2007.7,第9页 结合上述定义的界定,联系研究对象和研究目的的实际,本文主要采取按照行业功能 的标准对商业地产进行划分,其具体描述如下: 商业地产按照行业功能可划分为:零售功能商业地产、娱乐功能商业地产、餐饮功能商 业地产、健身服务类商业地产、休闲类商业地产、办公类商业地产等。 (1)零售功能商业地产:主要包括超市、百货商场、家居建材、商业街房地产、商品 批发商业房地产等功能房地产,以及多元功能整合的大型购物中心( SHOPPINGMALL) 型的商业房地产,并且,后者的发展劲力和潜力更为明朗 (2)娱乐功能商业地产:主要包括运营电影城、娱乐城、KTV等商业活动的商业房地 产。其运营模式有独体运营和联合运营等,并且对市场时尚和个性化追求具有较高反应力。 (3)餐饮功能商业地产:主要包括大型餐饮和小型餐饮的区域聚集地,其运营也有独 体和联合运营的特点,由于资金、规模、市场定位、经营管理的差异,其发展在某种程度上 表现出明显的差距分化的特点。但与此同时,中国餐饮业的高速、持续发展又成为中国商业 发展的典型标志 (4)健身服务类商业地产:随着消费群体收入水平以及城市化水平的提高,随着人们对 生活品质标准认识和要求提升,首先在国内大中城市(如北京、上海、深圳)发展起来的一 种集锻炼、娱乐、餐饮一体的场所类型,在一定的程度上是“后现代化进程”的体现。 (5)休闲类商业地产:主要表现为上述功能之外的,或者起到互补作用其他休闲类商业 地产,如主题公园、水族馆、游乐场等,而这类商业地产无论是在运营方式还是在国内地域 分布上都具有较大的发展空间。 (6)办公类商业地产:主要是指如办公楼、写字楼等商业办公场所和物业,这类商业地 产对整个商业运作起到关键的“中心信息库”的作用 2.2商业地产的特点 分类标准的多元性,源于对象属性的复杂性,然而,商业地产的特点本身也有普遍性 和地域差异性之分,下文主要介绍商业地产的普遍性特点 般来说,商业地产具有资源投入高、风险程度高、收益期望高、社会贡献度高、经 营内容复杂多样、经营管理高要求等特点。 资源投入高,主要是指整个项目从策划、开发到经营管理的各个环境都需要大量的持 续的资金注入(包括调研策划成本、建造成本、装修成本、经营管理成本等),并且需要各 方面的资源进行整合与协调,一方面其涉及的资金链比较长、资金面比较广,另一方面其整 个项目的实现过程历时较长,加上后续经营和物业管理的资金,该资源投入量以及融资渠道 不得不加大考虑的权重。 风险程度高,可以分为宏观环境以及微观环境两类风险。一般说来,整个宏观市场对 于房产项目来说具有极大的不确定性,经济、社会、政治、技术等综合环境的突然变迁乃至 政府政策的临时变动,都会对整个房产项目产生极大的风险,一方面源于这些环境变动的不 确定性,另一方面源于房产投资本身的市场敏感度和反应力较弱这一特点:从微观环境来看, 商业地产与商业密切联系,而商业经营本身就会受到一系列重要但又不确定的因素而制 着,如建筑设计和结构、地域环境、供需状况、客流量、交通状况、社区分布格局、人口数9 2007.7，第 9 页。 结合上述定义的界定，联系研究对象和研究目的的实际，本文主要采取按照行业功能 的标准对商业地产进行划分，其具体描述如下： 商业地产按照行业功能可划分为：零售功能商业地产、娱乐功能商业地产、餐饮功能商 业地产、健身服务类商业地产、休闲类商业地产、办公类商业地产等。 （1）零售功能商业地产：主要包括超市、百货商场、家居建材、商业街房地产、商品 批发商业房地产等功能房地产，以及多元功能整合的大型购物中心（SHOPPINGMALL）类 型的商业房地产，并且，后者的发展劲力和潜力更为明朗。 （2）娱乐功能商业地产：主要包括运营电影城、娱乐城、KTV 等商业活动的商业房地 产。其运营模式有独体运营和联合运营等，并且对市场时尚和个性化追求具有较高反应力。 （3）餐饮功能商业地产：主要包括大型餐饮和小型餐饮的区域聚集地，其运营也有独 体和联合运营的特点，由于资金、规模、市场定位、经营管理的差异，其发展在某种程度上 表现出明显的差距分化的特点。但与此同时，中国餐饮业的高速、持续发展又成为中国商业 发展的典型标志。 （4）健身服务类商业地产：随着消费群体收入水平以及城市化水平的提高，随着人们对 生活品质标准认识和要求提升，首先在国内大中城市（如北京、上海、深圳）发展起来的一 种集锻炼、娱乐、餐饮一体的场所类型，在一定的程度上是“后现代化进程”的体现。 （5）休闲类商业地产：主要表现为上述功能之外的，或者起到互补作用其他休闲类商业 地产，如主题公园、水族馆、游乐场等，而这类商业地产无论是在运营方式还是在国内地域 分布上都具有较大的发展空间。 （6）办公类商业地产：主要是指如办公楼、写字楼等商业办公场所和物业，这类商业地 产对整个商业运作起到关键的“中心信息库”的作用。 2.2 商业地产的特点 分类标准的多元性，源于对象属性的复杂性，然而，商业地产的特点本身也有普遍性 和地域差异性之分，下文主要介绍商业地产的普遍性特点。 一般来说，商业地产具有资源投入高、风险程度高、收益期望高、社会贡献度高、经 营内容复杂多样、经营管理高要求等特点。 资源投入高，主要是指整个项目从策划、开发到经营管理的各个环境都需要大量的持 续的资金注入（包括调研策划成本、建造成本、装修成本、经营管理成本等），并且需要各 方面的资源进行整合与协调，一方面其涉及的资金链比较长、资金面比较广，另一方面其整 个项目的实现过程历时较长，加上后续经营和物业管理的资金，该资源投入量以及融资渠道 不得不加大考虑的权重。 风险程度高，可以分为宏观环境以及微观环境两类风险。一般说来，整个宏观市场对 于房产项目来说具有极大的不确定性，经济、社会、政治、技术等综合环境的突然变迁乃至 政府政策的临时变动，都会对整个房产项目产生极大的风险，一方面源于这些环境变动的不 确定性，另一方面源于房产投资本身的市场敏感度和反应力较弱这一特点；从微观环境来看， 商业地产与商业密切联系，而商业经营本身就会受到一系列重要但又不确定的因素而制约 着，如建筑设计和结构、地域环境、供需状况、客流量、交通状况、社区分布格局、人口数