万科财务报表分析报告 万科投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目 合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着万科公司“轻资产、 重运营”模式的进一步推广，预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态，此种“投 资收益”属于经常性的，而非一次性所得。在轻资产运营模式下，万科虽出让了部分开 发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情 况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求 获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升万科在房地产行业不景气时 的投资回报率，提升一定的抗风险能力。 2.净资产收益率和总资产收益率 净资产收益率 总资产收益率 25.00% 4.50% 4.00% 20.00% 3.50% 3.00% 15.00% 2.50% 2.00% 10.00% ◆一万科 1.50% ●一万科 5.00% 1.00% ◆保利 0.50% ◆一保利 0.00% ◆一招商 0.00% ◆一招商 2014 2014 2011 2012 2013 2011 2012 2013 年1-6 年 年1-6 年 年 年 年 年 月 月 ●一万科17.10%19.07%17.35%5.20% ●一万科 3.92% 4.13% 3.82% 1.09% ◆保利17.51%18.22%17.16%5.82% ◆一保利 3.78% 3.97% 3.78% 1.19% ◆一招商13.65%14.53%14.15%6.05% ●一招商4.16% 3.92% 4.11% 1.70% 从上表可以看出，万科、保利、招商净资产收益率和总资产收益率在2011年、2012 年和2013年都很稳定，尤其是万科和保利两家公司在净资产收益率方面表现远超招商 地产，充分说明管理层在房地长行业温度不减时对于资产营运管理能力很卓越，在外界 环境稍有波动的情况下，也能及时调整发展方向，确保公司整体运行平稳。 但是，进入2014年以来，三家房地产行业的龙头企业在收益率方面都下滑非常明 显，这与2014年整个房地产行业进入寒冬有着极其密切的关系，极大地影响了地产公 12万科财务报表分析报告 12 万科投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目 合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着万科公司“轻资产、 重运营”模式的进一步推广，预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态，此种“投 资收益”属于经常性的，而非一次性所得。在轻资产运营模式下，万科虽出让了部分开 发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情 况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求 获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升万科在房地产行业不景气时 的投资回报率，提升一定的抗风险能力。 2.净资产收益率和总资产收益率 从上表可以看出，万科、保利、招商净资产收益率和总资产收益率在 2011 年、2012 年和 2013 年都很稳定，尤其是万科和保利两家公司在净资产收益率方面表现远超招商 地产，充分说明管理层在房地长行业温度不减时对于资产营运管理能力很卓越，在外界 环境稍有波动的情况下，也能及时调整发展方向，确保公司整体运行平稳。 但是，进入 2014 年以来，三家房地产行业的龙头企业在收益率方面都下滑非常明 显，这与 2014 年整个房地产行业进入寒冬有着极其密切的关系，极大地影响了地产公 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年1-6 月 万科 3.92% 4.13% 3.82% 1.09% 保利 3.78% 3.97% 3.78% 1.19% 招商 4.16% 3.92% 4.11% 1.70% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50% 总资产收益率 万科 保利 招商 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年1-6 月 万科 17.10% 19.07% 17.35% 5.20% 保利 17.51% 18.22% 17.16% 5.82% 招商 13.65% 14.53% 14.15% 6.05% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 净资产收益率 万科 保利 招商