产业结构的目的。因此需要建立外部效益内部化的投融资机制,提高轨道交通的运营效益, 最大程度上解决建设运营资金问题。 需从以下三方面加强对轨道沿线土地的统筹:①优化土地储备,通过土地利用总体规划、 国民经济和社会发展规划、城市总体规划的“三规合一”,对全市可建设用地指标进行平衡 向T地区集中;②三旧改造、城市更新向轨道站点区域适当集中,以市场为主导,发展住 宅、商业等盈利性项目:③开展土地整备工作,以政府为主导,以存量用地(建设用地)为 主,依据近期年度轨道建设运营资金需求计划,超前、主动、整体地开展土地清理整合工作 四、轨道沿线土地开发策略 基于土地开发三点原则,提出站点沿线土地开发的工作策略,具体有5大策略 (一)策咯1:优先市场相对成熟镇区,后考虑次成熟镇区 经市场分析可知,东莞每个镇区的房地产市场开发现状差异性大,一方面为保障轨道建 设投融资的需求,另一方面从市场表现来看,市场相对成熟的镇区市场开发主体关注度更高 土地开发的条件相对更成熟。基于市场化配置原则,建议优先考虑将以下镇区的站点周边不 同类型的土地纳入土地储备计划。 住宅市场重点发展商业市场重点发展办公市场重点发展 寮步 南城 南城 松山湖 东城 东城 大朗 大朗 大朗 大岭山 塘厦 塘厦 黄江 莞城 万江 常平 寮步 松山湖 樟木头 长安 图4住宅、商业及办公物业重点发展镇区 (二)策略2:基于土地市场平均成交量,年度开发总量需要协调 控制 轨道站点周边土地推出量需要结合市场的吸纳程度,必须考虑近几年东莞各类型土地年 成交量的平均水平。 轨道站点周边土地成交总量的上限:目前,东莞全市经营性用地近6年年成交量在 132-315公顷之间,年均土地成交量近225公顷 轨道站点周边土地优先成交以反哺轨道:即轨道站点周边成交土地在未来5年占全市总产业结构的目的。因此需要建立外部效益内部化的投融资机制，提高轨道交通的运营效益， 最大程度上解决建设运营资金问题。 需从以下三方面加强对轨道沿线土地的统筹：①优化土地储备，通过土地利用总体规划、 国民经济和社会发展规划、城市总体规划的“三规合一”，对全市可建设用地指标进行平衡， 向TOD地区集中；②三旧改造、城市更新向轨道站点区域适当集中，以市场为主导，发展住 宅、商业等盈利性项目；③开展土地整备工作，以政府为主导，以存量用地（建设用地）为 主，依据近期年度轨道建设运营资金需求计划，超前、主动、整体地开展土地清理整合工作。 四、轨道沿线土地开发策略 基于土地开发三点原则，提出站点沿线土地开发的工作策略，具体有5大策略。 （一）策略 1：优先市场相对成熟镇区，后考虑次成熟镇区 经市场分析可知，东莞每个镇区的房地产市场开发现状差异性大，一方面为保障轨道建 设投融资的需求，另一方面从市场表现来看，市场相对成熟的镇区市场开发主体关注度更高， 土地开发的条件相对更成熟。基于市场化配置原则，建议优先考虑将以下镇区的站点周边不 同类型的土地纳入土地储备计划。 图 4 住宅、商业及办公物业重点发展镇区 （二）策略 2：基于土地市场平均成交量，年度开发总量需要协调 控制 轨道站点周边土地推出量需要结合市场的吸纳程度，必须考虑近几年东莞各类型土地年 成交量的平均水平。 轨道站点周边土地成交总量的上限：目前，东莞全市经营性用地近6年年成交量在 132-315公顷之间，年均土地成交量近225公顷； 轨道站点周边土地优先成交以反哺轨道：即轨道站点周边成交土地在未来5年占全市总 商业市场重点发展 南城 东城 大朗 塘厦 莞城 寮步 樟木头 办公市场重点发展 南城 东城 大朗 塘厦 万江 松山湖 住宅市场重点发展 寮步 松山湖 大朗 大岭山 黄江 常平 万江 长安