2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 除了部分土地投放过量的城市外，从2005年开始实施宏观调控政策以来， 全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、 大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上 涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：1) 我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满 足。2)处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅 供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。3)我 国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资 本进入到房地产业是必然的。4)城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城 市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求 的扩大。5)地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实 现、己展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 6)国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速 发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房 价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除 外)。 2.2杭州住宅市场走势基本分析 2005年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点： 1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺 2005年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对14703名居民家庭住房现 状与需求进行问卷调研，调查结果表明：大多数居民住房条件不佳，被调查对象 中约39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占 27%。居民对住房整体满意度不高，只有28%的被调查者对现有住房表示满意或 66 2.2.4 政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 除了部分土地投放过量的城市外，从 2005 年开始实施宏观调控政策以来， 全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、 大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上 涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：1） 我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满 足。2）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅 供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。3）我 国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资 本进入到房地产业是必然的。4）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城 市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求 的扩大。5）地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实 现、已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 6）国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速 发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房 价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除 外）。 2.2 杭州住宅市场走势基本分析 2005 年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点： 1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺 2005 年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对 14703 名居民家庭住房现 状与需求进行问卷调研，调查结果表明：大多数居民住房条件不佳，被调查对象 中约 39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占 27%。居民对住房整体满意度不高，只有 28%的被调查者对现有住房表示满意或