金融危机背景下万科公司收缩战略研究 邝婉婷(学号:2005041471) 管理学院工商管理专业 指导老师:林梅 【摘要】近年来中国楼市发展迅猛,促进了中国经济的快速增长。与此相伴,房价的快速 上涨见证了近年中国房地产业的繁荣。然而2008年美国金融危机席卷全球,中国的房地产 行业也不可避免地受到了强烈冲击。对于房地产企业来说,以往的过快过热发展已不可行 实施适度收缩战略将是未来一段时期的战略方向。论文以万科作为房地产行业的一个代表, 以定性加定量的方法分析万科的收缩战略。研究认为即便房地产市场有暂时和局部的回暖, 坚持收缩战略也将是万科未来一段时期的发展方向。论文提岀,万科首先应着眼于资金的回 笼,然后通过减少开发面积、发展保障性住房等方式,谋求在金融危机冲击下依然保持健康 稳定的发展,其收缩战略可为其他房地产企业提供借鉴 【关键词】房地产;收缩战略;万科 问题提出 (一)研究背景 衣、食、住、行是最为基本的民生问题,在中国这个人口密集的大国家,“住”这一方 面和其它地大人稀的国家相比,显得尤为重要。而深圳这个外来人口众多的沿海经济特区, 住房紧张的问题就更为突出了。近年来,由于众多利好政策的影响,以及深圳得天独厚地理 位置,深圳经济一直保持快速稳定的增长趋势。人民的生活水平每年都有较大幅度的提升, 中薪和高薪阶层的比重越来越大,而高收入居民改善居住条件的愿望日益强烈,因此置业者 增加迅速,其中不乏二次及二次以上置业者。这样的原因使得近年深圳的房地产市场上出现 火爆的成交场面,更让房地产出现发展过度的情况。房地产行业原本仅属于消费行业,却
1 金融危机背景下万科公司收缩战略研究 邝婉婷（学号：2005041471） 管理学院工商管理专业 指导老师：林 梅 【摘要】近年来中国楼市发展迅猛，促进了中国经济的快速增长。与此相伴，房价的快速 上涨见证了近年中国房地产业的繁荣。然而 2008 年美国金融危机席卷全球，中国的房地产 行业也不可避免地受到了强烈冲击。对于房地产企业来说，以往的过快过热发展已不可行， 实施适度收缩战略，将是未来一段时期的战略方向。论文以万科作为房地产行业的一个代表， 以定性加定量的方法分析万科的收缩战略。研究认为，即便房地产市场有暂时和局部的回暖， 坚持收缩战略也将是万科未来一段时期的发展方向。论文提出，万科首先应着眼于资金的回 笼，然后通过减少开发面积、发展保障性住房等方式，谋求在金融危机冲击下依然保持健康 稳定的发展，其收缩战略可为其他房地产企业提供借鉴。 【关键词】 房地产；收缩战略；万科 一、问题提出 （一）研究背景 衣、食、住、行是最为基本的民生问题，在中国这个人口密集的大国家，“住”这一方 面和其它地大人稀的国家相比，显得尤为重要。而深圳这个外来人口众多的沿海经济特区， 住房紧张的问题就更为突出了。近年来，由于众多利好政策的影响，以及深圳得天独厚地理 位置，深圳经济一直保持快速稳定的增长趋势。人民的生活水平每年都有较大幅度的提升， 中薪和高薪阶层的比重越来越大，而高收入居民改善居住条件的愿望日益强烈，因此置业者 增加迅速，其中不乏二次及二次以上置业者。这样的原因使得近年深圳的房地产市场上出现 火爆的成交场面， 更让房地产出现发展过度的情况。房地产行业原本仅属于消费行业，却
一度成为了国民经济发展的支柱行业 但2008开始,美国次贷金融危机席卷全球,无数行业都受到严重的影响,房地产行业 也难逃一劫,2008年,住宅市场经历了深刻调整。国家统计局公布的数据显示,08年各季 度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%,成交金额的同比 变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-3.9%和-26.0%,调整呈现渐次深入的态势。2008年全国商 品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%,这在中国房地产行业近十多年来 尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显,万科重点关注的14个城市,成交面积萎 缩普遍在50%上下。房地产调整发展战略,势在必行。如何进行调整以度过这段“严冬” 时期,无疑会成为各房地产企业最关心也最头疼的问题。盲目的调整战略的结果带来严重的 损失,甚至是企业所不能承担的后果。只有经过认真的分析,才有可能为不同的企业谋求行 之有效的发展战略。 (二)研究目的 金融危机对全球经济的影响并不是一朝一夕就能够解决的,那么房地产行业在这种形势 下应该选择什么样的经营战略,势必成为很多人关注的问题。显然,再继续以往那种过热的 发展模式在金融危机背景下是行不通的。实行收缩战略,势在必行。本文的研究目的,就是 帮助企业分析选择合适的经营战略,寻求适合的发展道路。只有在“乱世”中寻求到一条适 合的发展道路,必要时刻“弃车保帅”才能够在经济低迷的情况下保持健康稳定的发展。 (三)研究方法 本文采用定性加定量的研究方法,以战略管理理论为基础,对深圳房地产行业现状进行 概括性分析,再以深圳万科房地产公司为对象,对去年金融危机以来其内外环境因素的现实 状况进行定量化分析:采用数据进行统计分析,总结出与之匹配的收缩战略方案。 二、金融危机及收缩战略研究综述 (一)收缩战略的相关定义及适用条件 企业收缩战略是指对公司的股本或资产进行重组,从而缩减主营业务范围或缩小企业规 模的各种资本运作的技巧和方法。有时也被称为转向( turnaround)战略或者重组 ( reorganization)战略。收缩战略的目的在于加强组织所具有的基本的和独特的竞争能力。 企业收缩战略的主要表现方式有资产剥离( divestiture)、公司分立(spin-off)、分拆 上市( equity carve-out)、股份回购( stock repurchase)、定向股( targeted stock) 和自愿清算( voluntary liquidations)等。前面四种较为常用。资产剥离通常是企业为实 现利润最大化或整体战略目标,将其现有的某些子公司、部门、固定资产或无形资产等出售 给其他公司,并取得现金或有价证券的回报。被处置的资产可能是不良资产,也可能是优良 资产。公司分立是指一个母公司将其在子公司中所拥有的股份,按母公司股东在母公司中的 持股比例分配给现有母公司的股东,从而在法律上和组织上将子公司的经营从母公司的经
