环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。这些特点对城市土地及土地利 用产生了深远的影响。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性,具体表现在 以下几个方面 1、城市土地利用的集聚性 简单说来,城市土地利用的集聚性是指城市经济活动在空间上集中,土地利 用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内, 带来了相当的经济利益或成本节约,劳动分工得以深化,形成了专业化市场,市 场需求水平由于这种集中也能够使专业化的产业能够生存并获取一定的利润。进 而言之,人口的聚集扩大了市场需求规模,从而不仅使企业的生产规模可以在 定的范围内扩张,获得规模经济利益,同时由于市场的邻近性也降低了运输、仓 储等物流活动的成本。人口集中也促进了人与人之间的交往及文化交流,促使人 力资本投资,使城市内企业可以从中获益。集聚性带来的另一种影响在于大量人 口和企业竞争以争夺有限的空间资源,从而带来了各种集聚成本,主要表现在土 地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提髙等 城市土地利用的高成本性 在城市化初期,城市土地利用呈现平面化发展的态势,当人口和企业规模较 小时,城市土地利用的成本还处于较低水平,这时集中带来的正面效应居于主导 地位。但是随着城市化的加速,土地利用平面化发展增加了经济活动的成本,城 市人口就业的交通运输成本增加,企业原料和产品的运输和仓储成本增加。而土 地利用垂直化趋势在一定的限度内有节约成本的优势,当垂直利用水平较高时, 反过来又会增加土地利用成本,涉及垂直运输(包括人员、相关生活资料、废物 排放等的运输)的成本呈递增态势。在城市处于成熟时期时,城市土地利用的高 成本性特性表现的更为突出。某一特定土地的利用往往受到多方面利益群体的影 响,相邻关系复杂,城市土地利用的协调成本大幅度提高。例如,在成熟城市中 进行住宅区开发,需要协调各类城市基础设施如自来水、污水排放、电信、电力、 交通、公用设施、生活服务设施等多方面的关系,因而完成房地产开发要耗费巨 额的协调成本。同时,城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长, 又促使地价不断上升,因而提高商务成本,甚至推动房价上涨 3、城市土地利用的高冲突性 从本质上看,城市土地利用的高成本性来源于其高冲突性。各土地利用相邻6 环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。这些特点对城市土地及土地利 用产生了深远的影响。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在 以下几个方面： 1、城市土地利用的集聚性 简单说来，城市土地利用的集聚性是指城市经济活动在空间上集中，土地利 用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内， 带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化，形成了专业化市场，市 场需求水平由于这种集中也能够使专业化的产业能够生存并获取一定的利润。进 而言之，人口的聚集扩大了市场需求规模，从而不仅使企业的生产规模可以在一 定的范围内扩张，获得规模经济利益，同时由于市场的邻近性也降低了运输、仓 储等物流活动的成本。人口集中也促进了人与人之间的交往及文化交流，促使人 力资本投资，使城市内企业可以从中获益。集聚性带来的另一种影响在于大量人 口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土 地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。 2、城市土地利用的高成本性 在城市化初期，城市土地利用呈现平面化发展的态势，当人口和企业规模较 小时，城市土地利用的成本还处于较低水平，这时集中带来的正面效应居于主导 地位。但是随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城 市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。而土 地利用垂直化趋势在一定的限度内有节约成本的优势，当垂直利用水平较高时， 反过来又会增加土地利用成本，涉及垂直运输（包括人员、相关生活资料、废物 排放等的运输）的成本呈递增态势。在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高 成本性特性表现的更为突出。某一特定土地的利用往往受到多方面利益群体的影 响，相邻关系复杂，城市土地利用的协调成本大幅度提高。例如，在成熟城市中 进行住宅区开发，需要协调各类城市基础设施如自来水、污水排放、电信、电力、 交通、公用设施、生活服务设施等多方面的关系，因而完成房地产开发要耗费巨 额的协调成本。同时，城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长， 又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。 3、城市土地利用的高冲突性 从本质上看，城市土地利用的高成本性来源于其高冲突性。各土地利用相邻