易形成价格垄断： 2)改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累 的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些 高收入群体对价格不敏感。 4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征 我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但 并不会改变其上升的趋势：1)从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城 市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过 程中，房价上升是种常态。2)我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土 地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是 长期的。3)从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上 与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在6-8%之间是极 为正常的。 2.3杭州写字楼市场分析 根据招标文件的规定，本项目A、B地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部 分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由 1、市场潜在供应量大 从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过400万平方米以上的新写字 楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业 用房用途改变)，且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存 量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。 2004年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 个别地块含住宅用途)24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地 出让总面积的34.6%。从可建面积来看，2004年出让的写字楼用途地块可建建筑 面积约为200万平方米。 2005年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 极个别地块含住宅用途)15块，总面积为422287平方米。从可建面积来看，2005 年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为170万平方米，其中钱江新城约为 110万平方米，下城区约为31万平方米，滨江约为16万平方米。10 易形成价格垄断； 2）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累 的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些 高收入群体对价格不敏感。 4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征 我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但 并不会改变其上升的趋势：1）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城 市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过 程中，房价上升是种常态。2）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土 地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是 长期的。3）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上 与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在 6-8%之间是极 为正常的。 2.3 杭州写字楼市场分析 根据招标文件的规定，本项目 A、B 地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部 分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由： 1、市场潜在供应量大 从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过 400 万平方米以上的新写字 楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业 用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存 量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。 2004 年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 个别地块含住宅用途）24 块，总面积为 633861 平方米，占 2004 年杭州市土地 出让总面积的 34.6%。从可建面积来看，2004 年出让的写字楼用途地块可建建筑 面积约为 200 万平方米。 2005 年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 极个别地块含住宅用途）15 块，总面积为 422287 平方米。从可建面积来看，2005 年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为 170 万平方米，其中钱江新城约为 110 万平方米，下城区约为 31 万平方米，滨江约为 16 万平方米