2 一度成为了国民经济发展的支柱行业。 但 2008 开始，美国次贷金融危机席卷全球，无数行业都受到严重的影响，房地产行业 也难逃一劫，2008 年，住宅市场经历了深刻调整。国家统计局公布的数据显示，08 年各季 度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比 变动幅度依次为 5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。2008 年全国商 品住宅的成交面积和成交金额分别下降了 20.3%和 20.1%，这在中国房地产行业近十多年来 尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显，万科重点关注的 14 个城市，成交面积萎 缩普遍在 50％上下。房地产调整发展战略，势在必行。如何进行调整以度过这段“严冬” 时期，无疑会成为各房地产企业最关心也最头疼的问题。盲目的调整战略的结果带来严重的 损失，甚至是企业所不能承担的后果。只有经过认真的分析，才有可能为不同的企业谋求行 之有效的发展战略。 （二）研究目的 金融危机对全球经济的影响并不是一朝一夕就能够解决的，那么房地产行业在这种形势 下应该选择什么样的经营战略，势必成为很多人关注的问题。显然，再继续以往那种过热的 发展模式在金融危机背景下是行不通的。实行收缩战略，势在必行。本文的研究目的，就是 帮助企业分析选择合适的经营战略，寻求适合的发展道路。只有在“乱世”中寻求到一条适 合的发展道路，必要时刻“弃车保帅”才能够在经济低迷的情况下保持健康稳定的发展。 （三）研究方法 本文采用定性加定量的研究方法，以战略管理理论为基础，对深圳房地产行业现状进行 概括性分析，再以深圳万科房地产公司为对象，对去年金融危机以来其内外环境因素的现实 状况进行定量化分析；采用数据进行统计分析，总结出与之匹配的收缩战略方案。 二、金融危机及收缩战略研究综述 （一）收缩战略的相关定义及适用条件 企业收缩战略是指对公司的股本或资产进行重组，从而缩减主营业务范围或缩小企业规 模的各种资本运作的技巧和方法。有时也被称为转向（turnaround）战略或者重组 （reorganization）战略。收缩战略的目的在于加强组织所具有的基本的和独特的竞争能力。 企业收缩战略的主要表现方式有资产剥离（divestiture）、公司分立（spin-off）、分拆 上市（equity carve-out）、股份回购（stock repurchase）、定向股（targeted stock） 和自愿清算（voluntary liquidations）等。前面四种较为常用。资产剥离通常是企业为实 现利润最大化或整体战略目标, 将其现有的某些子公司、部门、固定资产或无形资产等出售 给其他公司, 并取得现金或有价证券的回报。被处置的资产可能是不良资产, 也可能是优良 资产。公司分立是指一个母公司将其在子公司中所拥有的股份, 按母公司股东在母公司中的 持股比例分配给现有母公司的股东, 从而在法律上和组织上将子公司的经营从母公司的经
营中分离出去。分立有标准分立以及换股分立和解散分立两种主要衍生形式。分拆上市主要 指母公司将其全资或部分控股的子公司的股权部分进行公开出售的行为。股份回购是指股份 有限公司通过一定途径买回本公司发行在外的股份的行为,是一种大规模改变公司资本结构 的方式。 什么是收缩战略的中心思想?毕小青、彭晓峰在《90年代西方企业的收缩战略及其实 现手段》中提到,收缩战略的中心思想是在战略层,实施以剥离非核心业务、分化亏损资产 为主要内容的企业重组,重新回归集中化,减少企业的运营资产,以提高企业的资产周转 率;在经营层,集中精力强化核心业务,通过标杄管理、企业再造、外包、精简人员等措 施降低成本,提高销售利润率。 双管齐下,来提高企业的投资回报,增加企业价值。 收缩战略和主要实现手段的关系,如图1所示。 市场特征 发展战略 战略要点 实现手段 结构调整 剥离战略 战略重组 减员管理 合并 回归集中化,在 世界经济的成熟化,核心业务上成为 世界级的制造商集中 全球市场的低速成长 强化核心业务 标杆管理 关系 成本 ∠≠ 关系企联战略灵捷外包企业超越ERP 营销关系同盟制造 再造再造 理 图1收缩战略及其实现手段 资料来源:毕小青,彭晓峰.90年代西方企业的收缩战略及其实现手段[J].天津理工学院学报.200,016(2) 那么,企业收缩战略适用条件是什么? David.F.R.在《战略管理》一书中指出,企业 处于以下5种情况下,较为适合采用收缩战略: 企业具有明显而独特的竞争力,但在一定时期内没能做到持续地实现企业目标 企业在特定产业的竞争中属于弱者 企业受低利率、低盈利、低雇员士气的困扰,并承受股东要求改进业绩的压力 ◆企业在长时间内未能做到利用外部机会、减少外部威胁、发挥内部优势及克服内部弱点
3 营中分离出去。分立有标准分立以及换股分立和解散分立两种主要衍生形式。分拆上市主要 指母公司将其全资或部分控股的子公司的股权部分进行公开出售的行为。股份回购是指股份 有限公司通过一定途径买回本公司发行在外的股份的行为,是一种大规模改变公司资本结构 的方式。 什么是收缩战略的中心思想？毕小青、彭晓峰在《 90 年代西方企业的收缩战略及其实 现手段》中提到，收缩战略的中心思想是在战略层, 实施以剥离非核心业务、分化亏损资产 为主要内容的企业重组, 重新回归集中化，减少企业的运营资产, 以提高企业的资产周转 率； 在经营层, 集中精力强化核心业务, 通过标杆管理、企业再造、外包、精简人员等措 施降低成本, 提高销售利润率。这样, 双管齐下, 来提高企业的投资回报,增加企业价值。 收缩战略和主要实现手段的关系，如图 1 所示。 市场特征 发展战略 战略要点 实现手段 结构调整 剥离 战略 战略重组 减员 管理 合并 回归集中化，在 世界经济的成熟化， 核心业务上成为 世界级的制造商 集中 资源 全球市场的低速成长 强化核心业务 标杆管理 关系 速度 质量 成本 关系 企联 战略 灵捷 外包 企业 超越 ERP 营销 关系 同盟 制造 再造 再造 经 营 管 理 图 1 收缩战略及其实现手段 资料来源：毕小青，彭晓峰. 90 年代西方企业的收缩战略及其实现手段[J] .天津理工学院学报. 2000,16(2) 那么，企业收缩战略适用条件是什么？David.F. R.在《战略管理》一书中指出，企业 处于以下 5 种情况下，较为适合采用收缩战略： ◆ 企业具有明显而独特的竞争力，但在一定时期内没能做到持续地实现企业目标。 ◆ 企业在特定产业的竞争中属于弱者。 ◆ 企业受低利率、低盈利、低雇员士气的困扰，并承受股东要求改进业绩的压力。 ◆ 企业在长时间内未能做到利用外部机会、减少外部威胁、发挥内部优势及克服内部弱点
