中国人民大学：《城市经济与土地管理》讲义.pdf_大学文库

1 1 城市经营与土地管理叶剑平中国人民大学土地管理系 2003年2月22日山西晋城 2 主要内容 1. 城市经营城市经营概念城市经营对象城市定位与营销推广 2. 城市经营与土地管理科学的土地规划是可持续利用前提土地计划的科学、可实施性土地市场调控一级土地市场开发与资源配置效率建立公开透明土地市场，及时发布土地市场信息 3. 土地招标拍卖 4. 几点想法 3 一、城市经营 1.1城市经营概念问题提出，50十年代西方学者针对建设资金不足而提出，90十年代我国大连市提出。随着中国市场经济的不断发展以及城市化进程的加快，城市之间和企业一样相互间既存在合作也存在竞争。如何提高城市的整体效益，解决好城市建设、改造资金不足、吸引外来资金，提升城市的竞争力等问题，是摆在各级政府重要课题。城市经济学是运用经济学的理论来研究城市土地利用、交通运输、城市环境、住宅建设、公共财政等方面的问题。 4 城市经营概念。将城市作为一个运行的经济系统，以城市经济理论为依据，运用市场机制和市场规律来调控城市发展的一项经营管理活动。城市经营目的。是使公共资产保值增值，提升城市在国际或国内、省内、抑或区域内的地位。城市经营的主体。政府主导，企业参与，市民为主力军。城市经营客体。包括有形和无形，有形的包括公共物品和非公共产品。如基础设施、土地、风景名胜、城市特色建筑、企业；无形的如文化、品牌、公民文明程度、气候环境、区位、政策制度等。城市经营的主体也可分为资产型的和非资产型的，土地就属资产型的，政策制度人文环境则属非资产型的。资产型的价值可以通过货币来衡量，非资产型的价值难以用货币衡量，但它对城市总体资产的经营有重要影响，如投资环境、居民的文化水平和文明程度等对有效利用资源、促进社会财富增长、提高城市竞争力、改善城市面貌，提高城市的社会、经济、环境效益方面起到关键作用。 5 1.2城市经营对象和意义城市经营对象。有形和无形或资产型和非资产型。城市土地是城市经营的主要对象。我国土地国有，主要财政收入。与国外不同。城市经营意义。 Ø 有效配置资源 Ø 促进社会财富增长 Ø 提高城市竞争力 Ø 改善设城市面貌，提高社会、经济、生态效益。 Ø 提高人民生活水平和生活质量，使市民安居乐业 6 1.3 城市经营程序对于非资产型通过“政府搭台、企业唱戏、市民是拉拉队”来完成，即政府确定主题和内容如政策、制度、投资环境，公民意识等。资产型主要包括企业、土地，城市财政收入主要是税收、土地出让收益和国企利润。所以资产型经营的目标是一方面提高企业效益从而增加税收和增加土地出让收益，另一方面是提高城市对外（市外、省外、国外）形象，吸引外来投资，增加就业从而提高政府和市民的收益。分析城市特点确定城市发展目标制定营销战略营销推广组织执行、控制和维护

2 7 1.4 城市定位与营销推广根据市场营销的理念，产品定位(product positioning)是将无差别的产品转变为有差别的产品，使产品在潜在客户中占有合适位置。而要达到这一点，要满足以下条件：对客户具有使用价值对企业能带来利润产品与众不同，不易被竞争对手模仿这种差别能被客户接受并愿意为此而多花钱 8 对于城市而言，其产品是整个城市，包括城市的地理位置、自然环境、人文环境、城市管理、各种工农业产品、民俗民风、城市面貌、气候、企业及其知名度、基础设施（包括对外交通）、品牌等等。城市经营首先要对城市进行定位，确定城市核心竞争力。城市定位过程就是对城市的再认识过程，将城市特点、城市的优势和劣势等进行系统分析，找出本市与其他城市的差别或可能的差别和优势，确定有竞争力的“产品”，分析该“产品”是否符合社会需求，并能给城市带来好处（而不是坏处）。 9 城市根据自身特点，量体裁衣，确定符合本城市的发展目标，即有了切合实际的定位后，还需要有步骤、分阶段推广并采取相应的配套措施。如将城市定位向市民、向外界推广，通过开发布会、招商会，走出去请进来等形式来挖掘潜在客户/企业。营销推广（ PROMOTION ）的目的是吸引“眼球”，让更多的人关注、了解该城市，它是综合性的、立体的，如可以采取广告（户外、媒体）、旅游宣传、地方名牌（知名）企业、特色产品、各种活动（包括文艺）等来达到城市形象建立和宣传。北京的中关村科技园区和CBD、上海浦东开发区，云南昆明世博会，浙江杭州的西博会等等都为城市推广做出贡献，也为城市经营战略，发展地区经济做出贡献。推广成功与否，意味着能否吸引投资、带来人气，人气旺经济就发展，经济发展离不开对土地的开发利用，如何保障有限土地资源的合理配置及土地资产的保值增值与持续利用，是城市经营过程中需要解决的重要问题。土地既是资产也是资源，一切生产生活活动必须以土地为承载，因此，一个城市定位后，都必须在土地上予以落实，做好城市定位在土地上的空间分布是城市定位实现的前提条件，也是城市经营的基础。 10 晋城定位能源,重化工, 生态园林化通往中原大地的门户城市. 11 二、城市经营与土地管理土地是城市最大的资产，其稀缺性、不可再生性、资源和资产的双重性等特点要求我们要合理、充分利用。城市经营过程中许多资产型的产品都必须以土地为承载基础，如何保证城市土地的可持续利用，需要解决好土地市场问题、计划问题、管理问题，使土地管理服务于城市发展战略，而不是制约城市的发展。这就要求土地管理机制要有所创新，使土地管理满足和适应城市发展的需求。 12 2.1科学的土地规划是可持续利用前提以城市经营目标为依据科学地编制规划和制定用地计划为了使规划具有科学性、指导性和权威性，必须改变现行规划体制，建立由专业人士为主，各职能部门为辅，民间团体、社团参与，人大审核通过后最终生效的规划程序，使规划不因政府官员的更迭而改变，从而保证城市经营目标的连续性，保证土地资源持续有序地利用

