货币银行学中国保障房及其金融政策 14新“经济适用房”在上海 我们以上海市为例,来看一看地方政府对经济适用房的具体实施办法和规则 到底是怎样的。需要注意的是,上海市是全国2014年全国六个共有产权房试点 城市之一,以往的经适房制度已经被共有产权住房所取代。这里就不得不提到“共 有产权保障住房“,这一制度可以说是经济适用房的优化版,在前文中我们提到 了一些经适房的主要问题,而针对这些突出的问题,共有产权住房应运而生。 共有产权住房是指“地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配 售给符合条件的保障对象家庭;由保障对象家庭与地方政府签订合同,约定双方 的产权份额以及保障房将来上市交易的条件,以及所得价款的分配份额,而房屋 产权可由政府和市民按一定比例持有。“以我的理解,通俗来说,共有产权住房 就是将以往经适房政府在出让金等方面做出的费用减免支持,转化为政府对住房 的出资,在保障户以低价购买保障住房后,政府作为出资人之一,与保障户共同 持有房屋的产权。从而将来发生上市交易时,所得的利润可以在住户和政府之间 按照产权比例分配。在我看来,共有产权住房制度使得住户无法再通过其来获得 价差的利润,使心怀不轨的人打消通过共有产权住房获利的想法 因为在上海经适房已经被共有产权住房取代,所以09年《上海市经济适用 住房管理试行办法》已被废止,取而代之的是16年颁发的《上海市共有产权保 障住房管理办法》,其中对上海市共有产权住房的建设管理,申请供应,供后管 理,监督管理和法律责任等都做出了详细的要求。现将上海市有关经适房和共有 产权住房相关政策的部分关键和值得讨论的内容摘抄如下 在建设方面 “共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建 的方式进行开发建设。”这里给出了共有产权房的两种建设方式,单独选址集中 建设和在商品住宅项目中配建。在实际中,不仅是上海,各地政府都会在商品住 宅项目中配建保障性住房,这样可以避免低收入人群都集中在相对低配置的小区 内,优化低收入群体的居住结构,但这样的政策同时也会产生公平性的探讨一一 这对于以商品房市场价格购买住房的住户来说是不是不公平呢:中低收入人群付 出低于市场价格的价钱,实际上却享受着和他们一样的居住体验和保障 “共有产权保障住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求,综合考虑 住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素,在较小的套型内满足家庭基 本居住生活要求。”[1]可以看到,共有产权住房仍然具有强烈的保障性质,“在 较小的套型内满足家庭基本居住生活要求”,虽然从经适房改名为共有产权住房, 但其保障性丝毫没有变化 第二,在申请标准方面: “同时符合下列条件的本市城镇户籍家庭或者个人,可以申请购买共有产权 保障住房 (一)具有本市城镇常住户口达到规定年限,且户口在提出申请所在地达到 规定年限 (二)住房面积低于规定限额 (三)可支配收入和财产低于规定限额; (四)在提出申请前的规定年限内,未发生过因住房转让而造成住房困难的 2018年《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》货币银行学 中国保障房及其金融政策 4 1.4 新“经济适用房”在上海 我们以上海市为例，来看一看地方政府对经济适用房的具体实施办法和规则 到底是怎样的。需要注意的是，上海市是全国 2014 年全国六个共有产权房试点 城市之一，以往的经适房制度已经被共有产权住房所取代。这里就不得不提到“共 有产权保障住房“，这一制度可以说是经济适用房的优化版，在前文中我们提到 了一些经适房的主要问题，而针对这些突出的问题，共有产权住房应运而生。 共有产权住房是指“地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配 售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方 的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋 产权可由政府和市民按一定比例持有。“以我的理解，通俗来说，共有产权住房 就是将以往经适房政府在出让金等方面做出的费用减免支持，转化为政府对住房 的出资，在保障户以低价购买保障住房后，政府作为出资人之一，与保障户共同 持有房屋的产权。从而将来发生上市交易时，所得的利润可以在住户和政府之间 按照产权比例分配。在我看来，共有产权住房制度使得住户无法再通过其来获得 价差的利润，使心怀不轨的人打消通过共有产权住房获利的想法。 因为在上海经适房已经被共有产权住房取代，所以 09 年《上海市经济适用 住房管理试行办法》已被废止，取而代之的是 16 年颁发的《上海市共有产权保 障住房管理办法》，其中对上海市共有产权住房的建设管理，申请供应，供后管 理，监督管理和法律责任等都做出了详细的要求。现将上海市有关经适房和共有 产权住房相关政策的部分关键和值得讨论的内容摘抄如下： 在建设方面： “共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建 的方式进行开发建设。”4这里给出了共有产权房的两种建设方式，单独选址集中 建设和在商品住宅项目中配建。在实际中，不仅是上海，各地政府都会在商品住 宅项目中配建保障性住房，这样可以避免低收入人群都集中在相对低配置的小区 内，优化低收入群体的居住结构，但这样的政策同时也会产生公平性的探讨—— 这对于以商品房市场价格购买住房的住户来说是不是不公平呢：中低收入人群付 出低于市场价格的价钱，实际上却享受着和他们一样的居住体验和保障。 “共有产权保障住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求,综合考虑 住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素,在较小的套型内满足家庭基 本居住生活要求。” [1]可以看到，共有产权住房仍然具有强烈的保障性质，“在 较小的套型内满足家庭基本居住生活要求”，虽然从经适房改名为共有产权住房， 但其保障性丝毫没有变化。 第二，在申请标准方面： “同时符合下列条件的本市城镇户籍家庭或者个人,可以申请购买共有产权 保障住房： （一）具有本市城镇常住户口达到规定年限,且户口在提出申请所在地达到 规定年限； （二）住房面积低于规定限额； （三）可支配收入和财产低于规定限额； （四）在提出申请前的规定年限内,未发生过因住房转让而造成住房困难的 4 2018 年《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》