也就是说,企业的战略管理者已遭受失败(也可能已被更有能力的人所取代)。 ◆公司已经非常迅速地成为大型企业,从而需要大规模的改组。 (二)学术界对金融危机及企业收缩战略的相关研究 1、金融危机概念及产生背景 金融危机是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如:短期利率、货 币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周 期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期,整个区域内货币币值出现幅度较 大的贬值,经济总量与经济规模出现较大的损失,经济增长受到打击。往往伴随着企业大量 倒闭,失业率提高,社会普遍的经济萧条,甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的 动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越 呈现出某种混合形式的危机 造成这次次贷金融危机的背景是复杂的、多方面的。1.美国的消费习惯。借钱(贷款) 消费是普遍的生活方式。原因:收入轨道模式。年轻人钱少,但消费多;老年人退休后享受 优越的退休金,但消费相对少。所以,年轻人多借钱消费(包括向父母借钱,这与中国不同)。 而且,美国发达、完善的信用体制使几乎所有人的消费靠借钱来完成。储蓄模式。美国人的 储蓄率历来很低,近年来,一直在零储蓄率上徘徊。要消费,只能靠借钱。经济增长模式。 美国的经济增长主要依靠消费驱动。其消费率长期为70%左右,投资率为15%左右,而出口 负数。2.经济管理思想。自上世纪70年代发生经济“滞涨”以后,凯恩斯主义的“国家干 预”政策遭到新古典自由主义的强烈批评,此后,新自由主义思潮受到追捧。80年代的“华 盛顿共识”所倡导的“经济自由、私有化、减少管制”成为指导西方国家经济走向的主要道 具。3.经济环境与具体政策工具。美国2000年后陷入高科技泡沫破裂后的短暂衰退之中 在美联储前主席格林斯潘的主持下,连续13次大幅度消减联邦基准利率,从最高6.5%下降 到1%,强行向市场注入流动性资金,扼住了经济下滑,也拉动了美国房地产连续多年繁荣 此为次贷危机乃至金融危机爆发的直接导火线。需要理解的是,21世纪的最初几年里,同 样的低利率政策,为什么美国偏偏房地产行业得以相对发展,而不是其他行业呢?原因是 网络等高科技产业高速发展导致的泡沫破灭后,进入一个成长停滞期,抑制了大量资金对该 行业的投入:20世纪六、七十年代,随着劳动力成本的不断提升,美国制造业,尤其是劳 动密集型产业大量外移,形成国内产业空心化,加之服务业在繁荣之后的替代更新需要一定 的时滞期,所以,这些行业投资机会较少。而且,从90年代开始,美国的房产一直处于稳 定的状态。在这种情况下,流动性资金开始注入该行业 2、学术界对企业收缩战略的相关研究 Fred.R. David.(2006)在《 Strategic Management Concepts》一书的第五章第六 节中详细的介绍了收缩战略的类型和实现方式,分别分析了各种收缩战略实现手段的适用条 件,即企业什么情况下适用于实行收缩战略,以及适用哪一种收缩战略手段。 毕小青与彭晓峰(2000)在《90年代西方企业的收缩战略及其实现手段》一文中简要 地阐述了90年代的西方企业进行大规模的战略调整,放弃了广种薄收的产业多元化发展的 思想,转而采用回归核心业务,通过提高核心业务利润率实现增长的收缩战略,作者在文章 中回顾了90年代西方企业界的主流战略思想,对收缩战略的具体实现方式进行了较为系统
4 也就是说，企业的战略管理者已遭受失败（也可能已被更有能力的人所取代）。 ◆ 公司已经非常迅速地成为大型企业，从而需要大规模的改组。 （二）学术界对金融危机及企业收缩战略的相关研究 1、金融危机概念及产生背景 金融危机是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货 币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周 期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较 大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量 倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的 动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越 呈现出某种混合形式的危机。 造成这次次贷金融危机的背景是复杂的、多方面的。1.美国的消费习惯。借钱（贷款） 消费是普遍的生活方式。原因：收入轨道模式。年轻人钱少，但消费多；老年人退休后享受 优越的退休金，但消费相对少。所以，年轻人多借钱消费（包括向父母借钱，这与中国不同）。 而且，美国发达、完善的信用体制使几乎所有人的消费靠借钱来完成。储蓄模式。美国人的 储蓄率历来很低，近年来，一直在零储蓄率上徘徊。要消费，只能靠借钱。经济增长模式。 美国的经济增长主要依靠消费驱动。其消费率长期为 70%左右，投资率为 15%左右，而出口 负数。2.经济管理思想。自上世纪 70 年代发生经济“滞涨”以后，凯恩斯主义的“国家干 预”政策遭到新古典自由主义的强烈批评，此后，新自由主义思潮受到追捧。