长三角,珠三角,大北京(北京、天津、唐山、保定、廊坊 大中华(中国大陆、香港、台湾、新加坡) 1.2.2.4产权的可垄断性 土地的所有权和使用权都可以垄断。在土地所有权或使用权 让渡肘,就必然要求实现其垄断利益,在经济上获得收益。 1.22.5土地效益的级差性 由于土地质量的差异性,区位的不同而使不同区位土地的生 产力不同,从而在经济效益上具有级差性。 1.2.3房地产特性 1.231位置圄定性 导致区域性特点和个别性一—导致不能实现完全替代, 只能是有限的竞争。 1.2.3.2使用的长期性 经济寿命—一经济上不划算 技术寿命—一技术上不划算 物理寿命—一建筑物不能用(危房) 土地的两权分离, 划拔土地使用权,无期限,无悽,不可转让 土地出让使用权年限(P129第三段):居住70,工业50,教 育50,商业40,其他50,期满后无归国家。 国家征用土地对建筑物使用年限的影响 1.2.3.3投资大量性 1.234影响因素多样性 房地产自身的自然的、物理的、化学的因素,社会因素以及 周边环境等,城市规划——用途和使用强度(容积率、覆盖率 建筑高度、绿地率等),课税,利息。2 长三角，珠三角，大北京（北京、天津、唐山、保定、廊坊）， 大中华（中国大陆、香港、台湾、新加坡） 1.2.2.4 产权的可垄断性 土地的所有权和使用权都可以垄断。在土地所有权或使用权 让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。 1.2.2.5 土地效益的级差性 由于土地质量的差异性，区位的不同而使不同区位土地的生 产力不同，从而在经济效益上具有级差性。 1.2.3 房地产特性 1.2.3.1 位置固定性 ——导致区域性特点和个别性——导致不能实现完全替代， 只能是有限的竞争。 1.2.3.2 使用的长期性 经济寿命——经济上不划算 技术寿命——技术上不划算 物理寿命——建筑物不能用(危房) 土地的两权分离， 划拨土地使用权，无期限，无偿，不可转让 土地出让使用权年限（P129 第三段）：居住 70，工业 50，教 育 50，商业 40，其他 50，期满后无偿归国家。 国家征用土地对建筑物使用年限的影响 1.2.3.3 投资大量性 1.2.3.4 影响因素多样性 房地产自身的自然的、物理的、化学的因素，社会因素以及 周边环境等，城市规划——用途和使用强度（容积率、覆盖率、 建筑高度、绿地率等），课税，利息