第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第五节房地产估价的市场法 1基本思路与计算公式 市场法又称市场比较法,交易案例比较法、买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比 较法、市场资料比较法、现行市价法。由市场法估价得到的价格,称为比准价格 替代原则一一同质时选价格低的。 P=P'×A×B×C×D×容积率修正系数ⅹ土地使用年期修正系数 P=P×100××1000积率修正系数x土地使用年期修正系数 ()100()() 其中 P′一可比交易实例价值; 正常交易情况指数 A-交易情况修正系数=可比实例交易情况指数 评估基准日价格指数 B-交易日期修正系数=可比实例交易时价格指数 待估对象所处区域条件指数 C-区域因素修正系数=可比实例所处区域条件指数 待估对象个别因素条件指数 D一个别因素修正系数=可比实例个别因素条件指数 土地使用年期修正系数按下式计算 +r) K 式中:K一土地使用年期修正系数 一资本化率; m一被估对象的使用年期 n-可比实例的使用年期
第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第五节 房地产估价的市场法 1 基本思路与计算公式 市场法又称市场比较法，交易案例比较法、买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比 较法、市场资料比较法、现行市价法。由市场法估价得到的价格，称为比准价格 替代原则——同质时选价格低的。 容积率修正系数 土地使用年期修正系数 （） （） （） （） ＝ 容积率修正系数 土地使用年期修正系数 = 100 100 100 100 P P P P A B C D 其中： P′—可比交易实例价值； A—交易情况修正系数= 可比实例交易情况指数 正常交易情况指数 B—交易日期修正系数＝ 可比实例交易时价格指数 评估基准日价格指数 C—区域因素修正系数＝ 可比实例所处区域条件指数 待估对象所处区域条件指数 D—个别因素修正系数＝ 可比实例个别因素条件指数 待估对象个别因素条件指数 土地使用年期修正系数按下式计算： 式中： K—土地使用年期修正系数； r—资本化率； m—被估对象的使用年期； n—可比实例的使用年期
2适用对象和条件 21适用对象 适用于房地产市场发育度较赢、有较多交易来例发生的地区。 不适用于 第一,没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区; 第二,对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产,如古建筑用地等; 第三,对那些很难成为交易对象的不动产,如教堂、寺庙用地等; 第四,风景名胜区土地; 第五,图书馆、体育馆、学校用地等。 22适用条件 案例不少于3个。 (P169)要有很好的相似性:用途、建筑结构、地区、价值类型、交易目的、筹资条件、 时点(最好是近两年,不超过5年)。 注意:正常性、可修正性、合法性 3因素修正 31建立价格可比基础 统一付款方式一一折成一次付清 统一单位一一折成楼面地价 统一货币一一折成人民币 统一面积单位一一折成平方米 平方米=9平方市尺
2 适用对象和条件 2.1 适用对象 适用于房地产市场发育程度较高、有较多交易实例发生的地区。 不适用于: 第一，没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区; 第二，对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等; 第三，对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等; 第四，风景名胜区土地; 第五，图书馆、体育馆、学校用地等。 2.2 适用条件 案例不少于 3 个。 （P169)要有很好的相似性：用途、建筑结构、地区、价值类型、交易目的、筹资条件、 时点（最好是近两年，不超过 5 年）。 注意：正常性、可修正性、合法性。 3 因素修正 3.1 建立价格可比基础 统一付款方式——折成一次付清 统一单位——折成楼面地价 统一货币——折成人民币 统一面积单位——折成平方米 1 平方米＝9 平方市尺
1公亩=0.15市亩 1公顷=1万平方米=15市亩 1平方公里=1百万平方米=4平方市里 32交易因素修正 (1)有特殊利害关系的交易,如亲友、有利害关系的公司、公司与本单位职工之间,会 低于正常价 (②)交易时有特別的动机,这以急于脱售或急于购买。如为了扩大经营面积,收买邻近 的建筑用地,会高于正常价。 (3)买方或卖方不了解市场行情,往往使地产交易价格偏高或偏低。 (4)特殊交易方式,招标、拍卖。 (5)交易税费的转嫁,如士地增值税本应由卖主负担,却转嫁给了买主。 通过交易情况修正,即将可比实例价格修工为正常交易情况下的价格。 如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格,则 分母小于100,反之,则大于100 其他略 例题: 有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地,具体情况如下 宗地成交价交易时交易情容积区域因个别因 况率素素 A6801999+1%1.30 1% 610 9990 1.10 1% 001998 5%1.40 %
1 公亩＝0.15 市亩 1 公顷＝1 万平方米＝15 市亩 1 平方公里＝1 百万平方米＝4 平方市里 3.2 交易因素修正 (1)有特殊利害关系的交易，如亲友、有利害关系的公司、公司与本单位职工之间，会 低于正常价; (2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买。如为了扩大经营面积，收买邻近 的建筑用地，会高于正常价。 (3)买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。 (4)特殊交易方式，招标、拍卖。 (5)交易税费的转嫁，如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。 通过交易情况修正，即将可比实例价格修工为正常交易情况下的价格。 如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则 分母小于 100，反之，则大于 100。 其他略 例题： 有一待估宗地 G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如下： 宗地 成交价 交易时 间 交易情 况 容 积 率 区域因 素 个别因 素 A 680 1999 +1% 1.3 0 +1% B 610 1999 0 1.1 0 -1% C 700 1998 +5% 1.4 0 -2%
680 20000 1% 1% 750 2001 1% 60 00 20020 1.3+1%0 20020 上表中成交价的单位为:元/平方米。该城市地价指数表为 196199719981999200020012002 时间 年年年年 指数10010310710108107112 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1-1.5之间时,容积率 每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积 率每增长0.1,单位地价比容光积率为0.1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个 别因素的修正,都是案例宗地与被估宗地比较,表中负号表示案例条件比待估宗地产差, 正号表示案例宗地条件优于被估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件,评估该宗地2002年的价值。 解 112100105100100600 立容积率地价指夔表01 1121001051010 B610 100积家 21.31.41.51.6 c:700×11210 107105地种搜0098105110115120125128 D680y 数00中9 755 112100-105100100 E2:紧案例修亚洋算00X1n2=63 112100105100100 F700 112100115101 3.评估结果。案例D的值为异常值,应予剔除。其他结果较为接近,取其平均值作为 评估结果。 因此,待估宗地G的评估结果为 (620+627+623+638+633)÷5=628(元/平方米)
D 680 2000 0 1.0 -1% -1% E 750 2001 -1% 1.6 0 +2% F 700 2002 0 1.3 +1% 0 G 2002 0 1.1 0 0 上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为： 时间 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 指数 100 103 107 110 108 107 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5 之间时，容积率 每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%；超过 1.5 时，超出部分的容积 率每增长 0.1，单位地价比容光积率为 0.1 时的地价增加 3%。对交易情况、区域因素、个 别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差， 正号表示案例宗地条 件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗地 2002 年的价值。 解： 1.建立容积率地价指数表。 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地价指 数 100 105 110 115 120 125 128 2.案例修正计算。 3.评估结果。案例 D 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为 评估结果。 因此，待估宗地 G 的评估结果为： （620+627+623+638+633）÷5＝628（元/平方米）