s300,000 s250,000 s200,000 150000 s100,000 s50000 $0 88吕§莒豆复与 图2:美国房地产价格走势 资料来源:美国住房建筑商协会 3、资产证券化和杠杆效应急剧放大了金融市场风险 现代房地产贷款资产证券化起源于1980年代,是金融机构为了应对美联储紧缩的货币 政策而进行的金融创新行为。1979年,为治理严重的通货膨胀,新上任的美联储主席沃尔 克连续提高官方利率,联邦利率被推高到20%。同时,高利率吸引了大量的海外资金流入 美国,导致美元飙升。紧缩的货币政策压缩了房地产金融市场的利润空间(当时房地产抵押 贷款的收益率只有6%),金融机构无法承受长期利率的剧烈升高所带来的成本上升。在压 力之下,金融机构开始进行金融创新,并增加投资高风险高回报的证券。各类发放房地产贷 款的金融机构为了提前获得现金流,扩大房贷规模,将原本流动性很低的住房抵押贷款证券 化,即发行住房抵押贷款债券(MBS),在资本市场出售,从而将房贷风险从银行习题转移 到资本市场。刚开始,资质比较高的住房抵押贷款被证券化,到2000年后,金融创新的步- 9 - 图 2：美国房地产价格走势 资料来源：美国住房建筑商协会 3、资产证券化和杠杆效应急剧放大了金融市场风险 现代房地产贷款资产证券化起源于 1980 年代，是金融机构为了应对美联储紧缩的货币 政策而进行的金融创新行为。1979 年，为治理严重的通货膨胀，新上任的美联储主席沃尔 克连续提高官方利率，联邦利率被推高到 20%。同时，高利率吸引了大量的海外资金流入 美国，导致美元飙升。紧缩的货币政策压缩了房地产金融市场的利润空间（当时房地产抵押 贷款的收益率只有 6%），金融机构无法承受长期利率的剧烈升高所带来的成本上升。在压 力之下，金融机构开始进行金融创新，并增加投资高风险高回报的证券。各类发放房地产贷 款的金融机构为了提前获得现金流，扩大房贷规模，将原本流动性很低的住房抵押贷款证券 化，即发行住房抵押贷款债券（MBS），在资本市场出售，从而将房贷风险从银行习题转移 到资本市场。刚开始，资质比较高的住房抵押贷款被证券化，到 2000 年后，金融创新的步