设计和商店空间规划,从而降低项目开发的风险。在商品规划的过程中充分考虑到商品和商 户的组合,努力做到购物消费、展示、表演、休闲、娱乐、餐饮的一体化,让“体验式消费” 成为项目经营的亮点 再次,资金平衡成为整个项目开发持续进行的重点。资金链紧密地贯穿于项目分析、设 计、施工、竣工、运营的整个过程。同时,商业地产的投资回收期在8年至10年,因此, 在整个项目运作流程中,我们必须要协调好资金面和资金链的关系,协调好开发融资和租售 资金回流的关系。 最后,经营管理。商业经营管理,可以说是商业地产的命脉,商业地产中地产仅是载体 商业地产中的商业才是灵魂。8 运营管理阶段,不仅仅要处理好开发商和消费者的关系,而是要处理好开发商、代理商、 经营商、物流商、消费者、周边社区、小业主以及政府各方利益相关者的关系,因此,在这 个阶段管理充满了协调,充满了挑战和机会 (二)商业地产经营的相关研究 笔者认为,经营的含义可以从两个维度上来理解。从狭义上说,商业地产的经营仅仅 是指商业、商店、商品在“买卖”意义上的相关行动,其中可以包括经营战略、策略、模式、 方式等:然而,从从广义上说,商业地产的经营可以包括整个项目的投资估算、分析策划、 市场定位、业态组合、融资合作、开发执行、代理合作、招商、销售和运营管理等系统流程 的整合过程。本文主要基于经营的广义视角上进行研究和论述 1.本文商业地产经营研究的相关要素 商业地产经营,作为产业经营的典型,具有普遍意义的经营特点,也适用于普遍意义 的经营要素。因此,笔者在此借鉴美国学者加里.哈默尔( Gray Hamel,20000提出的商业 经营模式要素组合框架,以确立商业地产经营研究的相关要素和方向。如图1所示: 客户利益 配置 公司边界 客户界面 核心战略 战略资源 价值网络 回应处理与支持 经营宗旨 核心竞争力 供应商 信息与洞察力 产品/市场范围 战略管理 合伙人 联系结构和动态 差异化基础 核心流程 联合 效率/独特性/一致性/利润助推因素 图1商业经营模式的要素组合框架 资料来源: Gray Hamel.《领导企业变革》.2002年9月 加里哈默尔( Gary Hamel)认为经营模式包括四个主要的组成部分:(1)客户界面,包括 回应处理与支持、信息与洞察力、联系结构和动态:(2)核心战略,包含经营宗旨、产品 市场范围和差异化基础:(3)战略资源,包含核心竞争力、战略资产和核心流程;(4)价值11 设计和商店空间规划，从而降低项目开发的风险。在商品规划的过程中充分考虑到商品和商 户的组合，努力做到购物消费、展示、表演、休闲、娱乐、餐饮的一体化，让“体验式消费” 成为项目经营的亮点。 再次，资金平衡成为整个项目开发持续进行的重点。资金链紧密地贯穿于项目分析、设 计、施工、竣工、运营的整个过程。同时，商业地产的投资回收期在 8 年至 10 年，因此， 在整个项目运作流程中，我们必须要协调好资金面和资金链的关系，协调好开发融资和租售 资金回流的关系。 最后，经营管理。商业经营管理，可以说是商业地产的命脉，商业地产中地产仅是载体， 商业地产中的商业才是灵魂。[8] 运营管理阶段，不仅仅要处理好开发商和消费者的关系，而是要处理好开发商、代理商、 经营商、物流商、消费者、周边社区、小业主以及政府各方利益相关者的关系，因此，在这 个阶段管理充满了协调，充满了挑战和机会。 （二）商业地产经营的相关研究 笔者认为，经营的含义可以从两个维度上来理解。从狭义上说，商业地产的经营仅仅 是指商业、商店、商品在“买卖”意义上的相关行动，其中可以包括经营战略、策略、模式、 方式等；然而，从从广义上说，商业地产的经营可以包括整个项目的投资估算、分析策划、 市场定位、业态组合、融资合作、开发执行、代理合作、招商、销售和运营管理等系统流程 的整合过程。本文主要基于经营的广义视角上进行研究和论述。 1．本文商业地产经营研究的相关要素 商业地产经营，作为产业经营的典型，具有普遍意义的经营特点，也适用于普遍意义 的经营要素。因此，笔者在此借鉴美国学者加里.哈默尔（Gray Hamel，2000）提出的商业 经营模式要素组合框架[9]，以确立商业地产经营研究的相关要素和方向。如图 1 所示： 加里.哈默尔(Gary Hamel)认为经营模式包括四个主要的组成部分：（1）客户界面，包括 回应处理与支持、信息与洞察力、联系结构和动态；（2）核心战略，包含经营宗旨、产品－ 市场范围和差异化基础；（3）战略资源，包含核心竞争力、战略资产和核心流程；（4）价值 图 1 商业经营模式的要素组合框架 资料来源：Gray Hamel.《领导企业变革》.2002 年 9 月. 价值网络 供应商 合伙人 联合 核心战略 经营宗旨 产品/市场范围 差异化基础 战略资源 核心竞争力 战略管理 核心流程 客户界面 回应处理与支持 信息与洞察力 联系结构和动态 客户利益 配置 公司边界 效率/独特性/一致性/利润助推因素