详见表6。 在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的 故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。 六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开 发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况 而预测和选定的。 (一)销售收入的测算 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方 米，多层为5200元/平方米：拆迁房售价：高层为4500元平方米，多层为4800元/平万米 商业用房售价：6500元/平方米：办公用房售价：6000元/平方米：可售配套公建售价：4000 元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总 销售收入见表7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表7 北京市手纺厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号期向 1997199819992000200120022003总计 1商品住宅销售收 9495,48 28486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.67 2拆迁楼销售收入 4645.32.13935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.41 3地反公建销售收 000 438166 11392.3213144.9911392.3215773,9814021.3270106.59 销售收入总计 14140,8046804.0766384.33649718461109.077864.7652291.79384346.67 注：可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。 (仁)成本及税金 1.投资成本测算 本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目 的投资成本为293745.36万元人民币。 2.销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2% 销售费用=384346.67万元×2%=7686.93万元 3.税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为详见表 6。 在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的， 故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。 六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开 发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况 而预测和选定的。 （一）销售收入的测算 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000 元/平方 米，多层为 5200 元/平方米；拆迁房售价：高层为 4500 元/平方米，多层为 4800 元/平方米； 商业用房售价：6500 元/平方米；办公用房售价：6000 元/平方米；可售配套公建售价：4000 元/平方米。可销售面积的平均价格为 5073.50 元/平方米。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为 757558 平方米，分年度的总 销售收入见表 7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表 7 北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号 期间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总计 1 商品住宅销售收入 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67 2 拆迁楼销售收入 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41 3 地区公建销售收入 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59 销售收入总计 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 注: 可销售面积平均价格 5073.50 元/平方米，销售收入具体估算过程略。 (二)成本及税金 1. 投资成本测算 本项目固定资产投资总额为 26493.0 万元人民币，融资费用为 28792.36 万元人民币，本项目 的投资成本为 293745.36 万元人民币。 2. 销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的 2%。 销售费用 ＝384346.67 万元×2% ＝7686.93 万元 3. 税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为