基于服务者模式(互动制度模式)的房地产政策分析 张少臣 国际政治 06300170009 一、问题的缘起 自从1997年亚洲金融危机我国的整体经济水平持续紧缩至2002年,期间国家 直致力于推出了一系列拉动消费的政策措施;在国家一系列鼓励消费政策的推动 下全国经济势头重现迅猛,在这样大背景刺激和带动下房地产投资持续保持较快 的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展趋势。房地产市场 的活跃,对于改善居民居住条件、带动相关产业发展,拉动经济增长作出了重要贡 献。但是,局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽 合理、价格增长过快等问题,这又引起了中央政府的密切关注和担忧,出台了 系列的紧缩政策,特别是2004-2008年期间的“国六条”、“国八条”、“九部 委意见”和相关的土地、金融与税收政策,对其评价更是众说纷纭。首先,我试 图从以下几个指标概念来探析房地产问题真正内涵。 (1)房价相对稳定度 房价是否相对稳定,主要看房价年上涨幅度与居民人均可支配收入增长幅度 GDP增长率、人均GDP增长率是否保持基本一致,或者至少不能高出太多,只有这 样,房价上升才不会降低居民购房的实际支付能力,价格上升和市场发展才是 可持续的 见表1,我们可以发现,在2003年前,房价的增长率是远低于城镇人均可支配 收入水平与(人均)国内生产总值的增长幅度,由此可见,房价当时还不是人们 讨论的主要话题;但就在2004-2006年,一切在国家的政策下发生了反向逆转, 房价开始疯涨,脱离了正常轨道;此后虽然房价较为平稳,但却已经处于一个高 价位状态,难以调控。其中不可忽视的是主要城市诸如上海、北京、广州等局部 地区的房价的“异常”情况。此时,我们是否会有这样一个想法一一房价是否是 由中央政策亲手调控上去的? 表12002~2006年全国房价、收入、GDP比较表 年份住宅平均销售价城镇人均可支配收国内生产总值(亿元)人均国内生产总值 格(元) 入(元) 20020920372%7702801229120332.69.74%939805900% 2 0 9 20021970502%8472209.9%13582271287%1054191217 ③望晓东、张效军、袁中友:《房地产宏观调控政策绩效评价及相关思考》,经济体制改革, 2008年第四期基于服务者模式（互动制度模式）的房地产政策分析 张少臣 国际政治 06300170009 一、问题的缘起 自从1997年亚洲金融危机我国的整体经济水平持续紧缩至2002年,期间国家一 直致力于推出了一系列拉动消费的政策措施；在国家一系列鼓励消费政策的推动 下全国经济势头重现迅猛，在这样大背景刺激和带动下房地产投资持续保持较快 的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展趋势。房地产市场 的活跃,对于改善居民居住条件、带动相关产业发展,拉动经济增长作出了重要贡 献。但是,局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽 合理、价格增长过快等问题，这又引起了中央政府的密切关注和担忧，出台了一 系列的紧缩政策，特别是2004-2008年期间的“国六条”、“国八条”、“九部 委意见”和相关的土地、金融与税收政策，对其评价更是众说纷纭。首先，我试 图从以下几个指标概念来探析房地产问题真正内涵。 （1） 房价相对稳定度 房价是否相对稳定, 主要看房价年上涨幅度与居民人均可支配收入增长幅度、 GDP增长率、人均GDP增长率是否保持基本一致, 或者至少不能高出太多, 只有这 样, 房价上升才不会降低居民购房的实际支付能力, 价格上升和市场发展才是 可持续的。① 见表1，我们可以发现，在2003年前，房价的增长率是远低于城镇人均可支配 收入水平与（人均）国内生产总值的增长幅度，由此可见，房价当时还不是人们 讨论的主要话题；但就在2004-2006年，一切在国家的政策下发生了反向逆转， 房价开始疯涨，脱离了正常轨道；此后虽然房价较为平稳，但却已经处于一个高 价位状态，难以调控。其中不可忽视的是主要城市诸如上海、北京、广州等局部 地区的房价的“异常”情况。此时，我们是否会有这样一个想法——房价是否是 由中央政策亲手调控上去的？ 表1 2002～2006年全国房价、收入、GDP比较表 年份 住宅平均销售价 格（元） 城镇人均可支配收 入（元） 国内生产总值（亿元） 人均国内生产总值 (元) 200 2 2092.0 0 3.72% 7702.80 12.29 % 120332.6 9 9.74% 9398.05 9.00% 200 2197.0 5.02% 8472.20 9.99% 135822.7 12.87% 10541.9 12.17 ① 望晓东、张效军、袁中友：《房地产宏观调控政策绩效评价及相关思考》，经济体制改革， 2008年第四期