3 13 2.2土地计划的科学、可实施性用地计划是土地市场的阀门，它关系到地产市场的稳定和土地资产的价值，计划过于宽松和过于紧，都会使地价产生波动，影响投资者信心，不利于城市经营目标的实现。提高政府把握地产市场脉搏的能力、调控地产市场的能力不可轻视，因为房地产是把双刃剑，运用好了能促进城市经济发展，如无法驾驭将会给城市经济带来极大的打击，日本的地产泡沫、亚洲金融危机等等，无不与地产泡沫有关。因此，作为政府在城市经营过程中一定要建立土地开发利用计划机制，使城市发展有个清晰的脉络，防止城市建设和城市经济出现大的波动。 14 2.3土地市场调控现行土地市场管理是被动式的管理，即企业等向政府立项由土地部门办理手续，对土地供求等土地市场方面的研究较少甚至没有 .86,93,96年的宏观调控. 为了保证地产市场的平稳有序，需要建立地产市场调控机制，建立地产市场预警系统，对地产市场景气状况进行监测，根据地产市场的景气状况制定土地利用年度计划，保证地产市场的平稳有序，使城市经济持续发展。 15 地产市场预警系统常用的指标有：地产投资额：投资额表示进入地产市场的资金是个重要指标。土地出让价格：价格是市场的晴雨表，价格上升且购买者多，表示市场活跃。竣工面积：一般说来，同期竣工面积越大，所需投资额也越大。土地出让面积：如同股市，当房地产市场不景气时，有实力的开发商往往大肆购进土地，增加土地储备，并在市场景气复苏时开始投入资本进行开发，此时则有投资额的增长，所以土地购置面积为房地产投资额是同向先行指标。新开工面积：新开工面积是房地产投资额的同向先行指标。空置面积：当市场开始滑坡，空置面积逐渐增加时，开发商为避开未来市场不景气的影响，会追加投资、加快项目进度，而后有投资额的增加，所以空置面积为房地产投资额的同向领先指标。土地开发面积：投资增多，市场供应量增大，开发商会减少土地开发活动，而着力于消化现有项目；相反，若投资减少，市场供应量减少时，开发商预期未来需求将大于供给，会增加土地开发量，所以土地开发面积为房地产投资额的反向滞后指标。房地产销售价格：房地产的生产周期长，当理性开发商预期未来市场升温时，会增加投资，而后才有市场的转热、价格的上升。 16 2.4一级土地市场开发与资源配置效率城市土地归国家所有，政府对地产一级市场实行垄断，即通过土地出让达到对土地一级市场的垄断。由于只有一个所有者，政府垄断一级市场是毋庸置疑的，这里的关键是规范政府出让土地行为，而不是开发商。在一级市场中土地供应者— —政府始终是主动的，而需求方——企业则是被动的，这是由一级市场的垄断性所决定。因此，如何保证政府行为的规范、透明是一级市场平稳发展的关键。放开土地一级开发权.降低开发成本市场配置土地.保证公平、公正、公开的原则下，实现市场效率 .减少政府寻租机会. 17 土地开发权集体土地征用土地一级开发公司其他用地出让住宅等用地出让商业等服务用地出让高新技术企业用地出让高新技术企业用地出让原划拨地收回原划拨地收回闲置土地收回原企业用地置换或收购原企业用地置换或收购土地土地收收购购储备储备中中心心房地产开发商 A 房地产开发商 A 房地产开发商 C 房地产开发商 C 房地产开发商 B 房地产开发商 B 土地二级开发土地一级市场土地二级市场图1一级土地开发模式 18 2.5 建立公开透明土地市场，及时发布土地市场信息增加政府供地透明度。中国加入ＷＴＯ后，境内外众多有实力有品牌的企业集团纷纷涌入，这无疑城市的投资环境提出了新的要求。通过互联网公布市场信息不失为一种简便、有效、及时、准确的方式。互联网的特点是可以实现信息的互动和全天候服务