表2-4周边在售写字楼概况 开盘均 可预（销） 可预（销） 已预（销） 已预销售 楼盘 位置 开皇时间 价（元 售总亲数 售总面积 售总套数 均价（元 名称 m2) (m2 (套) m2) 1环球中心 西湖文化广场 05-06-23 200 68740.75 11 12.4% 19275 2丽阳国际 湖墅南路186号 06-04-19 67 21933.48 20.9% 10623 越都大厦 文晖路287号 06-05-29 1070 153 28929.64 85 55.6% 14151 红石中央 拱墅区红石板小 04-04-0 5104.4 3.99% 花园二期 6765 区 基于杭州写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金背离，以及 本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。 2.4杭州酒店业分析 本部分将对杭州酒店业发展状况作一分析，并给出A、B地块不定位于酒店 的理由。 1、酒店建设两头热的倾向比较明显 2005年，杭州共拥有星级酒店达230家，其中五星级9家，四星级25家， 拥有29968间客房和56529个床位，客房数与床位数分别比2004年增加了5.21% 和4.07%。新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。2005年五星级酒店 的客房数和床位数分别增长了111.84%和135.51%。一星级酒店客房数和床位数 分别增长了22.87%和21.28%。见下表2-5。 2、高星酒店效益下滑 与繁荣的兴建酒店高潮相反的是市场的下滑，2005年杭州五星级饭店的入 住率为68.12%，比2004年全年平均入住率的752%下降了7.1个百分点。平均 房价为582元，而2004年为614元。四星级房价为317元，比2004年下降6%， 而2004年平均房价为337元。房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四 星级酒店的数量多，其平均房价己低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低 150元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低70元左右。下表2-6为2003-2005 年杭州五星级饭店基本经营状况。 15 表 2-4 周边在售写字楼概况 序 号 楼盘 名称 位置 开盘时间 开盘均 价（元 /m2） 可预（销） 售总套数 （套） 可预（销） 售总面积 （m2） 已预（销） 售总套数 （套） 销售 率 已预销售 均价（元 /m2） 1 环球中心 西湖文化广场 05-06-23 25000 89 68740.75 11 12.4% 19275 2 丽阳国际 湖墅南路 186 号 06-04-19 67 21933.48 14 20.9% 10623 3 越都大厦 文晖路 287 号 06-05-29 10700 153 28929.64 85 55.6% 14151 4 红石中央 花园二期 拱墅区红石板小 区 04-04-05 49 5104.41 46 93.9% 6765 基于杭州写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金背离，以及 本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。 2.4 杭州酒店业分析 本部分将对杭州酒店业发展状况作一分析，并给出 A、B 地块不定位于酒店 的理由。 1、酒店建设两头热的倾向比较明显 2005 年，杭州共拥有星级酒店达 230 家，其中五星级 9 家，四星级 25 家， 拥有 29968 间客房和 56529 个床位，客房数与床位数分别比 2004 年增加了 5.21% 和 4.07%。新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。2005 年五星级酒店 的客房数和床位数分别增长了 111.84%和 135.51%。一星级酒店客房数和床位数 分别增长了 22.87%和 21.28%。见下表 2-5。 2、高星酒店效益下滑 与繁荣的兴建酒店高潮相反的是市场的下滑， 2005 年杭州五星级饭店的入 住率为 68.12%，比 2004 年全年平均入住率的 75.2%下降了 7.1 个百分点。平均 房价为 582 元，而 2004 年为 614 元。四星级房价为 317 元，比 2004 年下降 6%， 而 2004 年平均房价为 337 元。房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四 星级酒店的数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低 150 元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低 70 元左右。下表 2-6 为 2003-2005 年杭州五星级饭店基本经营状况