地块取得时间项目约为2008年5月，项目进展顺利的话，2008年下半年开工， 2009年下半年首期开盘。 2、建设进度：根据出让地块的分布，建议项目按四期开发： 一期开发F地块，该地块紧邻运河，在整个项目中自然景观最为丰富，可以 为本项目集聚人气：二期开发E地块，该地块位于湖墅南路东侧，可在沿街部 分布置商铺：三期开发C、D地块：四期开发A、B两幢酒店式公寓。 根据杭州目前同等规模在建楼盘的建设进度，每期开发时间约为18个月（不 含室外工程，具体开发进度见附表1)。预计整个项目将于2013年全部结束。 4.4项目投资成本估算 本项目定位为顶级高档公寓，因此无论是在建筑设计、建材、景观环境、智 能化等方面都应与之相配套，成本比目前杭州普通楼盘将大大提高。 1、土地费用根据项目现金流倒算。 2、前期规费按杭州市相关规定缴纳。 3、前期工程费参考杭州市目前通行成本确定。 4、建安成本参考杭州市目前建筑造价并适当上浮。住宅建安成本按2800 元/平方米，酒店式公寓按4000元/平方米（精装修），幼儿园按2000元/平方米 估算。考虑到本项目地下车位部分为立体车位，造价较高，地下工程按3000元/ 平方米估算。 5、赠送价值4万元户的居家智能化（数字化智能系统）或户式中央空调， 以提高楼盘的价值。 6、本项目规模大，定价高，销售难度大，销售费用按销售收入的2%估算。 7、财务费用，利率取8%，根据资金平衡表计算而得。 8、管理费用按前期规费、前期工程费、工程费用总和的3%估算，不可预见 费按前期规费、前期工程费、工程费用总和的5%估算。 详见下表4-2。28 地块取得时间项目约为 2008 年 5 月，项目进展顺利的话，2008 年下半年开工， 2009 年下半年首期开盘。 2、建设进度：根据出让地块的分布，建议项目按四期开发： 一期开发 F 地块，该地块紧邻运河，在整个项目中自然景观最为丰富，可以 为本项目集聚人气；二期开发 E 地块，该地块位于湖墅南路东侧，可在沿街部 分布置商铺；三期开发 C、D 地块；四期开发 A、B 两幢酒店式公寓。 根据杭州目前同等规模在建楼盘的建设进度，每期开发时间约为 18 个月（不 含室外工程，具体开发进度见附表 1）。预计整个项目将于 2013 年全部结束。 4.4 项目投资成本估算 本项目定位为顶级高档公寓，因此无论是在建筑设计、建材、景观环境、智 能化等方面都应与之相配套，成本比目前杭州普通楼盘将大大提高。 1、土地费用根据项目现金流倒算。 2、前期规费按杭州市相关规定缴纳。 3、前期工程费参考杭州市目前通行成本确定。 4、建安成本参考杭州市目前建筑造价并适当上浮。住宅建安成本按 2800 元/平方米，酒店式公寓按 4000 元/平方米（精装修），幼儿园按 2000 元/平方米 估算。考虑到本项目地下车位部分为立体车位，造价较高，地下工程按 3000 元/ 平方米估算。 5、赠送价值 4 万元/户的居家智能化（数字化智能系统）或户式中央空调, 以提高楼盘的价值。 6、本项目规模大，定价高，销售难度大，销售费用按销售收入的 2%估算。 7、财务费用，利率取 8%，根据资金平衡表计算而得。 8、管理费用按前期规费、前期工程费、工程费用总和的 3%估算，不可预见 费按前期规费、前期工程费、工程费用总和的 5%估算。 详见下表 4-2