以此公众可以表达各自的愿望,在一定程度上有公正性与客观性,根据“阿 罗不可能定理”可以促进“实质民主。(2)信息公开制度。这不仅是当代 政府保障公民权利的一项基本义务,也是公民对政府具体行为了解,并表 示意见的前提;更为重要的是减少信息的不对称性,压缩了寻租空间。(3) 举行公开听证会。这是公众参与和影响政府的重要决策之一,可以向公民 开放收集意见并平衡了各方利益;也增强了政策的公开性和透明度(4)加 强人大制度和选举制度建设。这是根本性制度上的要求,公众只有有了政 治制度上的依托才可能真正进入政策的制定圈,才可能真正成为国家的主 人,政府才可能真正“为人民服务”。 但在现实生活中,利益相关者的诉求是多元化的,不仅有差异并且有冲 突;现实制度不是按照公正的道德理想人为地设计出来的,而是各种力量 交互影响、各种利益相对平衡的结果。它的解决必须在利益相关者充分表 达的基础上,让他们不同意见有表达的机会,才能使政策成为有效地约束 机制,才能使政策成为服务者与被服务者形成更具效率的责任关系。因此, 政策分析的服务者模式应首先通过梳理政府及其他组织的权力分配关系、 动力机制和利益机构,寻找和确认政策利益相关者,并在基础上形成具有 弹性的制度与组织结构安排。 四、我国房地产政策介绍与分析 以下的篇幅我打算从两方面着手,首先简要介绍政府近年来出台的一系 列重要政策的要点和目标所在,其次再从服务者模式的互动过程来评估政 府已有政策并试图对我国房地产政策(集中于长期)提一些愚见。 (1)20042007年房地产宏观调控政策要点 (一)、2004年房地产宏观调控政策目标和重点:2004年初为抑制房地产投 资过快增长,中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方 面,加大了对房地产用地的治理整顿力度,清理整顿建设用地地严格审批管理, 从紧土地供应,逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”,从源头控制了土地供 给。另一方面,中国人民银行两次提高存款准备金率,将房地产开发项目不含经 济适用房项目资本金比例提高到35%及以上,上调金融机构存贷款基准利率,严 禁房地产流动资金贷款等,收紧银根,减少房地产开发的资金支持。 (二)、2005年房地产宏观调控政策目标和重点:2005年初,根据房地产市 场出现的新情况和新问题,中央3个月内继续出台了一系列调控政策。调控目标由 控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格 上涨过快的双重目标转换。调控重点相应调整一是有效调整房地产市场的供求关 系。从增加供给和减少需求两方面人手来调整房地产市场,实现稳定房价的目 的。一方面,利用信贷、税收等经济手段,提高炒房成本,抑制房产投机需求严 格控制城市拆迁改造规模,抑制被动住房需求。同时,加大对闲置土地的清理力 度,以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对 中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持,改善住房供给结构。三是整顿 房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施, 并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统,加强对 房地产市场运行情况的动态监测,创造良好的市场环境 (三)、2006年房地产宏观调控政策目标和重点:面对2006年房地产市场新以此公众可以表达各自的愿望，在一定程度上有公正性与客观性，根据“阿 罗不可能定理”可以促进“实质民主。（2）信息公开制度。这不仅是当代 政府保障公民权利的一项基本义务，也是公民对政府具体行为了解，并表 示意见的前提；更为重要的是减少信息的不对称性，压缩了寻租空间。（3） 举行公开听证会。这是公众参与和影响政府的重要决策之一，可以向公民 开放收集意见并平衡了各方利益；也增强了政策的公开性和透明度（4）加 强人大制度和选举制度建设。这是根本性制度上的要求，公众只有有了政 治制度上的依托才可能真正进入政策的制定圈，才可能真正成为国家的主 人，政府才可能真正“为人民服务”。 但在现实生活中，利益相关者的诉求是多元化的，不仅有差异并且有冲 突；现实制度不是按照公正的道德理想人为地设计出来的，而是各种力量 交互影响、各种利益相对平衡的结果。它的解决必须在利益相关者充分表 达的基础上，让他们不同意见有表达的机会，才能使政策成为有效地约束 机制，才能使政策成为服务者与被服务者形成更具效率的责任关系。因此， 政策分析的服务者模式应首先通过梳理政府及其他组织的权力分配关系、 动力机制和利益机构，寻找和确认政策利益相关者，并在基础上形成具有 弹性的制度与组织结构安排。 四、我国房地产政策介绍与分析 以下的篇幅我打算从两方面着手，首先简要介绍政府近年来出台的一系 列重要政策的要点和目标所在，其次再从服务者模式的互动过程来评估政 府已有政策并试图对我国房地产政策（集中于长期）提一些愚见。 （ 1）2004—2007年房地产宏观调控政策要点 （一）、2004年房地产宏观调控政策目标和重点：2004年初为抑制房地产投 资过快增长, 中央政府采取了“ 管严土地、看紧信贷” 的宏观调控政策。一方 面, 加大了对房地产用地的治理整顿力度, 清理整顿建设用地地严格审批管理, 从紧土地供应, 逐步推行经营性用地的“ 招、拍、挂” , 从源头控制了土地供 给。另一方面, 中国人民银行两次提高存款准备金率, 将房地产开发项目不含经 济适用房项目资本金比例提高到35%及以上, 上调金融机构存贷款基准利率, 严 禁房地产流动资金贷款等, 收紧银根, 减少房地产开发的资金支持。 （二）、2005年房地产宏观调控政策目标和重点：2005年初, 根据房地产市 场出现的新情况和新问题,中央3个月内继续出台了一系列调控政策。调控目标由 控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格 上涨过快的双重目标转换。调控重点相应调整一是有效调整房地产市场的供求关 系。从增加供给和减少需求两方面人手来调整房地产市场, 实现稳定房价的目 的。一方面, 利用信贷、税收等经济手段, 提高炒房成本, 抑制房产投机需求严 格控制城市拆迁改造规模, 抑制被动住房需求。同时, 加大对闲置土地的清理力 度, 以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面, 对 中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持, 改善住房供给结构。三是整顿 房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施, 并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统, 加强对 房地产市场运行情况的动态监测, 创造良好的市场环境。 （三）、2006年房地产宏观调控政策目标和重点：面对2006年房地产市场新