量和结构、停车位以至地区亚文化和时尚等因素的不确定影响,同时,加上地产项目本身投 资规模大、资金消耗量大、投资回收期长、经营管理内容复杂、经营管理要求高等特点,风 险拟合程度之高,可想而知 收益期望高,显然,从一般的经济学原理来说,高收益往往高风险,而高风险的投资也 往往是因为市场主体自发追逐高收益而产生的,商业地产在近年来受到各方投资者和经营者 的青睐,也足以说明商业地产投资的可观回报。然而,高投资回报率的最理想要求是高利润 而低成本,显然要做到商业地产项目低成本是几乎不可能的,因此,只能在高利润中着手 而这些利润的来源主要靠的是后续经营的租金以及其他方面的收入,(当然也不排除投资者 采取产权转让的方式进行物业出售),虽然回收期较长,但基于持续收益,以及在经济持续 发展过程中物业价值的高水平上扬的可能,一般来说,这种以较高租金(租金的具体契约形 式也是多种多样的)为主要形式的持续现金流和乐观的物业“博弈型升值”往往是其高收益 的主要来源。 社会贡献度高,是区别高收益这一特点而说的,此地的贡献主要是从社会生态学的视 角出发而说的。商业地产的“正确”开发和经营,不但为投资者和经营者带来了高收益的期 望,为周边消费群带来方便,同时,为周边社区的商业繁荣、就业、生活质量的提高、环境 以及交通的改善创造了条件,为产业链和产业辐射面的延伸和扩大创造了条件,在某种程度 上,也为城市化的进程起着巨大的推动作用。当然,以上的理想状态都是基于“正确”的基 本假设之下而论的,因为“不正确”开发和经营的产生往往会形成经济和社会资源的极大浪 费,并且对周边社区产生“外部性影响”,而这些都是需要我们慎重考虑的 经营管理内容复杂,一方面表现在因商业地产项目规模、布局、定位、环境、阶段的 不同而面临着不同的经营内容,另一方面,由于环境的强烈的不确定性促使对经营策略、战 略进行随时调整而产生的经营内容的拓展、丰富、升级。 经营管理要求高,在某种意义上说,经营管理内容的复杂决定了经营管理的高要求, 同时在商业地产运营管理的世界里,由于利益主体的多元性,管理客体的多面性,以及影响 因素的复杂性的存在,经营管理水平的要求也远远得到提高。 3.商业地产的总体运行机理 在项目管理的视角上,商业地产项目的运作程序具体如下:项目选址一一产品定位 运作策划—一资金平衡(主要是项目执行和运营版块)——经营管理 首先,项目选址。这是商业地产项目最为关键的一步,涉及到项目开展的可行性分析和 前期策划,做正确的事比正确地做事相对重要,因而其在很大的程度上决定了项目开发与经 营的成败。选址要充分考虑到商业地产对地段和区位的高度敏感性,同时要充分考虑好地域 人口结构、消费特点、商家分布、商圈大小、政府政策、交通状况等因素。 其次,产品定位。在对宏微观环境得到相对充足的了解的基础上,进行市场细分、聚焦、 整合,并且在“整合差异化产品”的基础上实现商业业态和商业地产的功能定位。 再次,运作策划。主要指在定位之后,对项目的具体运作思路包括招商前寻找和确定主 力店客户、商店规划、商品规划和商户组合等。 招商前寻找和确定主力客户,在一定的程度上成为了项目可行运作的关键,一方面能够 在时间上实现客户资源的统筹协调,同时,能够在了解主力客户需求的基础上实现项目布局10 量和结构、停车位以至地区亚文化和时尚等因素的不确定影响，同时，加上地产项目本身投 资规模大、资金消耗量大、投资回收期长、经营管理内容复杂、经营管理要求高等特点，风 险拟合程度之高，可想而知。 收益期望高，显然，从一般的经济学原理来说，高收益往往高风险，而高风险的投资也 往往是因为市场主体自发追逐高收益而产生的，商业地产在近年来受到各方投资者和经营者 的青睐，也足以说明商业地产投资的可观回报。然而，高投资回报率的最理想要求是高利润 而低成本，显然要做到商业地产项目低成本是几乎不可能的，因此，只能在高利润中着手。 而这些利润的来源主要靠的是后续经营的租金以及其他方面的收入，（当然也不排除投资者 采取产权转让的方式进行物业出售），虽然回收期较长，但基于持续收益，以及在经济持续 发展过程中物业价值的高水平上扬的可能，一般来说，这种以较高租金（租金的具体契约形 式也是多种多样的）为主要形式的持续现金流和乐观的物业“博弈型升值”往往是其高收益 的主要来源。 社会贡献度高，是区别高收益这一特点而说的，此地的贡献主要是从社会生态学的视 角出发而说的。商业地产的“正确”开发和经营，不但为投资者和经营者带来了高收益的期 望，为周边消费群带来方便，同时，为周边社区的商业繁荣、就业、生活质量的提高、环境 以及交通的改善创造了条件，为产业链和产业辐射面的延伸和扩大创造了条件，在某种程度 上，也为城市化的进程起着巨大的推动作用。当然，以上的理想状态都是基于“正确”的基 本假设之下而论的，因为“不正确”开发和经营的产生往往会形成经济和社会资源的极大浪 费，并且对周边社区产生“外部性影响”，而这些都是需要我们慎重考虑的。 经营管理内容复杂，一方面表现在因商业地产项目规模、布局、定位、环境、阶段的 不同而面临着不同的经营内容，另一方面，由于环境的强烈的不确定性促使对经营策略、战 略进行随时调整而产生的经营内容的拓展、丰富、升级。 经营管理要求高，在某种意义上说，经营管理内容的复杂决定了经营管理的高要求， 同时在商业地产运营管理的世界里，由于利益主体的多元性，管理客体的多面性，以及影响 因素的复杂性的存在，经营管理水平的要求也远远得到提高。 3．商业地产的总体运行机理 在项目管理的视角上，商业地产项目的运作程序具体如下：项目选址——产品定位—— 运作策划——资金平衡（主要是项目执行和运营版块）——经营管理。[6] 首先，项目选址。这是商业地产项目最为关键的一步，涉及到项目开展的可行性分析和 前期策划，做正确的事比正确地做事相对重要，因而其在很大的程度上决定了项目开发与经 营的成败。选址要充分考虑到商业地产对地段和区位的高度敏感性，同时要充分考虑好地域 人口结构、消费特点、商家分布、商圈大小、政府政策、交通状况等因素。 其次，产品定位。在对宏微观环境得到相对充足的了解的基础上，进行市场细分、聚焦、 整合，并且在“整合差异化产品”的基础上实现商业业态和商业地产的功能定位。 再次，运作策划。主要指在定位之后，对项目的具体运作思路包括招商前寻找和确定主 力店客户、商店规划、商品规划和商户组合等。[7] 招商前寻找和确定主力客户，在一定的程度上成为了项目可行运作的关键，一方面能够 在时间上实现客户资源的统筹协调，同时，能够在了解主力客户需求的基础上实现项目布局