2)正确判断预期售价 3)将各期发生的费用转换为评估基准日 3操作步骤(略) 4应用举例 有一宗七通一平的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率 为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为两年,建筑费用为3000元/平方米,专 业费为建筑费的10%筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出 售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的 65%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10% 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 1)确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用,可用剩余法评估,计算公式为 地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售税费一利润 2)计算楼价 楼价=2000×25×9000=4500000元 3)计算建筑费和专业费 建筑费=3000×2000×2.5=1500000元 专业费=建筑费×10%15000000×10%1500000 4)计算销售费用和税费 销售费用=450000025%1125000元) 销售税费=4500000065%2925000元) 5)计算利润 利润=(地价+建筑物+专业费)×10%(地价+16500000×10% 6)计算利息2 2)正确判断预期售价 3)将各期发生的费用转换为评估基准日 3 操作步骤（略） 4 应用举例 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率 为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元 / 平方米，专 业费为建筑费的 10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出 售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 1）确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为： 地价 = 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 2）计算楼价 楼价=2000×2.5×9000=45000000(元) 3）计算建筑费和专业费 建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元) 专业费=建筑费×10%=15000000×10%=1500000 4）计算销售费用和税费 销售费用=45000000×2.5%=1125000(元) 销售税费=45000000×6.5%=2925000(元) 5）计算利润 利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10% 6）计算利息