80 年代的“华 盛顿共识”所倡导的“经济自由、私有化、减少管制”成为指导西方国家经济走向的主要道 具。3.经济环境与具体政策工具。美国 2000 年后陷入高科技泡沫破裂后的短暂衰退之中， 在美联储前主席格林斯潘的主持下，连续 13 次大幅度消减联邦基准利率，从最高 6.5%下降 到 1%，强行向市场注入流动性资金，扼住了经济下滑，也拉动了美国房地产连续多年繁荣。 此为次贷危机乃至金融危机爆发的直接导火线。需要理解的是，21 世纪的最初几年里，同 样的低利率政策，为什么美国偏偏房地产行业得以相对发展，而不是其他行业呢？原因是： 网络等高科技产业高速发展导致的泡沫破灭后，进入一个成长停滞期，抑制了大量资金对该 行业的投入；20 世纪六、七十年代，随着劳动力成本的不断提升，美国制造业，尤其是劳 动密集型产业大量外移，形成国内产业空心化，加之服务业在繁荣之后的替代更新需要一定 的时滞期，所以，这些行业投资机会较少。而且，从 90 年代开始，美国的房产一直处于稳 定的状态。在这种情况下，流动性资金开始注入该行业。 2、学术界对企业收缩战略的相关研究 Fred. R. David.（2006）在《Strategic Management Concepts》一书的第五章第六 节中详细的介绍了收缩战略的类型和实现方式，分别分析了各种收缩战略实现手段的适用条 件，即企业什么情况下适用于实行收缩战略，以及适用哪一种收缩战略手段。 毕小青与彭晓峰（2000）在《90 年代西方企业的收缩战略及其实现手段》一文中简要 地阐述了 90 年代的西方企业进行大规模的战略调整，放弃了广种薄收的产业多元化发展的 思想, 转而采用回归核心业务, 通过提高核心业务利润率实现增长的收缩战略，作者在文章 中回顾了 90 年代西方企业界的主流战略思想, 对收缩战略的具体实现方式进行了较为系统
的分析,剖析了90年代各种热门管理思想在整个战略体系中的基本功能。 程崇帧与蒋晓全(2000在《公司收缩战略选择》中提到,不能简单地把公司收缩视 之为大公司变为小公司,它应该是公司扩张战略中的重要组成部分,也是人们对企业并购 和多元化经营进行深刻反思已经注意到的问题。具体是指公司将其部分资产或股份进行分 离、转移或重新进行有效配置,实行公司内部的资产重组和产权调整,局部收缩战线,达到 以资本为纽带将松散联合变成紧密联合的充满竞争活力的有机体。其实质是一种内含型扩张 战略的选择。这种战略选择,在实现企业“解困”(但不是扶贫)和国民经济结构的战略性调 整过程中具有重要作用。参照国际惯例,作者在文章中主要阐明上市公司收缩方式的三大选 择:企业分拆、股份回购和定向股票重组 郭宏湘(2001)在《收缩的策略》中指出,社会主义市场经济的大环境为企业提供了 一个千变万化的广阔战场,这个大战场既慷慨地给每家企业提供获胜的机会,又亳不留情地 给每家企业带来失败的风险。在这种环境中,长盛不衰的企业是有的,但为数不多毫无胜绩 的企业也是有的,但为数同样不多多数企业是有胜有负、有盛有衰、时胜时负、时盛时衰,其 中那些胜多负少、顺境时能抓住机会扩充实力、逆境时能千方百计保存实力的企业就是成功 的企业因此,正确进行收缩决策和组织实施收缩行动,就跟正确决策与组织实施扩张行动 同样重要。作者在文章中并没有对企业收缩决策的一般原则和方法展开讨论,仅将几种在实 施企业收缩时应避免的行动方式作了简短综述,以求能对企业正确实施收缩战略起到一种 警示作用。 陈新宁(2005)在《企业业务收缩战略动因分析》一文中阐述了许多西方企业都采取 了许多重大行动来收缩自已的业务,简要说明了业务收缩价值增加的根源,以及企业采取收 缩战略的真正动因是向核心业务集中、增强企业的核心竞争力。文章以不同的理论说明了业 务收缩价值增加的源泉。 以上几位作者在文章中都较为详细的阐述了对收缩战略的理解,企业实行收缩战略的 原因以及具体方法,但是专门针对房地产公司的收缩战略方面的研究还并不是十分的全面和 深入。笔者试着以各学者的研究成果为基础,以万科作为深圳房地产企业的一个代表,以定 量加定性的方法分析万科在金融危机背景下的收缩战略。 三、金融危机背景下深圳房地产公司收缩战略的动因分析 (一)深圳房地产业的发展历程 改革开放30年,房地产行业承载着人们对一个现代城市的理解与建设,以及对正在 发展中的居住文明的责任。深圳房地产行业自起步至今,大致上经历了以下三个阶段: 第一阶段为1978-1987年。住房商品化是新中国房地产的开端。此后,住房要进行商品 化,住房分配制度需要调整,房子可以作为商品出售等观点,基本得到了认可,由此拉开了 中国房地产改革的大幕。而在商品房诞生之初,由于房价比香港商品房便宜一半以上,因此 吸引了不少香港人来深置业。香港人的大包大揽给了开发商更多的信心。此后,深圳一直扮 演着港人内地置业首选城市的角色,“外销”也成为深圳房地产发展史上一个重要的名词。 第二阶段为1988-1998年。1988年12月28日,全国首家中介机构“深圳国际房地产 咨询股份有限公司”成立。中介的诞生标志着中国房地产产业链的更趋完善,而其产生则更
5 的分析, 剖析了 90 年代各种热门管理思想在整个战略体系中的基本功能。 程崇帧与蒋晓全（2000）在《公司收缩战略选择》中提到，不能简单地把公司收缩视 之为大公司变为小公司, 它应该是公司扩张战略中的重要组成部分, 也是人们对企业并购 和多元化经营进行深刻反思已经注意到的问题。具体是指公司将其部分资产或股份进行分 离、转移或重新进行有效配置, 实行公司内部的资产重组和产权调整, 局部收缩战线, 达到 以资本为纽带将松散联合变成紧密联合的充满竞争活力的有机体。其实质是一种内含型扩张 战略的选择。这种战略选择,在实现企业“解困”(但不是扶贫) 和国民经济结构的战略性调 整过程中具有重要作用。参照国际惯例, 作者在文章中主要阐明上市公司收缩方式的三大选 择:企业分拆、股份回购和定向股票重组。 郭宏湘（2001）在《收缩的策略》中指出，社会主义市场经济的大环境为企业提供了 一个千变万化的广阔战场,这个大战场既慷慨地给每家企业提供获胜的机会, 又毫不留情地 给每家企业带来失败的风险。