且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产 产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条 件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择 最有利的融资方式 3、房地产建设开发 在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到 资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工 作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发 前期工作时期。 在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作 为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中 投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的 资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。 此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资 条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。 4、房地产销售经营 在房地产销售阶段主要的工作,一是必须有完善的营销规划,包括确定目 标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。二是实际的销 售活动,包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取 订金、过户登记等具体手续。三为融资活动的进行。由于房地产金额庞大,在促 销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是 购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者 因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为 目的。经营的形态主要分为两大类:一类是将房地产出租给他人,并定期收取租 金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风 险较小,但是一般而言报酬可能较低。二类则是由投资者自己经营管理,此时投 资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已 开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动 如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营 业的必要管理活动等。6 且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产 产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条 件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择 最有利的融资方式。 3、房地产建设开发 在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到 资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工 作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发 前期工作时期。 在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作 为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中， 投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的 资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。 此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资 条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。 4、房地产销售经营 在房地产销售阶段主要的工作，一是必须有完善的营销规划，包括确定目 标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。二是实际的销 售活动，包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取 订金、过户登记等具体手续。三为融资活动的进行。由于房地产金额庞大，在促 销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是 购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者 因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为 目的。经营的形态主要分为两大类：一类是将房地产出租给他人，并定期收取租 金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风 险较小，但是一般而言报酬可能较低。二类则是由投资者自己经营管理，此时投 资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已 开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动， 如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营 业的必要管理活动等