进行评估,帮助投资者在各种限制条件的前提下,如可承受的风险、所要求的资 产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等,使得最终所选 择的投资项目获得最大的效益。 二、房地产投资的特征 同一般投资相比,房地产投资具有以下特征 房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产,土 地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的,而 且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成,也不能移动。这一特点给房地产供 给和需求带来重大影响,如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果,所 以投资决策对房地产投资更为重要。 2、房地产投资的高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业 投资一宗房地产,少则几百万,多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特 点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因:一是 土地开发的高成本性。由于土地的位置固定,资源相对稀缺程度较髙以及其具有 不可替代性,土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位 置、面积、环境等特点,作为要价的依据,收取较髙的报酬:同时作为自然资源 的土地,不能被社会直接利用,必须投入一定的资本进行开发,所有这些因素都 使土地开发的成本提高。二是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本, 通常也高于一般产品的生产成本,这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材 料和物资,需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员,要使 用许多大型施工机械。此外,由于建筑施工周期一般较长,占用资金量较大,需 要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时,由于普遍采用分期付款、抵押 付款的方式,使房地产的投入资金回收缓慢,因此,也增加了房屋建筑物的成本 量。三是房地产经济运作中交易费用高,一般而论,房地产开发周期长、环节多 涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中, 包括广告费、促销费、公关费都比较高昂,从而也增大了房地产投资成本 3、房地产投资的回收期长和长周期性。整个房地产投资的实际操作,就是 房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言,它的开发阶段一直会持续 到项目结束,投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经 过许多环节,从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造,一直到建筑物的投3 进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资 产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选 择的投资项目获得最大的效益。 二、房地产投资的特征 同一般投资相比，房地产投资具有以下特征： 1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土 地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而 且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供 给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所 以投资决策对房地产投资更为重要。 2、房地产投资的高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业， 投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特 点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：一是 土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有 不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位 置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源 的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都 使土地开发的成本提高。二是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本， 通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材 料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使 用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需 要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押 付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本 量。三是房地产经济运作中交易费用高，一般而论，房地产开发周期长、环节多， 涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中， 包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。 3、房地产投资的回收期长和长周期性。整个房地产投资的实际操作，就是 房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续 到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经 过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投