4.6地价测算 4.6.1乐观方案 1、预计2009年住宅开盘均价达到25000元M2,2010年住宅底商销售价格 为40000元/平方米，2012年酒店式公寓价格为30000元M2,上述物业价格按 6%的速度递增，汽车位价格为28万元，并保持不变。 2、现金流入：各年收入预测见表4-6，总销售收入为1013053万元 表4-6各年销售收入估算（乐观方案） 2009 2010 2011 2012 2013 销售面积(m2) 42089 住宅 28059 销传价格（元/m2) 25000 26500 一期销售收入（万元） 70148111535 销售面积(m2) 30399 45599 住宅 销售价格（元/m2) 26500 28090 二期销告收入（万元） 80558 128087 住宅 销售面积(m2) 39770 59655 销售价格（元/m2) 28090 29775 三期销售收入（万元） 111715 177626 住宅销售面积(m) 2112 1408 下商销售价格（元/m2 40000 42400 铺销售收入（万元） 8448 5970 公官销售面积(m2) 4000 6000 笛售价格（元m2 30000 31800 铺销售收入（万元） 12000 19080 酒店销售面积(m) 26745 40117 式公销售价格（元m2) 30000 31800 销售收入（万元） 80234 127572 销售个数（个） 953 953 953 地下 销售价格（万元/个 28 28 28 车位 销售收入（万元） 26693 26693 26693 小计（万元 70148 200541 272465 296553 173345 合计（万元） 1013053 3、根据表4-7，将项目产生净现金流量按12%的折现率折算到0时点，为 -1.03*0.9338X+372019万元，由此得到乐观估计下开发商能承担的最高地价为 386800万元。32 4.6 地价测算 4.6.1 乐观方案 1、预计 2009 年住宅开盘均价达到 25000 元/M2，2010 年住宅底商销售价格 为 40000 元/平方米，2012 年酒店式公寓价格为 30000 元/M2，上述物业价格按 6%的速度递增，汽车位价格为 28 万元，并保持不变。 2、现金流入：各年收入预测见表 4-6，总销售收入为 1013053 万元。 表 4-6 各年销售收入估算（乐观方案） 2009 2010 2011 2012 2013 住宅 一期 销售面积（m2） 28059 42089 销售价格（元/ m2） 25000 26500 销售收入（万元） 70148 111535 住宅 二期 销售面积（m2） 30399 45599 销售价格（元/ m2） 26500 28090 销售收入（万元） 80558 128087 住宅 三期 销售面积（m2） 39770 59655 销售价格（元/ m2） 28090 29775 销售收入（万元） 111715 177626 住宅 下商 铺 销售面积（m2） 2112 1408 销售价格（元/ m2） 40000 42400 销售收入（万元） 8448 5970 公寓 下商 铺 销售面积（m2） 4000 6000 销售价格（元/ m2） 30000 31800 销售收入（万元） 12000 19080 酒店 式公 寓 销售面积（m2） 26745 40117 销售价格（元/ m2） 30000 31800 销售收入（万元） 80234 127572 地下 车位 销售个数（个） 953 953 953 销售价格（万元/个） 28 28 28 销售收入（万元） 26693 26693 26693 小计（万元） 70148 200541 272465 296553 173345 合计（万元） 1013053 3、根据表 4-7，将项目产生净现金流量按 12%的折现率折算到 0 时点，为 -1.03*0.9338X+372019 万元，由此得到乐观估计下开发商能承担的最高地价为 386800 万元