在这种环境中,长盛不衰的企业是有的, 但为数不多毫无胜绩 的企业也是有的, 但为数同样不多多数企业是有胜有负、有盛有衰、时胜时负、时盛时衰, 其 中那些胜多负少、顺境时能抓住机会扩充实力、逆境时能千方百计保存实力的企业就是成功 的企业。因此, 正确进行收缩决策和组织实施收缩行动, 就跟正确决策与组织实施扩张行动 同样重要。作者在文章中并没有对企业收缩决策的一般原则和方法展开讨论, 仅将几种在实 施企业收缩时应避免的行动方式作了简短综述, 以求能对企业正确实施收缩战略起到一种 警示作用。 陈新宁（2005）在《企业业务收缩战略动因分析》一文中阐述了许多西方企业都采取 了许多重大行动来收缩自已的业务，简要说明了业务收缩价值增加的根源，以及企业采取收 缩战略的真正动因是向核心业务集中、增强企业的核心竞争力。文章以不同的理论说明了业 务收缩价值增加的源泉。 以上几位作者在文章中都较为详细的阐述了对收缩战略的理解，企业实行收缩战略的 原因以及具体方法，但是专门针对房地产公司的收缩战略方面的研究还并不是十分的全面和 深入。笔者试着以各学者的研究成果为基础，以万科作为深圳房地产企业的一个代表，以定 量加定性的方法分析万科在金融危机背景下的收缩战略。 三、金融危机背景下深圳房地产公司收缩战略的动因分析 （一）深圳房地产业的发展历程 改革开放３０年，房地产行业承载着人们对一个现代城市的理解与建设，以及对正在 发展中的居住文明的责任。深圳房地产行业自起步至今，大致上经历了以下三个阶段： 第一阶段为 1978-1987 年。住房商品化是新中国房地产的开端。此后，住房要进行商品 化，住房分配制度需要调整，房子可以作为商品出售等观点，基本得到了认可，由此拉开了 中国房地产改革的大幕。而在商品房诞生之初，由于房价比香港商品房便宜一半以上，因此 吸引了不少香港人来深置业。香港人的大包大揽给了开发商更多的信心。此后，深圳一直扮 演着港人内地置业首选城市的角色，“外销”也成为深圳房地产发展史上一个重要的名词。 第二阶段为 1988-1998 年。1988 年 12 月 28 日，全国首家中介机构“深圳国际房地产 咨询股份有限公司”成立。中介的诞生标志着中国房地产产业链的更趋完善，而其产生则更
促进了整个地产行业的流通和发展。此后,深圳市又成立了中国第一个业主委员会,并在 1992年举办了首届商品房展销会,这也是深圳(春/秋)房地产交易会的开端。深圳房地产 交易会历经十余载成长,见证了深圳房地产市场的萌动、开拓和发展历程。1992年以后, 深圳房地产市场价格迅速攀升,到1995年,深圳楼市岀现了一定的滞胀现象,出现了供量 过大,楼盘竞争白热化的情形,由此产生的价格战导致房价跌幅30%。价格战带来的一个正 面效果是让一些管理有创新、产品有创新的开发企业在经过这一市场洗礼后壮大起来,像今 天的万科、中海和金地就是在这一市场阶段树立起品牌并成为新一轮市场的领跑者。1998 年,年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在新中国 延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝,“市场化”成为了住房建设的主题词。房改大 幕正式拉开。正是在这一大背景下,是年年底,深圳市中心区六大工程正式开工,全面拉开 了中心区开发建设的序幕 第三阶段为1999年一至今。这是历经风雨开创发展新时代。1999年2月中国人民银行 下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。此份文件发布后,中国新一轮房地产的牛市开 始正式启动。“花明天的钱,圆今天的住房梦”,不但逐渐成为都市居民的时尚生活模式 更在十年后,成为了大多数置业者的购房方式。2001年1月12日北京天鸿宝业房地产股份 有限公司和金地(集团)股份有限公司公开向社会募股,这意味着长达七年的房地产企业上 市禁令已经解除,房地产企业一个新的发展契机到来了。这一年,地产板块成交量开始放大 许多个股成交活跃。而万科等地产龙头企业业绩的大幅增长,使得整个板块的增长已经远远 大于其它板块,也成为当年业绩最为亮丽的板块之一。而这场资本游戏也帮助中国的房企在 几年内迅速壮大。2002年,国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款在深圳诞生,标志 着深圳的土地政策日益成熟。此后房地产业迅速发展,地价飙升和市场刚性需求等因素全国 房价上涨幅度过大,开发商的暴利成为了众矢之的,各方各面对房地产业都投注了不同程度 的关注。期间,政府的房地产调控政策层出不穷,自2004年10月以来9次加息:还采用了 严控公积金、提高二次购房者贷款利率、限制土地开发周期和建设规模、调整土地増值税等 系列调控政策,2008年全国的房价增幅趋于平稳调整阶段。 (二)金融危机对深圳房地产企业的影响 2008年全国房地产行业在金融危机的冲击下,房地产销售价格、开发投资额虽然仍然 继续保持增长态势,但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。 2008年8月份,70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。19月份,全国完成 房地产开发投资21278亿元,同比增长26.55%。但销售面积大幅下降,前三季度销售面积 40321万平方米,同比下降14.88%;商品房销售额15879亿元,同比下降15.02%:完成开 发土地面积1788万平方米,同比下降1.6%。根据已披露的房企上市公司2008前三季报 2008年63家房企负债水平高于50%,包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债 率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下,且有 逐渐下降的趋势。而房地产企业盈利能力也显著下降。2008年第三季度报显示,87家有数 据的企业中,48家企业的净资产收益率同比下降,即有超过一半的房地产企业盈利能力显 著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降,39家同比上升。即大多数房地产
