市场价格升高了：如地王囤地一新政策，政府监管地王开发。而如果一种房地产的市场价 格远高于它的成本，则会很快进入市场，直到其市场价格降下来。 买方：类似于“替代原理”，最高价格不能超过预计重新开发建设所花费的费用。（例， 当房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如 果自己另外购买一块类似土地时的现时价格会是多少，然后再在这块土地上建造类似建纳 时所需要费用又是多少，此二者之和即为自己所愿意支付的最高价格)。 一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的 代价，买卖又方可以接受的其同点必然是正常的代价（包含正常的费用、税费和利润）。 因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必盖的支出和获得的利润为基础（客观 数据》来求取估价对象的价值。 问题：成本越高价值越大，成本低价值低？ 经济学-平均利润+平均成本市场 正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资 有赚钱与赔钱的问题。无论是从一个房地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来 看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由 房地产开发建设的成本决定的，就不会存在房地产泡沫破碎后的惨局”。 三、成本法的适用范围 是否所有的房产都可用成本法进行估价？ 局限性：不适用于过于老旧的房地产估价。 原因：成本法的使用费时费力，过于老旧的房地产已没有实际利用价值，用成本法不 能客观评估其使用价值。 过于老旧的房产如何评估？ 建筑物-一残值 房地综合-一建筑无利用价值--一重新建设开发（最高最佳使用原则，房地不均衡） 假设开发法计算未来开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得的利润，本质是士 地的价值。 成本法适用于：新的、较新的房地产。 具体情况： 1、无交易、无收益的房地产估价有些房地产既不能交易，又无法产生收益，如政 府办公用房、军队营房、医院、图书馆、学校、体有场馆、公园等公用、公益性房地产。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information