货币银行学中国保障房及其金融政策 适用住房建设管理办法》,文件中对建立经济适用房供应体制提出了详细的规范 和要求。 1995年,《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工 程实施方案的通知》颁布,“安居工程”对此工程建造的房屋的大量要求都与经 济适用房相同,诸如:“凡用于国家安居工程的建设用地,一律由城市人民政府按 行政划拨方式供应。地方人民政府相应减免有关费用”,以及“国家安居工程住 房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难 户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家 庭。”正因为如此,我认为“安居工程”正式拉开了我国建设经济适用房供应体 制的帷幕 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》 明确提出:“建立以经济适用房为主体的多次层的住房供应体系。”据此相关部门 于当年相继联合下发了一系列规范性文件,此后各地陆续出台了关于经济适用住 房的建设和销售管理办法。商业银行可向个人发放住房贷款,房屋购买进入了 “贷款时代”。计划经济体制下的住房实物分配制度就此终结,住房分配货币化 正式确立。2008年建设部颁布《经济适用住房管理办法》进一步明确强调了经 济适用房的相关制度和规定。 13经济适用房政策在执行中的情况 经济适用房政策作为解决中低收入人群住房困难问题的针对性政策,在中国 住房改革的过渡历程中不可否认的取得了相当的成效:一方面基本实现了政策的 初衷,为广大低收入人群提供了基本的住房保障;另一方面对中国的房地产产业 结构也提到了调整作用,遏制了房地产开发商一味的开发中髙端房产,某种程度 上抑制了房价的过快上涨。但与此同时,经济适用房制度在执行的过程中,也出 现了一些问题,经整理总结大概有以下几方面: 从供给方面来看,经济适用房的建设和供应动力不足。由于经适房是政策性 的保障性住房,地方财政无法获取土地出让金和各项税收等等正常的利益,甚至 还要倒贴钱对相关项目施以补助,如此一来,地方动力自然不足;同时开发商从 经适房的产销中获得的利益也难以与普通商品房的开发相提并论,开发商方面的 动力同样缺失。 从生产建造方面来看,经适房的建造也存在很多问题,乱象丛生:由于经适 房的开发利润微薄,因此其成品质量往往比不上正常商品房,常常在短时间内就 出现外墙脱落等质量问题,令购房者寒心;国家对经适房的面积有着严格的要求, 但有的开发商无视这些准则,建造的经适房远远超出应有的面积,导致政策面向 的中低收入人群无力购买,望房兴叹。 从销售方面来看,经适房政策的落实也存在着不少困难:经适房的购买限制 非常严格,例如大部分地区对持有本地户籍并且达到一定年限这样的要求,便将 很多城市低收入流动人口,进城务工人员等拒之门外;由于经适房与普通商品房 的巨大价差,使得这一行业存在着巨大的灰色利润市场,存在官商勾结,或相关 管理人员利用职务之便从中获利的现象,如“六连号”“房妹”和“娃娃经适房 等等权力分配等腐败问题屡见不鲜。货币银行学 中国保障房及其金融政策 3 适用住房建设管理办法》，文件中对建立经济适用房供应体制提出了详细的规范 和要求。 1995 年，《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工 程实施方案的通知》颁布，“安居工程”对此工程建造的房屋的大量要求都与经 济适用房相同，诸如：“凡用于国家安居工程的建设用地,一律由城市人民政府按 行政划拨方式供应。地方人民政府相应减免有关费用”，以及“国家安居工程住 房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难 户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家 庭。”正因为如此，我认为“安居工程”正式拉开了我国建设经济适用房供应体 制的帷幕。 1998 年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》 明确提出：“建立以经济适用房为主体的多次层的住房供应体系。”据此相关部门 于当年相继联合下发了一系列规范性文件,此后各地陆续出台了关于经济适用住 房的建设和销售管理办法。商业银行可向个人发放住房贷款, 房屋购买进入了 “贷款时代”。计划经济体制下的住房实物分配制度就此终结, 住房分配货币化 正式确立。2008 年建设部颁布《经济适用住房管理办法》进一步明确强调了经 济适用房的相关制度和规定。 1.3 经济适用房政策在执行中的情况 经济适用房政策作为解决中低收入人群住房困难问题的针对性政策，在中国 住房改革的过渡历程中不可否认的取得了相当的成效：一方面基本实现了政策的 初衷，为广大低收入人群提供了基本的住房保障；另一方面对中国的房地产产业 结构也提到了调整作用，遏制了房地产开发商一味的开发中高端房产，某种程度 上抑制了房价的过快上涨。但与此同时，经济适用房制度在执行的过程中，也出 现了一些问题，经整理总结大概有以下几方面： 从供给方面来看，经济适用房的建设和供应动力不足。由于经适房是政策性 的保障性住房，地方财政无法获取土地出让金和各项税收等等正常的利益，甚至 还要倒贴钱对相关项目施以补助，如此一来，地方动力自然不足；同时开发商从 经适房的产销中获得的利益也难以与普通商品房的开发相提并论，开发商方面的 动力同样缺失。 从生产建造方面来看，经适房的建造也存在很多问题，乱象丛生：由于经适 房的开发利润微薄，因此其成品质量往往比不上正常商品房，常常在短时间内就 出现外墙脱落等质量问题，令购房者寒心；国家对经适房的面积有着严格的要求， 但有的开发商无视这些准则，建造的经适房远远超出应有的面积，导致政策面向 的中低收入人群无力购买，望房兴叹。 从销售方面来看，经适房政策的落实也存在着不少困难：经适房的购买限制 非常严格，例如大部分地区对持有本地户籍并且达到一定年限这样的要求，便将 很多城市低收入流动人口，进城务工人员等拒之门外；由于经适房与普通商品房 的巨大价差，使得这一行业存在着巨大的灰色利润市场，存在官商勾结，或相关 管理人员利用职务之便从中获利的现象，如“六连号”“房妹”和“娃娃经适房” 等等权力分配等腐败问题屡见不鲜