6 促进了整个地产行业的流通和发展。此后，深圳市又成立了中国第一个业主委员会，并在 1992 年举办了首届商品房展销会，这也是深圳(春／秋)房地产交易会的开端。深圳房地产 交易会历经十余载成长，见证了深圳房地产市场的萌动、开拓和发展历程。1992 年以后， 深圳房地产市场价格迅速攀升，到 1995 年，深圳楼市出现了一定的滞胀现象，出现了供量 过大，楼盘竞争白热化的情形，由此产生的价格战导致房价跌幅 30%。价格战带来的一个正 面效果是让一些管理有创新、产品有创新的开发企业在经过这一市场洗礼后壮大起来，像今 天的万科、中海和金地就是在这一市场阶段树立起品牌并成为新一轮市场的领跑者。1998 年，年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在新中国 延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。房改大 幕正式拉开。正是在这一大背景下，是年年底，深圳市中心区六大工程正式开工，全面拉开 了中心区开发建设的序幕。 第三阶段为 1999 年-至今。这是历经风雨开创发展新时代。1999 年 2 月中国人民银行 下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开 始正式启动。“花明天的钱，圆今天的住房梦”，不但逐渐成为都市居民的时尚生活模式， 更在十年后，成为了大多数置业者的购房方式。2001 年 1 月 12 日北京天鸿宝业房地产股份 有限公司和金地（集团）股份有限公司公开向社会募股，这意味着长达七年的房地产企业上 市禁令已经解除，房地产企业一个新的发展契机到来了。这一年，地产板块成交量开始放大， 许多个股成交活跃。而万科等地产龙头企业业绩的大幅增长，使得整个板块的增长已经远远 大于其它板块，也成为当年业绩最为亮丽的板块之一。而这场资本游戏也帮助中国的房企在 几年内迅速壮大。2002 年，国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款在深圳诞生，标志 着深圳的土地政策日益成熟。此后房地产业迅速发展，地价飙升和市场刚性需求等因素全国 房价上涨幅度过大，开发商的暴利成为了众矢之的，各方各面对房地产业都投注了不同程度 的关注。期间，政府的房地产调控政策层出不穷，自 2004 年 10 月以来 9 次加息；还采用了 严控公积金、提高二次购房者贷款利率、限制土地开发周期和建设规模、调整土地增值税等 一系列调控政策，2008 年全国的房价增幅趋于平稳调整阶段。 （二）金融危机对深圳房地产企业的影响 2008 年全国房地产行业在金融危机的冲击下，房地产销售价格、开发投资额虽然仍然 继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。 2008 年 8 月份，70 个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降 0.1%。1~9 月份，全国完成 房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.55%。但销售面积大幅下降，前三季度销售面积 40321 万平方米，同比下降 14.88%；商品房销售额 15879 亿元，同比下降 15.02%；完成开 发土地面积 17888 万平方米，同比下降 1.6%。根据已披露的房企上市公司 2008 前三季报， 2008 年 63 家房企负债水平高于 50%， 包括保利地产、金地集团在内的 25 家房企资产负债 率在 70%的警戒线之上。2008 年以来我国房地产企业平均速动比率一直在 100％以下，且有 逐渐下降的趋势。而房地产企业盈利能力也显著下降。2008 年第三季度报显示，87 家有数 据的企业中，48 家企业的净资产收益率同比下降，即有超过一半的房地产企业盈利能力显 著下降。51 家房地产企业的总资产周转率同比显著下降，39 家同比上升。即大多数房地产
企业的销售能力和资产利用率下降。 深圳房地产市场同样不容乐观。07年10月以后,深圳房市率先出现调整,房价及住房 成交量双双下跌。进入2008年以来,深圳房市的调整幅度仍领先于全国其他城市,据深圳 国土局统计,深圳目前的房价水平较07年高点已下跌近30%,房屋成交面积已创下了近几 年的新低。08年上半年深圳商品住房在建面积为1950.9万平方米,同比增3.2%,然而当期 的商品住房竣工面积仅为121.7万平方米,同比下降达28%(去年同期下降幅度为12.7%)。 750r(千平方米) 700 650 600 500 ElIn 300 ■商品住房闲置面积 图2深圳商品住房闲置、空置面积 资料来源:深圳市国土资源和房产管理局http://www.szfdc.gov.cn/ 如图2所示,截至08年7月底,深圳商品房及商品住房空置面积分别为165.7万平米及67.1 万平方米,分别较07年同期增长了29.1%及95.7% 1.500r(千牛方米) 人民币元/个方米)118000 16.000 12,000 0.000 二个住销售面积一铺售均僧
7 企业的销售能力和资产利用率下降。 深圳房地产市场同样不容乐观。07 年 10 月以后，深圳房市率先出现调整，房价及住房 成交量双双下跌。进入 2008 年以来，深圳房市的调整幅度仍领先于全国其他城市，据深圳 国土局统计，深圳目前的房价水平较 07 年高点已下跌近 30%，房屋成交面积已创下了近几 年的新低。08 年上半年深圳商品住房在建面积为 1950.9 万平方米，同比增 3.2%，然而当期 的商品住房竣工面积仅为 121.7 万平方米，同比下降达 28%（去年同期下降幅度为 12.7%）。 图 2 深圳商品住房闲置、空置面积 资料来源：深圳市国土资源和房产管理局 http://www.szfdc.gov.cn/ 如图 2 所示，截至 08 年 7 月底，深圳商品房及商品住房空置面积分别为 165.7 万平米及 67.1 万平方米，分别较 07 年同期增长了 29.1%及 95.7%
