22土地计划的科学、可实施性 2.3土地市场调控 它关季裂和过 彐现行土地市场管理是被动式的管理,即企业等向 政府立项由土地部门办理手续,对土地供求等土 地市场方面的研究较少甚至没有,86,93,96年的宏 口提高政府把握 观调控 为了保证地产市场的平稳有序,需要建立地产市 制定土地利用年度计划,保证地产市场的平稳有 序,使城市经济持续发展 额:投资额表示进入地产市场的资金是个重要指标。 24级土地市场开发与资源配置效率 价格是市场的晴雨表,价格上升且购买者多,表示 说来,同期竣工面积越大,所需投资额也越大。 整南雄题地让题到对增一市场 放开土地一级开发权降低开发成本 公开的原则下 25建立公开避啁土地市场,及时发布士地市场信息 增加政府供地透明度。中国加入WTO 后,境内外众多有实力有品牌的企业集团 纷纷涌入,这无疑城市的投资环境提出了 新的要求。 通过互联网公布市场信息不失为一种简 便、有效、及时、准确的方式。互联网的 特点是可以实现信息的互动和全天候服3 13 2.2土地计划的科学、可实施性 用地计划是土地市场的阀门，它关系到地产市场 的稳定和土地资产的价值，计划过于宽松和过于 紧，都会使地价产生波动，影响投资者信心，不 利于城市经营目标的实现。 提高政府把握地产市场脉搏的能力、调控地产市 场的能力不可轻视，因为房地产是把双刃剑，运 用好了能促进城市经济发展，如无法驾驭将会给 城市经济带来极大的打击，日本的地产泡沫、亚 洲金融危机等等，无不与地产泡沫有关。因此， 作为政府在城市经营过程中一定要建立土地开发 利用计划机制，使城市发展有个清晰的脉络，防 止城市建设和城市经济出现大的波动。 14 2.3土地市场调控 现行土地市场管理是被动式的管理，即企业等向 政府立项由土地部门办理手续，对土地供求等土 地市场方面的研究较少甚至没有 .86,93,96年的宏 观调控. 为了保证地产市场的平稳有序，需要建立地产市 场调控机制，建立地产市场预警系统，对地产市 场景气状况进行监测，根据地产市场的景气状况 制定土地利用年度计划，保证地产市场的平稳有 序，使城市经济持续发展。 15 地产市场预警系统常用的指标有： 地产投资额：投资额表示进入地产市场的资金是个重要指标。 土地出让价格：价格是市场的晴雨表，价格上升且购买者多，表示 市场活跃。 竣工面积：一般说来，同期竣工面积越大，所需投资额也越大。 土地出让面积：如同股市，当房地产市场不景气时，有实力的开发 商往往大肆购进土地，增加土地储备，并在市场景气复苏时开始 投入资本进行开发，此时则有投资额的增长，所以土地购置面积 为房地产投资额是同向先行指标。 新开工面积：新开工面积是房地产投资额的同向先行指标。 空置面积：当市场开始滑坡，空置面积逐渐增加时，开发商为避开 未来市场不景气的影响，会追加投资、加快项目进度，而后有投 资额的增加，所以空置面积为房地产投资额的同向领先指标。 土地开发面积：投资增多，市场供应量增大，开发商会减少土地开 发活动，而着力于消化现有项目；相反，若投资减少，市场供应 量减少时，开发商预期未来需求将大于供给，会增加土地开发 量，所以土地开发面积为房地产投资额的反向滞后指标。 房地产销售价格：房地产的生产周期长，当理性开发商预期未来市 场升温时，会增加投资，而后才有市场的转热、价格的上升。 16 2.4一级土地市场开发与资源配置效率 城市土地归国家所有，政府对地产一级市场实行 垄断，即通过土地出让达到对土地一级市场的垄 断。由于只有一个所有者，政府垄断一级市场是 毋庸置疑的，这里的关键是规范政府出让土地行 为，而不是开发商。在一级市场中土地供应者— —政府始终是主动的，而需求方——企业则是被 动的，这是由一级市场的垄断性所决定。因此， 如何保证政府行为的规范、透明是一级市场平稳 发展的关键。 放开土地一级开发权.降低开发成本 市场配置土地.保证公平、公正、公开的原则下， 实现市场效率 .减少政府寻租机会. 17 土地开发 权 集体土地征 用 土地一级 开发公司 其他用地出让 住宅等用地出让 商业等服务用地出让 高新技术企业用地 出让 高新技术企业用地 出让 原划拨地收 回 原划拨地收 回 闲置土地收 回 原企业用地置 换或收购 原企业用地置 换或收购 土地土地收收购购储备储备中中心心 房地产开发商 A 房地产开发商 A 房地产开发商 C 房地产开发商 C 房地产开发商 B 房地产开发商 B 土地二级开 发 土地一级市场 土地二级市场 图1一级土地开发模式 18 2.5 建立公开透明土地市场，及时发布土地市场信息 增加政府供地透明度。中国加入ＷＴＯ 后，境内外众多有实力有品牌的企业集团 纷纷涌入，这无疑城市的投资环境提出了 新的要求。 通过互联网公布市场信息不失为一种简 便、有效、及时、准确的方式。互联网的 特点是可以实现信息的互动和全天候服 务