三、个别因素：如位置、面积、形状、小地貌、地势、交通等等 四、影响建筑物价格的因素 (一)建筑构造、装修、设备 (仁)建筑物的规模及高度 (三)建筑物的用途 (四)建筑物所在地区 (五)物价水平 第三节房地产的估价方法 一、成本法评估 (一）建筑物重置成本估算①单位比较法②指数调整法 (仁）土地（重置）价格估算 (三)折旧估算①按照直线折旧法，建筑物折旧额为(C-S)t/N ②按照双倍余额递减折旧法，建筑物折旧额为C-C(1-2/八) ③按照成新折扣法，建筑物折旧额为C(1-q) 二、市场比较法 三、收益法 (一)净收益估算 ①潜在毛收入估算②有效毛收入估算③经营费用估算④净收益估算 (二)折现率估算 (三)收益年限的确定 (四)收益法计算常用公式 第四节购房规划 、 个人买房支付能力评价 二、个人住房贷款的计息方法 (一)等额本金还款法（二）等额本息还款法 (三)组合还款法（四）设定最低还款额，弹性还款总额法 三、 预售商品房的购买 第五节房地产规划风险管理 一、房地产规划风险类型 (一)经营风险（二）自然风险（三）流动风险（四）财物风险 二、房地产规划风险控制策略 (一)选择风险较小的项目进行投资 (二)加强市场调查研究 (三)通过投资组合来分散风险 12 12 三、 个别因素：如位置、面积、形状、小地貌、地势、交通等等 四、 影响建筑物价格的因素 (一)建筑构造、装修、设备 (二)建筑物的规模及高度 (三)建筑物的用途 (四)建筑物所在地区 (五)物价水平 第三节 房地产的估价方法 一、成本法评估 (一) 建筑物重置成本估算 ①单位比较法 ②指数调整法 (二) 土地（重置）价格估算 (三) 折旧估算 ①按照直线折旧法，建筑物折旧额为(C-S)t/N ②按照双倍余额递减折旧法, 建筑物折旧额为 C-C（1-2/N） ③按照成新折扣法，建筑物折旧额为 C（1-q） 二、市场比较法 三、收益法 （一）净收益估算 ①潜在毛收入估算 ②有效毛收入估算 ③经营费用估算 ④净收益估算 （二）折现率估算 （三）收益年限的确定 （四）收益法计算常用公式 第四节 购房规划 一、 个人买房支付能力评价 二、 个人住房贷款的计息方法 （一）等额本金还款法（二）等额本息还款法 （三）组合还款法（四）设定最低还款额，弹性还款总额法 三、 预售商品房的购买 第五节 房地产规划风险管理 一、房地产规划风险类型 （一）经营风险（二）自然风险（三）流动风险（四）财物风险 二、房地产规划风险控制策略 （一）选择风险较小的项目进行投资 （二）加强市场调查研究 （三）通过投资组合来分散风险