图3深圳二手房月度成交面积及房价走势 资料来源:深圳市国土资源和房产管理局http://www.szfdc.gov.cn/ 二手房方面,如图3所示,新房与二手房价差不断扩大,部分房屋投资者急于套现离 场深圳二手房市场持续低迷,08年1-7月二手住宅成交面积仅约200万平方米,同比大跌 69%。由于房市流动性的下降,全市二手房价格的下跌幅度普遍高于新房价格。另外值得注 意的是,一些次新房与新房的价差正在快速上升中。 10000 400 300N xoo 7000 6000 5000 100 400 3000 2C00 如0 19071991999200020012002203304200520062007 住悄售面积一比增 图4深圳商品房销售面积 资料来源:深圳市国土资源和房产管理局http://www.szfdc.gov.cn/ 如图4所示,1997年开始深圳商品房销售面积逐年上升,但2005年由于房价上升,商 品房销售面积开始下滑。虽然深圳住房均价已从07年10月份的高点大幅回落近30%、开发 商也施展了各种促销活动,但房市购买力依然薄弱。08年1-7月深圳新建住房销售面积及 二手房成交面积分别为180万平方米及200.1万平方米,同比锐减53.2%及69.8%,深圳08 年前7个月的总住宅销售面积仅相当于去年的1/3,约为380万平方米
8 图 3 深圳二手房月度成交面积及房价走势 资料来源：深圳市国土资源和房产管理局 http://www.szfdc.gov.cn/ 二手房方面，如图 3 所示，新房与二手房价差不断扩大，部分房屋投资者急于套现离 场深圳二手房市场持续低迷，08 年 1-7 月二手住宅成交面积仅约 200 万平方米，同比大跌 69%。由于房市流动性的下降，全市二手房价格的下跌幅度普遍高于新房价格。另外值得注 意的是，一些次新房与新房的价差正在快速上升中。 图 4 深圳商品房销售面积 资料来源：深圳市国土资源和房产管理局 http://www.szfdc.gov.cn/ 如图 4 所示，1997 年开始深圳商品房销售面积逐年上升，但 2005 年由于房价上升，商 品房销售面积开始下滑。虽然深圳住房均价已从 07 年 10 月份的高点大幅回落近 30%、开发 商也施展了各种促销活动，但房市购买力依然薄弱。08 年 1-7 月深圳新建住房销售面积及 二手房成交面积分别为 180 万平方米及 200.1 万平方米，同比锐减 53.2%及 69.8%，深圳 08 年前 7 个月的总住宅销售面积仅相当于去年的 1/3,约为 380 万平方米
52.000广(百万人风币 35 25.000 5.000 012031 房地产战资一投爱增速 图5深圳房地产投资金额及投资增速 资料来源:深圳市国土资源和房产管理局http://www.szfdc.gov.cn/ 资金投入方面,由于05年下半年深圳房价开始加速上涨,大量社会资本流入房地产行 业,从而导致投资增速抬头,但由于中央政府在06下半年出台了一系列为房地产“降温 的调控政策,全市的房地产投资增速在0η年出现整体回落,如图5所示。2008年深圳房地 产投资增速继续呈下滑态势,1-7月全日房地产开发投资为231.4亿元,同比下降3.6% 上述的分析可以看出,深圳作为我国的沿海经济特区,受到的金融危机的冲击十分猛 烈,不断的有报道指出不少土地流拍,房地产开发项目被迫停工。因此,深圳房地产企业实 施收缩战略已是刻不容缓。 四、金融危机背景下万科收缩战略分析 (一)万科发展历史与现状 1、万科发展历史 万科集团成立于1984年,是中国大陆首批公开上市的企业之一。截至2004年末,万科 总资产155.3亿元,净资产62亿元。深圳市万科房地产有限公司成立于1994年,是万科 集团全资子公司,核心利润企业。公司前身为1988年成立的万科集团房地产经营管理本部, 是万科房地产业务的发源地。下属的深圳市万科物业管理有限公司在业内享有卓越声誉。十 余年来公司专注于房地产市场的开发,房地产开发事业蓬勃发展,以不断的创新和超越铸造 了“万科城市花园”、“万科四季花城”和“万科金色家园”、“万科东海岸社区”为代表 的引领市场的优秀项目品牌,经营业绩实现持续增长。近五年来累计完成房地产总投资65 亿元,累计商品房竣工面积112万平方米,累计商品房销售面积106万平方米,累计商品房 销售收入75亿元,累计利税总额14亿元,企业资产总计达32亿元。自1997年来,连续3 届荣获深圳市纳税大户称号,在同行业中连续6年名列第一。目前公司业务已由深圳扩展到
9 图 5 深圳房地产投资金额及投资增速 资料来源：深圳市国土资源和房产管理局 http://www.szfdc.gov.cn/ 资金投入方面，由于 05 年下半年深圳房价开始加速上涨，大量社会资本流入房地产行 业，从而导致投资增速抬头，但由于中央政府在 06 下半年出台了一系列为房地产“降温” 的调控政策，全市的房地产投资增速在 07 年出现整体回落，如图 5 所示。2008 年深圳房地 产投资增速继续呈下滑态势，1-7 月全日房地产开发投资为 231.4 亿元，同比下降 3.6%。 上述的分析可以看出，深圳作为我国的沿海经济特区，受到的金融危机的冲击十分猛 烈，不断的有报道指出不少土地流拍，房地产开发项目被迫停工。因此，深圳房地产企业实 施收缩战略已是刻不容缓。 四、金融危机背景下万科收缩战略分析 （一）万科发展历史与现状 1、万科发展历史 万科集团成立于 1984 年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。截至 2004 年末，万科 总资产 155.3 亿元，净资产 62 亿元。 深圳市万科房地产有限公司成立于 1994 年，是万科 集团全资子公司，核心利润企业。公司前身为 1988 年成立的万科集团房地产经营管理本部， 是万科房地产业务的发源地。下属的深圳市万科物业管理有限公司在业内享有卓越声誉。十 余年来公司专注于房地产市场的开发，房地产开发事业蓬勃发展，以不断的创新和超越铸造 了“万科城市花园”、“万科四季花城”和“万科金色家园”、“万科东海岸社区”为代表 的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。近五年来累计完成房地产总投资 65 亿元，累计商品房竣工面积 112 万平方米，累计商品房销售面积 106 万平方米，累计商品房 销售收入 75 亿元，累计利税总额 14 亿元，企业资产总计达 32 亿元。自 1997 年来，连续 3 届荣获深圳市纳税大户称号，在同行业中连续 6 年名列第一。目前公司业务已由深圳扩展到
