招商证券 行业研究 正文目录 前言、日本房地产泡沫的基本特征 …4 1、日本人文地理概况… g 2、日本房地产市场概况 5 3、日本房地产泡沫的基本特征 5 （1)特征1：泡沫巨大… .5 (2)特征2：房地产泡沫的结构特征 (3)特征3：跌幅大、时间长.… 6 一、房地产泡沫发生时的背景… 7 8 1、日本的城市化进程已经接近尾声 8 2、1980年代以前日本土地市场情况：“土地神话” .8 (1)土地价格的总体趋势 (2)土地价格的阶段性表现及其原因. .9 3、日本宏观经济面的变化.11 (1)宏观经济由“高速增长”转为“稳定增长” 11 (2)日本经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型” 11 (3)日元的国际化… .12 4、金融自由化 .13 二、房地产泡沫的形成及扩大 …14 1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 14 (1)日元国际化导致扩张性货币政策的实施… ..14 (2)低通胀导致扩张性货币政策的实施. 15 (3)扩大内需的具体政策… 4 16 2、金融自由化导致金融机构行为扭曲. 16 (1)融资自由化导致银行贷款业务规模和利率面临下降趋势 16 (2)利率自由化和业务管制自由化导致银行的利息成本和期间费用增加17 3、企业行为的扭曲… 19 (1)房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨。 19 (2)“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给 20 (3)企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量。 21 4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心 22 (1)人口再次向三大都市圈迁移… 22 (2)东京成为金融中心，商业用地价格上涨，挤占住宅用地.…。 23 5、金融加速器机制起到推波助澜的作用… 23 三、房地产泡沫期间的调控政策」 25 1、土地政策 25 2、货币政策 26 四、房地产泡沫的破灭. 27 1、直接原因：有效需求与有效供给关系发生逆转… 27 (1)初始原因：内外融资环境极度恶化，企业在1991年的土地购买量缩减64%.27 (2)决定性因素：被作为资产保有而囤积的土地在短期内进入市场…27 2、深层次原因：到1992年居民的基本住宅需求无法满足快速增长的供给 .28 五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 30 1、泡沫的代价… 30 2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策 .31 3、泡沫破灭后日本政府采取的财政政策.31 4、泡沫破灭后日本政府采取的货币政策..32 六、日本房地产泡沫的启示 34 1、中国房地产不会发生日本式的泡沫.34 2、本币升值并不一定导致房地产价格上涨35 3、市场的均衡是短暂的… 35 敬请阅读末页的免责条款 Page 2行业研究 敬请阅读末页的免责条款 Page 2 正文目录 前言、日本房地产泡沫的基本特征 ............................................................................... 4 1、日本人文地理概况................................................................................................ 4 2、日本房地产市场概况............................................................................................ 5 3、日本房地产泡沫的基本特征 ................................................................................. 5 （1）特征 1：泡沫巨大............................................................................................. 5 （2）特征 2：房地产泡沫的结构特征 ....................................................................... 6 （3）特征 3：跌幅大、时间长.................................................................................. 7 一、房地产泡沫发生时的背景....................................................................................... 8 1、日本的城市化进程已经接近尾声 .......................................................................... 8 2、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话” ................................................. 8 （1）土地价格的总体趋势 ........................................................................................ 8 （2）土地价格的阶段性表现及其原因....................................................................... 9 3、日本宏观经济面的变化 .......................................................................................11 （1）宏观经济由“高速增长”转为“稳定增长”....................................................11 （2）日本经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型” ..............................11 （3）日元的国际化 ................................................................................................. 12 4、金融自由化 ........................................................................................................ 13 二、房地产泡沫的形成及扩大..................................................................................... 14 1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 ............................................... 14 （1）日元国际化导致扩张性货币政策的实施.......................................................... 14 （2）低通胀导致扩张性货币政策的实施................................................................. 15 （3）扩大内需的具体政策 ...................................................................................... 16 2、金融自由化导致金融机构行为扭曲..................................................................... 16 （1）融资自由化导致银行贷款业务规模和利率面临下降趋势................................. 16 （2）利率自由化和业务管制自由化导致银行的利息成本和期间费用增加............... 17 3、企业行为的扭曲 ................................................................................................. 19 （1）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨................................................... 19 （2）“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给 ............................... 20 （3）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量............................................ 21 4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心 ............................................... 22 （1）人口再次向三大都市圈迁移............................................................................ 22 （2）东京成为金融中心，商业用地价格上涨，挤占住宅用地................................. 23 5、金融加速器机制起到推波助澜的作用................................................................. 23 三、房地产泡沫期间的调控政策 ................................................................................. 25 1、土地政策............................................................................................................ 25 2、货币政策............................................................................................................ 26 四、房地产泡沫的破灭 ............................................................................................... 27 1、直接原因：有效需求与有效供给关系发生逆转................................................... 27 （1）初始原因：内外融资环境极度恶化，企业在 1991 年的土地购买量缩减 64%. 27 （2）决定性因素：被作为资产保有而囤积的土地在短期内进入市场 ...................... 27 2、深层次原因：到 1992 年居民的基本住宅需求无法满足快速增长的供给 ............ 28 五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 ............................................................... 30 1、泡沫的代价 ........................................................................................................ 30 2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策................................................................. 31 3、泡沫破灭后日本政府采取的财政政策................................................................. 31 4、泡沫破灭后日本政府采取的货币政策................................................................. 32 六、日本房地产泡沫的启示 ........................................................................................ 34 1、中国房地产不会发生日本式的泡沫..................................................................... 34 2、本币升值并不一定导致房地产价格上涨 ............................................................. 35 3、市场的均衡是短暂的.......................................................................................... 35