能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的土地,这是房地产企业成功的初 始条件。例如,房地产开发企业要开发住宅,那么就必须考虑相应的土地区位是 否生活便利、出行方便,居民就业中交通成本是否能够控制在一定范围内,住宅 小区周边基础设施能否满足居民生活需要等因素。又如,房地产开发企业要开发 办公楼,那么同样要考虑一系列相关因素,考虑周边是否聚集了相当数量的工商 企业,交通、通讯设施是否完善,金融、保险、物流等相关商务机构能否满足企 业经营需要,其他相关商务成本的高低等。只有在这些条件满足的情况下,房地 产开发企业才能有效地吸引相关房地产用户,也才能成功进行房地产开发。 3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段 土地是房地产市场发展的源头,控制土地供应量可以从源头上控制房地产供 给,对调节房地产供求关系能够起到直接的强有力作用。如果源头失控或控制不 当,势必引起房地产市场整体岀现较大的波动,不利于优化资源配置,也会造成 巨大的社会成本。政府根据国民经济整体发展水平及趋势、居民住房需求水平及 其变化等因素,对土地供应量进行适时调控,可以对房地产市场供求关系产生直 接的影响,从而有利于实现国民经济整体健康发展。我国多次出现的投资过热都 与土地供应失控密切相关。从当前实践来看,乱占、滥用土地,大搞开发区就是 典型的例证。土地供应量过多,造成对房地产的盲目投资。因此,加强对土地供 应的总量控制,显得更为重要。土地供应控制的目的是使土地供应与城市经济发 展水平相适应,与城市建设规划相衔接,与市场吸纳能力相一致,与城市基本建 设投资规模相协调。在实施过程中,一方面要准确把握土地供应总量调控和经济 发展的关系问题,确保整体经济和房地产市场的可持续发展。另一方面,要建立 有效的土地供应总量的宏观调控机制,理顺土地利用总体规划、城市发展规划和 土地利用年度计划的编制及其执行等多方面的关系,通过采用一系列强制性的制 约手段,逐步建立和完善土地供应总量的宏观调控机制 城市土地的特性 现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内,城市的产生和发 展一方面带来了经济活动的集约化、规模化,带来了显著的集聚经济效果,但另 方面,也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态5 能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的土地，这是房地产企业成功的初 始条件。例如，房地产开发企业要开发住宅，那么就必须考虑相应的土地区位是 否生活便利、出行方便，居民就业中交通成本是否能够控制在一定范围内，住宅 小区周边基础设施能否满足居民生活需要等因素。又如，房地产开发企业要开发 办公楼，那么同样要考虑一系列相关因素，考虑周边是否聚集了相当数量的工商 企业，交通、通讯设施是否完善，金融、保险、物流等相关商务机构能否满足企 业经营需要，其他相关商务成本的高低等。只有在这些条件满足的情况下，房地 产开发企业才能有效地吸引相关房地产用户，也才能成功进行房地产开发。 3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段 土地是房地产市场发展的源头，控制土地供应量可以从源头上控制房地产供 给，对调节房地产供求关系能够起到直接的强有力作用。如果源头失控或控制不 当，势必引起房地产市场整体出现较大的波动，不利于优化资源配置，也会造成 巨大的社会成本。政府根据国民经济整体发展水平及趋势、居民住房需求水平及 其变化等因素，对土地供应量进行适时调控，可以对房地产市场供求关系产生直 接的影响，从而有利于实现国民经济整体健康发展。我国多次出现的投资过热都 与土地供应失控密切相关。从当前实践来看，乱占、滥用土地，大搞开发区就是 典型的例证。土地供应量过多，造成对房地产的盲目投资。因此，加强对土地供 应的总量控制，显得更为重要。土地供应控制的目的是使土地供应与城市经济发 展水平相适应，与城市建设规划相衔接，与市场吸纳能力相一致，与城市基本建 设投资规模相协调。在实施过程中，一方面要准确把握土地供应总量调控和经济 发展的关系问题，确保整体经济和房地产市场的可持续发展。另一方面，要建立 有效的土地供应总量的宏观调控机制，理顺土地利用总体规划、城市发展规划和 土地利用年度计划的编制及其执行等多方面的关系，通过采用一系列强制性的制 约手段，逐步建立和完善土地供应总量的宏观调控机制。 三、城市土地的特性 现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发 展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另 一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态