广州、佛山、中山、东莞、惠州等地,形成了以深圳为区域管理中心的泛珠三角城市群发展 模式。区域内现有房地产开发经营人员近400人,物业管理人员1500人 万科并不是从建立开始就以房地产为核心业务的。事实上,在1994年,万科曾经实行 过大规模的收缩战略。从84年成立到93年,近十年的时间里,万科一直在四面出击,投资 遍布十几个城市 北上沈阳,南下北海,东到上海,西进乌鲁木齐:涉足十几个行 业 地产、贸易、零售、制造、文化、广告、印刷等。但是万科发现,由于多方投资, 资源分散,业务架构不合理,所以尽管有很好的管理制度,有很高的工作效率,利润回报还 是都给消耗掉了。因此,万科开始对其业务经营进行“心狠手辣”的全面调整:以房地产为 主业,以住宅为核心,调整业务,盘活存量。在业务架构上,确定以房地产为主业,由多元 化向房地产集中;在房地产的经营品种上,确定以城市中、高档民居为主,从而改变过去的 公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法;在房地产的投资地域上,由全国的13个城市 转为重点经营深、沪、京、津、沈阳五大城市:在股权的投资上,从94年起,万科对在全 国30多家企业持有的股份,开始分期转让 2、万科近年业绩比较 自1984至2004年,万科营业收入从5800万元到76.67亿元,增长了132倍:净利润 从500万元到8.78亿元,增长了176倍。自1991年至2004年,万科营业收入复合增长率 达25%,净利润复合增长率达31%;同期上市的企业,像万科这样持续十三年盈利增长的 已堪称绝无仅有 以下是笔者根据万科企业2003-2008年度各年的年报所整理出来的会计数据和业务数据 摘要 表1万科企业2003-2008年主要会计数据 单位:(人民币)元 2003年 004年 005年 主营业务收入 380,060,435.28 667,226,237.030,558,851,683.83 利润总额 30,366,745.19 l,260,329,245.83|,976,181,660.98 净利润 42,270,658.17 78,006,255.08 l,350,362,816.78 扣除非经常性损益的净 27,202,240.44 89,165,465.77|,36,.851,574.86 营活动产生的现金流 1,478,383,770.29 048,590,341.9743,439,134.65 量净额 2003年末 po0年8004木 总资产 10,561,040,095.70 5,534,422,529.7621,99,392,061.30 股东权益(不含少数股 东权益) 4,701,359,103.82 202,198,786.70 309,602,557.04
10 广州、佛山、中山、东莞、惠州等地，形成了以深圳为区域管理中心的泛珠三角城市群发展 模式。区域内现有房地产开发经营人员近 400 人，物业管理人员 1500 人。 万科并不是从建立开始就以房地产为核心业务的。事实上，在 1994 年，万科曾经实行 过大规模的收缩战略。从 84 年成立到 93 年，近十年的时间里，万科一直在四面出击，投资 遍布十几个城市---------北上沈阳，南下北海，东到上海，西进乌鲁木齐；涉足十几个行 业------地产、贸易、零售、制造、文化、广告、印刷等。但是万科发现，由于多方投资， 资源分散，业务架构不合理，所以尽管有很好的管理制度，有很高的工作效率，利润回报还 是都给消耗掉了。因此，万科开始对其业务经营进行“心狠手辣”的全面调整：以房地产为 主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量。在业务架构上，确定以房地产为主业，由多元 化向房地产集中；在房地产的经营品种上，确定以城市中、高档民居为主，从而改变过去的 公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法；在房地产的投资地域上，由全国的 13 个城市 转为重点经营深、沪、京、津、沈阳五大城市；在股权的投资上，从 94 年起，万科对在全 国 30 多家企业持有的股份，开始分期转让。 2、万科近年业绩比较 自 1984 至 2004 年，万科营业收入从 5800 万元到 76.67 亿元，增长了 132 倍；净利润 从 500 万元到 8.78 亿元，增长了 176 倍。自 1991 年至 2004 年，万科营业收入复合增长率 达 25％，净利润复合增长率达 31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的 已堪称绝无仅有。 以下是笔者根据万科企业2003-2008年度各年的年报所整理出来的会计数据和业务数据 摘要。 表1 万科企业2003-2008年主要会计数据 单位：（人民币）元 2003年 2004年 2005年 主营业务收入 6,380,060,435.28 7,667,226,237.03 10,558,851,683.83 利润总额 830,366,745.19 1,260,329,245.83 1,976,181,660.98 净利润 542,270,658.17 878,006,255.08 1,350,362,816.78 扣除非经常性损益的净 利润 527,202,240.44 889,165,465.77 1,336,851,574.86 经营活动产生的现金流 量净额 -1,478,383,770.29 1,048,590,341.97 843,439,134.65 2003年末 2004年末 2005年末 总资产 10,561,040,095.70 15,534,422,529.76 21,992,392,061.30 股东权益（不含少数股 东权益） 4,701,359,103.82 6,202,198,786.70 8,309,602,557.04
