中弘控股股份有限公司2017年年度报告全文 第四节经营情况讨论与分析 、概述 (一)报告期内宏观形势分析 2017年,国家在“坚持住房居住属性ˆ的主基调下,房地产行业采取“分类调控、因城施策”的调控策略 热点城市调控政策持续收紧,住宅产品的限购、限贷、限售的“三限”政策不断出台、城市范围不断扩大 热点城市对商务产品规划、销售等方面加强管理,同时加强房地产金融监管,着力抑制投资投机性需求。 国家还出台住房租赁市场管理条例,加快购租并举住房制度建设。特别指出的是,2017年3月北京出台的 商办项目调控政策对区域内的商办项目的销售影响巨大,还导致很多客户退房。 受政策影响,一线城市受调控政策趋严的影响,新増商品住宅供应量持续偏紧,成交量大幅回落;二 线城市房价仍有所上涨但多数城市涨幅回落,供应量分化明显,市场有所降温;三、四线城市呈现“量价 齐升”的态势,去库存效果显著。国家统计局数据显示,2017年全国房地产开发投资109,799亿元,同比增 长70%,增速较2016年提高0.1个百分点;全国商品房销售增速放缓,2017年全国商品房销售面积169408 万平方米,同比增长77%,增速较2016年下降148个百分点。商品房销售金额133,701亿元,同比增长137% 增速较2016年下降21.1个百分点。 同时,培育和发展租赁市场在宏观政策的扶持和地方政府的试点下,已经成为房地产行业发展的新 风向口,市场导向的长租体系和共享经济会以资产为载体形成新的发展机遇。未来,在传统的需求端抑制 向供给侧增加转变,租赁、共有产权及普通商品房和保障房政策在各地大力推行的背景下,房地产市场将 迎来新兴市场的蓝海,传统住宅将转入精品化、品质化路线,而更大的机遇或将出现在产业化运营、租赁 市场、共有产权等结构化市场消费中 信贷方面,2017年呈现全方位收紧状态,银监会、发改委等部门陆续发出新的政策,严控房地产金 融业务风险,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、 竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。房地产企业的融资渠道受到明确限制,同时融 资成本呈现上升趋势, 展望2018年,围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调,行业常态化、差异化调控不会放松,并 将保持一定的稳定性和连续性,预计2018年因城施策调控继续深化,热点城市供需下行局面仍将持续,三 四线城市平稳增长,市场整体平稳运行。同时,预计2018年整体信贷环境将继续保持紧缩状态,对中小型 房企的资金链造成重大压力,行业将出现进一步整合,越来越多的房企通过并购实行行业整合,新一轮“并 购时代”的开启预示着行业整合进一步推进并步向寡头竞争,行业两级分化继续扩大,强者恒强将依然持 续,不能适应行业竞争态势的企业将被时代所淘汰。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号一上市公司从事房地产业务》的披露要求 2017年公司的房地产业务受到国家房地产调控政策的影响,特别是受北京商办项目(商住房)调控政策 的影响,公司御马坊项目和夏各庄项目(商业部分)销售停滞,且2016年度已销售的御马坊项目在2017 和2018年一季度大量退房,其他区域项目与上年同期相比销售收入也大幅下滑,导致公司的2017年房产销 售收入大幅下滑。同时,公司所属境外公司(包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等)2017年亏损较大。 2017年10月,公司取得了境外非全资子公司A&K905%的股权,增加公司2017年营业收入10亿元。 报告期内,公司新增有息负债本金较大且资金成本大多数不符合资本化条件,增加财务费用约13亿 综上,报告期内,公司实现营业收入1,016,052,308.24元,较上年下降77.18%;营业利润中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 13 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）报告期内宏观形势分析 2017年，国家在“坚持住房居住属性”的主基调下，房地产行业采取“分类调控、因城施策”的调控策略， 热点城市调控政策持续收紧，住宅产品的限购、限贷、限售的“三限”政策不断出台、城市范围不断扩大， 热点城市对商务产品规划、销售等方面加强管理，同时加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。 国家还出台住房租赁市场管理条例，加快购租并举住房制度建设。特别指出的是，2017年3月北京出台的 商办项目调控政策对区域内的商办项目的销售影响巨大，还导致很多客户退房。 受政策影响，一线城市受调控政策趋严的影响，新增商品住宅供应量持续偏紧，成交量大幅回落；二 线城市房价仍有所上涨但多数城市涨幅回落，供应量分化明显，市场有所降温；三、四线城市呈现“量价 齐升”的态势，去库存效果显著。国家统计局数据显示，2017年全国房地产开发投资109,799亿元，同比增 长7.0%，增速较2016年提高0.1个百分点；全国商品房销售增速放缓，2017 年全国商品房销售面积169,408 万平方米，同比增长7.7%，增速较2016年下降14.8 个百分点。商品房销售金额133,701亿元，同比增长13.7%， 增速较2016年下降21.1个百分点。 同时，培育和发展租赁市场在宏观政策的扶持和地方政府的试点下，已经成为房地产行业发 展的新 风向口，市场导向的长租体系和共享经济会以资产为载体形成新的发展机遇。未来，在传统的需求端抑制 向供给侧增加转变，租赁、共有产权及普通商品房和保障房政策在各地大力推行的背景下，房地产市场将 迎来新兴市场的蓝海，传统住宅将转入精品化、品质化路线，而更大的机遇或将出现在产业化运营、租赁 市场、共有产权等结构化市场消费中。 信贷方面，2017 年呈现全方位收紧状态，银监会、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金 融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、 竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。房地产企业的融资渠道受到明确限制，同时融 资成本呈现上升趋势， 展望2018年，围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并 将保持一定的稳定性和连续性，预计2018年因城施策调控继续深化，热点城市供需下行局面仍将持续，三 四线城市平稳增长，市场整体平稳运行。同时，预计2018年整体信贷环境将继续保持紧缩状态，对中小型 房企的资金链造成重大压力，行业将出现进一步整合，越来越多的房企通过并购实行行业整合，新一轮“并 购时代”的开启预示着行业整合进一步推进并步向寡头竞争，行业两级分化继续扩大，强者恒强将依然持 续，不能适应行业竞争态势的企业将被时代所淘汰。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 2017年公司的房地产业务受到国家房地产调控政策的影响，特别是受北京商办项目(商住房)调控政策 的影响，公司御马坊项目和夏各庄项目（商业部分）销售停滞，且2016年度已销售的御马坊项目在2017年 和2018年一季度大量退房，其他区域项目与上年同期相比销售收入也大幅下滑，导致公司的2017年房产销 售收入大幅下滑。同时，公司所属境外公司（包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等）2017年亏损较大。 2017年10月，公司取得了境外非全资子公司A&K90.5%的股权，增加公司2017年营业收入10亿元。 报告期内，公司新增有息负债本金较大且资金成本大多数不符合资本化条件，增加财务费用约13亿 元。 综上，报告期内，公司实现营业收入 1,016,052,308.24元，较上年下降 77.18%；营业利润