第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第六节房地产估价的剩余法 1基本思路与计算公式 剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。 思路:剩余法是评估待开发房地产,用假设开发后的价值减去各种费用,求 取土地评估值。 待开发房地产的价值=开发完成后房地产的价值一开发成本一资金成本一 开发商合理利润一正常税费 地价≡预期楼价一建筑费一专业费用一销售费用一利息一税费一利润 专业费指测量、设计等专业技术费用 销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等 利息:包括自有资金和借贷资金的利息 2适用范围及注意事项 21适用范围 1)待开发土地的估价。 2)将生地开发成熟地的土地估价 3)待拆迁改造的再开发地产的估价 22注意: 选择最佳开发形式(在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下)
1 第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第六节 房地产估价的剩余法 1 基本思路与计算公式 剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。 思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求 取土地评估值。 待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－ 开发商合理利润－正常税费 地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润 专业费指测量、设计等专业技术费用 销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。 利息：包括自有资金和借贷资金的利息 2 适用范围及注意事项 2.1 适用范围 1）待开发土地的估价。 2）将生地开发成熟地的土地估价。 3)待拆迁改造的再开发地产的估价。 2.2 注意： 1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）
2)正确判断预期售价 3)将各期发生的费用转换为评估基准日 3操作步骤(略) 4应用举例 有一宗七通一平的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率 为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为两年,建筑费用为3000元/平方米,专 业费为建筑费的10%筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出 售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的 65%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10% 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 1)确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用,可用剩余法评估,计算公式为 地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售税费一利润 2)计算楼价 楼价=2000×25×9000=4500000元 3)计算建筑费和专业费 建筑费=3000×2000×2.5=1500000元 专业费=建筑费×10%15000000×10%1500000 4)计算销售费用和税费 销售费用=450000025%1125000元) 销售税费=4500000065%2925000元) 5)计算利润 利润=(地价+建筑物+专业费)×10%(地价+16500000×10% 6)计算利息
2 2)正确判断预期售价 3)将各期发生的费用转换为评估基准日 3 操作步骤（略） 4 应用举例 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率 为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元 / 平方米，专 业费为建筑费的 10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出 售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 1）确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为： 地价 = 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 2）计算楼价 楼价=2000×2.5×9000=45000000(元) 3）计算建筑费和专业费 建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元) 专业费=建筑费×10%=15000000×10%=1500000 4）计算销售费用和税费 销售费用=45000000×2.5%=1125000(元) 销售税费=45000000×6.5%=2925000(元) 5）计算利润 利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10% 6）计算利息
利息=地价×[(1+6%)2-1]+(1500000+1500000×[(1+6%)1—1 =0.1236×地价+990000 7)求取地价 地价=4500001650000-1125000—2925000-0.1×地价-1650000 0.236×地价一990000 地价=21810000236=17824452(元) 8)评估结果 单位地价=178244522000=8912(元/平方米) 楼面地价=8912:25=3565(元/平方米) 公式: 地价=楼价一建筑费x(+i+x+P+i+)-租售费用 1+r+pr+t 用假设开发后的价值减去各种费用,求取土地评估值 地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一利润一税费一租售费用 专业费=建筑费×i i为一定百分比 专业费指测量、设计等专业技术费用。 利息=(地价+建筑费+专业费)×rr利息率 利润=(地价+建筑费+专业费)×P`P利润率 利润为全部预付资本的机会成本 税率=地价×t
3 利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+990000 7）求取地价 地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000— 0.1236×地价－990000 地价=21810000/1.2236=17824452(元) 8）评估结果 单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米） 楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米） 公式： 用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用 专业费＝建筑费×i i 为一定百分比 专业费指测量、设计等专业技术费用。 利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×r r 利息率 利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×P` P`利润率 利润为全部预付资本的机会成本 税率＝地价×t
