公司内部环境分析 (一)经营能力分析 1.产品竞争能力分析 招商地产在1984年成立,主要业务为房地产开发与销售、出租业务的经营为主。注册 资本为10,600万元,本公司控股比例为95%,截止2005.12.31,总资产为521,128万元 净资产为156,731万元。深圳招商地产的主营业务收入为188,417万元,主营业务利润为 47,568万元。净利润31,664万元 招商地产已成立21年,是国内成立最早的房地产开发企业之一。目前招商地产的业务已 遍及全国。凭着自己的实力和品牌,以及完善配套的物业管理,开发出的楼盘和出租的物业 在市场上有较强的竞争力。 2.顾客分析 招商地产的商品房目标客户锁定在上班一族。年龄大约在25岁以上,有一定的经济基 础。房地产作为财富的载体和生活的必需品。适合新婚夫妇和家庭长期居住和投资。适合任 何高薪阶层投资 公司在进行房地产开发与销售业务的同时,亦投资开发可出租的物业,并长期持有以获 取稳定增长的租金回报。截至05年底,公司持有已建成的出租物业可出租面积增加到40.4 万平方米。这些物业主要位于深圳蛇口,物业类型包括别墅、公寓、写字楼、厂房、商铺等。 其中别墅主要针对外派到中国的人,写字楼、产房、商铺的客户主要是公司和个人经营商 客源稳定 3.产品收益性分析 表2主营业务分行业情况 分行业或主营业务吸主营业务成主营业务利 主营业务收入 主营业务利润 主营业务成本比 分产品 本润率(%) 比上年增减 上年增减(%) 率比上年增减 %) 房地产开 发与销售162184026 23.31 9.01 5.72% 出租物业 23,527.7d12,348.4d 42.3 19.8 23.95 1.77% 从表2中可以看出,结转商品房销售面积21.12万平方米,实现销售收入1,662,222 千元。房地产开发与销售所带来的利润占招商地产利润总额的绝大部份 4.产品成长性分析 从表2中可以看出,房地产开发与销售始终是招商地产公司主要的经营业务。公司的房 地产开发与销售的主营业务利润比上年增长了1.15个百分点。鉴于年内新增出租物业,使 可出租面积进一步增加,并且出租率有所上升,出租物业利润比去年上升了15.03个百分点。 5.产品竞争性分析 万科凭着其自身的巨大规模和强大的资金后盾,一直是招商地产奋勇直追的对象。其次 是华侨城和金地是招商地产的同级竞争对手。但是由于招商地产有母公司招商局控股股份有 限公司的强大资金的支持和其在深圳的良好的口碑下,招商地产凭着其上升的业绩,一直领 先于华侨城和金地 6.产品结构性分析 现在,招商地产的业务体系中,主要有房地产开发与销售、出租物业经营业务。实现公 司的绝大部分盈利目标。产品当中出租物业的经营属于明星型产品,有高的增长率与高的市8 三、公司内部环境分析 （一）经营能力分析 1.产品竞争能力分析 招商地产在 1984 年成立，主要业务为房地产开发与销售、出租业务的经营为主。注册 资本为 10,600 万元，本公司控股比例为 95％，截止 2005.12.31，总资产为 521,128 万元， 净资产为 156,731 万元。深圳招商地产的主营业务收入为 188,417 万元，主营业务利润为 47,568 万元。净利润 31,664 万元。 招商地产已成立 21 年，是国内成立最早的房地产开发企业之一。目前招商地产的业务已 遍及全国。凭着自己的实力和品牌，以及完善配套的物业管理，开发出的楼盘和出租的物业 在市场上有较强的竞争力。 2.顾客分析： 招商地产的商品房目标客户锁定在上班一族。年龄大约在 25 岁以上，有一定的经济基 础。房地产作为财富的载体和生活的必需品。适合新婚夫妇和家庭长期居住和投资。适合任 何高薪阶层投资。 公司在进行房地产开发与销售业务的同时，亦投资开发可出租的物业，并长期持有以获 取稳定增长的租金回报。截至 05 年底，公司持有已建成的出租物业可出租面积增加到 40.4 万平方米。这些物业主要位于深圳蛇口，物业类型包括别墅、公寓、写字楼、厂房、商铺等。 其中别墅主要针对外派到中国的人，写字楼、产房、商铺的客户主要是公司和个人经营商。 客源稳定。 3.产品收益性分析 表 2 主营业务分行业情况 分行业或 分产品 主营业务收 入 主营业务成 本 主营业务利 润率（％） 主营业务收入 比上年增减 （％） 主营业务成本比 上年增减（％） 主营业务利润 率比上年增减 （％） 房地产开 发与销售 166,222.20 118,480.00 23.67% -23.31% -29.01% 5.72% 出租物业 的经营 23,527.70 12,348.40 42.30% 19.82% 23.95% 1.77% 从表 2 中可以看出，结转商品房销售面积 21.12 万平方米，实现销售收入 1，662，222 千元。房地产开发与销售所带来的利润占招商地产利润总额的绝大部份。 4.产品成长性分析 从表 2 中可以看出，房地产开发与销售始终是招商地产公司主要的经营业务。公司的房 地产开发与销售的主营业务利润比上年增长了 1.15 个百分点。鉴于年内新增出租物业，使 可出租面积进一步增加，并且出租率有所上升，出租物业利润比去年上升了 15.03 个百分点。 5.产品竞争性分析 万科凭着其自身的巨大规模和强大的资金后盾，一直是招商地产奋勇直追的对象。其次 是华侨城和金地是招商地产的同级竞争对手。但是由于招商地产有母公司招商局控股股份有 限公司的强大资金的支持和其在深圳的良好的口碑下，招商地产凭着其上升的业绩，一直领 先于华侨城和金地。 6.产品结构性分析 现在，招商地产的业务体系中，主要有房地产开发与销售、出租物业经营业务。实现公 司的绝大部分盈利目标。产品当中出租物业的经营属于明星型产品，有高的增长率与高的市