准,核发建设用地批准证书。(3)划拨。获得建设用地批准证书后,由城市土地 管理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地。(4)发证。建设项目竣工后, 由城市规划管理和土地管理部门核査实际用地后,土地管理部门核发国有土地使 用证。 3、城市土地使用权转让 《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时, 应当符合下列条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并 取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程 的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其 他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有 批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土 地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取 得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定 可以办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获 收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 对于房地产转让,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让 方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用 权出让合同约定的年限减去原上地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方 式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的 土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整 土地使用权出让金 4、城市土地使用权出租 城市土地使用权出租是指土地使用权出租方将土地连同地上建筑物、其他附 着物交与承租方使用,承租方支付租金的行为,通常称为土地租赁制。按我国目 前的城市土地使用相关法规的规定,土地使用权人通过出让方式、转让方式的土 地使用权可以出租。当土地使用权人获得的是划拨土地使用权,经土地管理部门 批准后,与土地管理部门补签了土地使用权出让合同且补交了土地出让金的,也 可以出租。13 准，核发建设用地批准证书。（3）划拨。获得建设用地批准证书后，由城市土地 管理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地。（4）发证。建设项目竣工后， 由城市规划管理和土地管理部门核查实际用地后，土地管理部门核发国有土地使 用证。 3、城市土地使用权转让 《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并 取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程 的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其 他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有 批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土 地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取 得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定 可以办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获 收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 对于房地产转让，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让 方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用 权出让合同约定的年限减去原上地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方 式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的 土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整 土地使用权出让金。 4、城市土地使用权出租 城市土地使用权出租是指土地使用权出租方将土地连同地上建筑物、其他附 着物交与承租方使用，承租方支付租金的行为，通常称为土地租赁制。按我国目 前的城市土地使用相关法规的规定，土地使用权人通过出让方式、转让方式的土 地使用权可以出租。当土地使用权人获得的是划拨土地使用权，经土地管理部门 批准后，与土地管理部门补签了土地使用权出让合同且补交了土地出让金的，也 可以出租