广州、佛山、中山、东莞、惠州等地,形成了以深圳为区域管理中心的泛珠三角城市群发展 模式。区域内现有房地产开发经营人员近400人,物业管理人员1500人 万科并不是从建立开始就以房地产为核心业务的。事实上,在1994年,万科曾经实行 过大规模的收缩战略。从84年成立到93年,近十年的时间里,万科一直在四面出击,投资 遍布十几个城市 北上沈阳,南下北海,东到上海,西进乌鲁木齐:涉足十几个行 业 地产、贸易、零售、制造、文化、广告、印刷等。但是万科发现,由于多方投资, 资源分散,业务架构不合理,所以尽管有很好的管理制度,有很高的工作效率,利润回报还 是都给消耗掉了。因此,万科开始对其业务经营进行“心狠手辣”的全面调整:以房地产为 主业,以住宅为核心,调整业务,盘活存量。在业务架构上,确定以房地产为主业,由多元 化向房地产集中;在房地产的经营品种上,确定以城市中、高档民居为主,从而改变过去的 公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法;在房地产的投资地域上,由全国的13个城市 转为重点经营深、沪、京、津、沈阳五大城市:在股权的投资上,从94年起,万科对在全 国30多家企业持有的股份,开始分期转让 2、万科近年业绩比较 自1984至2004年,万科营业收入从5800万元到76.67亿元,增长了132倍:净利润 从500万元到8.78亿元,增长了176倍。自1991年至2004年,万科营业收入复合增长率 达25%,净利润复合增长率达31%;同期上市的企业,像万科这样持续十三年盈利增长的 已堪称绝无仅有 以下是笔者根据万科企业2003-2008年度各年的年报所整理出来的会计数据和业务数据 摘要 表1万科企业2003-2008年主要会计数据 单位:(人民币)元 2003年 004年 005年 主营业务收入 380,060,435.28 667,226,237.030,558,851,683.83 利润总额 30,366,745.19 l,260,329,245.83|,976,181,660.98 净利润 42,270,658.17 78,006,255.08 l,350,362,816.78 扣除非经常性损益的净 27,202,240.44 89,165,465.77|,36,.851,574.86 营活动产生的现金流 1,478,383,770.29 048,590,341.9743,439,134.65 量净额 2003年末 po0年8004木 总资产 10,561,040,095.70 5,534,422,529.7621,99,392,061.30 股东权益(不含少数股 东权益) 4,701,359,103.82 202,198,786.70 309,602,557.0410 广州、佛山、中山、东莞、惠州等地，形成了以深圳为区域管理中心的泛珠三角城市群发展 模式。区域内现有房地产开发经营人员近 400 人，物业管理人员 1500 人。 万科并不是从建立开始就以房地产为核心业务的。事实上，在 1994 年，万科曾经实行 过大规模的收缩战略。从 84 年成立到 93 年，近十年的时间里，万科一直在四面出击，投资 遍布十几个城市---------北上沈阳，南下北海，东到上海，西进乌鲁木齐；涉足十几个行 业------地产、贸易、零售、制造、文化、广告、印刷等。但是万科发现，由于多方投资， 资源分散，业务架构不合理，所以尽管有很好的管理制度，有很高的工作效率，利润回报还 是都给消耗掉了。因此，万科开始对其业务经营进行“心狠手辣”的全面调整：以房地产为 主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量。在业务架构上，确定以房地产为主业，由多元 化向房地产集中；在房地产的经营品种上，确定以城市中、高档民居为主，从而改变过去的 公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法；在房地产的投资地域上，由全国的 13 个城市 转为重点经营深、沪、京、津、沈阳五大城市；在股权的投资上，从 94 年起，万科对在全 国 30 多家企业持有的股份，开始分期转让。 2、万科近年业绩比较 自 1984 至 2004 年，万科营业收入从 5800 万元到 76.67 亿元，增长了 132 倍；净利润 从 500 万元到 8.78 亿元，增长了 176 倍。自 1991 年至 2004 年，万科营业收入复合增长率 达 25％，净利润复合增长率达 31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的 已堪称绝无仅有。 以下是笔者根据万科企业2003-2008年度各年的年报所整理出来的会计数据和业务数据 摘要。 表1 万科企业2003-2008年主要会计数据 单位：（人民币）元 2003年 2004年 2005年 主营业务收入 6,380,060,435.28 7,667,226,237.03 10,558,851,683.83 利润总额 830,366,745.19 1,260,329,245.83 1,976,181,660.98 净利润 542,270,658.17 878,006,255.08 1,350,362,816.78 扣除非经常性损益的净 利润 527,202,240.44 889,165,465.77 1,336,851,574.86 经营活动产生的现金流 量净额 -1,478,383,770.29 1,048,590,341.97 843,439,134.65 2003年末 2004年末 2005年末 总资产 10,561,040,095.70 15,534,422,529.76 21,992,392,061.30 股东权益（不含少数股 东权益） 4,701,359,103.82 6,202,198,786.70 8,309,602,557.04