、投资分析 房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的 投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的 关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房 地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析 的基础上,认真做好可行性分析研究。(1)市场分析。市场分析的重点在于估 计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析 对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益,进而有助于投资者在进行 财务分析时,能够正确计算出未来现金流量。(2)财务分析。投资者经由市场 分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。因此,财务分析的主 要目的是经由现金流量的估计,计算出预期报酬率,并以所得的结果与要求的报 酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外,财务分析并对投资的风险进行估 计,以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。(3)可行性 分析。可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析 的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的 研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取 得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键 点。因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施, 而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能 会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并 不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功 能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复硏究 在正式决策之前,可作预可行性研究,以保证投资决策的准确性。 2、土地开发权的获得 这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定 投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如 完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等 在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价 的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获 得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中 的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而5 1、投资分析 房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的 投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的 关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房 地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析 的基础上，认真做好可行性分析研究。（1）市场分析。市场分析的重点在于估 计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。 对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行 财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。（2）财务分析。投资者经由市场 分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主 要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报 酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估 计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。（3）可行性 分析。可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析 的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的 研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取 得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键 点。因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施， 而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能 会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并 不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功 能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究， 在正式决策之前，可作预可行性研究，以保证投资决策的准确性。 2、土地开发权的获得 这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定 投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如 完全买断，还是合作开发，或是部分使用权（如地上权），或长期租赁等。 在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价 的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获 得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中 的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而