万科财务报表分析报告 由折现图可以发现，三项费用从2011年到2013年持续保持增长，尤其是销售费用在 2013年年度内增长了近10亿，创下近年来增幅之最，达到了26.45%。从侧面反映出进入 2013年后，对于龙头企业万科来说，面对房地产市场惨淡的表现，万科销售库存房的压 力陡增，为尽快实现现金回笼，增强了在电视、网络等平台对于万科的宣传，以及增加 销售人员报酬方面，这反应在品牌宣传推广费用和销售代理费用及佣金分别增加了4.5 亿和2.5亿。另外，在管理费用中，人员和行政费用所占比例达到了80%以上的水平，且 逐年升高，万科在面临房地产寒冬时，需要在管理费用方面实施更加有效的管理，保证 企业费用支出符合全体股东利益。 3.净利润 净利润 160,000,000,000.00 140,000,000,000.00 120,000,000,000.00 100,000.000,000.00 80,000.000,000.00 ■净利润 ■营业总收入 60,000.000,000.00 40,000,000,000.00 20,000,000,000.00 0.00 2011年 2012年 2013年 由图表可知，最近三年万科的销售收入和净利润快速增长，尽管业绩增长势头仍然 强劲，但是受到2011年国家政策宏观调控的影响，盈利能力开始减弱。这反应在万科 2012年实现的销售总收入增长率约43.65%，而净利润增长率仅为35.03%，而净利润增 长率在2013年更加颓势，2013年销售收入增长率为31.33%，而净利润增长率则进一步 下降到16.82%。主要原因还是住房市场趋于饱和，限购限贷政策持续影响，投资者观望 甚至抛售情绪加重，市场景气度进一步下跌，使得万科不得不增加营销开支等，导致净 利润率下滑。 9万科财务报表分析报告 9 由折现图可以发现，三项费用从2011年到2013年持续保持增长，尤其是销售费用在 2013年年度内增长了近10亿，创下近年来增幅之最，达到了26.45%。从侧面反映出进入 2013年后，对于龙头企业万科来说，面对房地产市场惨淡的表现，万科销售库存房的压 力陡增，为尽快实现现金回笼，增强了在电视、网络等平台对于万科的宣传，以及增加 销售人员报酬方面，这反应在品牌宣传推广费用和销售代理费用及佣金分别增加了4.5 亿和2.5亿。另外，在管理费用中，人员和行政费用所占比例达到了80%以上的水平，且 逐年升高，万科在面临房地产寒冬时，需要在管理费用方面实施更加有效的管理，保证 企业费用支出符合全体股东利益。 3.净利润 由图表可知，最近三年万科的销售收入和净利润快速增长，尽管业绩增长势头仍然 强劲，但是受到 2011 年国家政策宏观调控的影响，盈利能力开始减弱。这反应在万科 2012 年实现的销售总收入增长率约 43.65%，而净利润增长率仅为 35.03%，而净利润增 长率在 2013 年更加颓势，2013 年销售收入增长率为 31.33%，而净利润增长率则进一步 下降到 16.82%。主要原因还是住房市场趋于饱和，限购限贷政策持续影响，投资者观望 甚至抛售情绪加重，市场景气度进一步下跌，使得万科不得不增加营销开支等，导致净 利润率下滑。 0.00 20,000,000,000.00 40,000,000,000.00 60,000,000,000.00 80,000,000,000.00 100,000,000,000.00 120,000,000,000.00 140,000,000,000.00 160,000,000,000.00 2011 年 2012 年 2013年 净利润 净利润 营业总收入