在的某些利益”是指即期的、确定 性的利益,但预期收益却要到未来才能实现,而且这种未来收益在时间和总量上 都难以精确预测。所以,房地产投资决策中,估算总成本和利润的同时还应考虑 时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上,并考虑预测的置 信水平时,才有可能作出合理的投资决策。 另外,因为在市场经济条件下,投资者往往同时面对多种投资机会,虽然 各个投资机会的即期支出相对容易确定,但是它们的未来收益却是难以确定的 而且,投资者在决策之前,往往会发现,诱人的机会常常不只一个,但投资者可 资利用的资源却总是有限的,所以,这时就需要有一种方法能够对各种投资方案2 新发明出现，从而使整体的开发成本降低。如若在原来技术水平下只能建造20 层的楼房，而现在的技术水平下可以建造100层的楼房，很明显会使得开发成本 降低。人口的增加，使得消费需求在其他条件不变的情况下同步增长，从而使价 格水平及其可获得的收益水平也会提高，所以增加供给量变得有利可图。此外， 消费者消费行为的改变可以使不同的房地产类型的收益分配比例产生变化。国民 收入的增加可以增加一国整体的房地产需求总量，还有新资源的发现，如新矿或 可供生产的土地被发现，都能导致投资的增加。 当存在投资机会的时候，衡量能否进行实际投资的标准是考察投资收益的 高低是否足够引致投资者投入资本，即总收益水平减去总成本后的余额是否足够 大。如果投资于一个房地产项目，其总成本为土地购买价、建安费用加上其他如 税金、销售费用、中介服务费以及为此而花费的精力和时间的价值。总收益减去 总成本的余额除以总成本所得的比率即为投资的边际效率。一般而言，投资的边 际效率越高，表示投资所能获得的报酬率越高。这样，投资是否实际进行就要看 其报酬水平能否抵消成本，相抵的报酬如果为正数，数值越大投资者对此项目越 有兴趣，反之，投资者就不会进行投资。 （二）房地产投资的基本含义 房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取 预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的 房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相 当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也 是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地 产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在 的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定 性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上 都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑 时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置 信水平时，才有可能作出合理的投资决策。 另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然 各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的； 而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可 资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案