2.房地产开发项日有什么特点？ 3.房地产开发项目总投资由哪些项目组成？其与工业项目投入的总资金有何区别？ 4.房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容？ 56 地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格？相互之间有何关系？ 房地 “开发项目经济评价常用的方法有哪些 7.为什么要对房地产开发项目进行动态评价？ 8.房地产开发的主要程序是什么？ 9.房地产开发项目建筑设计的经济性分折主要考虑哪些问题？ 10房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容？租售价格的测算由什么确定 计算题 1.某开发商在某市以500万元的价格购买 一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面 积为5000平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净租金收入为450元/平方米， 银行提供的年贷款利率为17%，每季复利一次，融资费用为贷款利息的10%。在该地区，同类写字楼的 建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元。管 理费为土地成木 建设成木 专业人员费用和其他 费用之和的3.0% 市场推广及出租代理费为年净租 收入的20%，房地产投资的收益率按9.5%考虑。项日开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积 系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率和成本收益率对该项目进行初步评价。 2.某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建 设期为2年。第3年即可出租，经过分析得出的数据： (1)项日建成投1800万元.第 一年投资1000万元，其中资本金400万元，第二年投资800万 元 其中资本金 30万元 全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为10%，建设期只计息不还款，第 年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。 (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起为 每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元 (3)计算期（开发经营期）取20年 请根据以上资料 完成下列工作 (1)编制资本金现金流量表（不考虑所得税） (2)若开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发生在年末）》 3.某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m,2002 年8月1日王某以1.1万元/m的价格购买了其中50m的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持 有期为47年。2003年8月1日开发商交房时， 王某又支付 11.5万 余款由商业银行提供的10年期 抵押贷款支付，年贷款利率为65%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期 10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租质合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m,此 后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打 算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营 的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售 税费，计算结果精确到元) 第十二章设备更新分析 1,联系实际，举例说明，何谓设备的有形磨损、无形磨损，各有何特点？设备磨损的补偿形式有哪 些？ 2.什么是沉入成本？在设各更新分析中应如何处理沉入成木？ 设备的技术寿命、自然寿命和经济寿命有何区别和联系 5.设备现代化技术改造的意义是什么？ 6.设备更新方案比较的特点和原则是什么？ 7.试述设备租赁的好处和不足。 2．房地产开发项目有什么特点? 3．房地产开发项目总投资由哪些项目组成？其与工业项目投入的总资金有何区别？ 4．房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容? 5．房地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格？相互之间有何关系？ 6．房地产开发项目经济评价常用的方法有哪些? 7．为什么要对房地产开发项目进行动态评价? 8．房地产开发的主要程序是什么？ 9．房地产开发项目建筑设计的经济性分析主要考虑哪些问题？ 10．房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容？租售价格的测算由什么确定？ 计 算 题 1．某开发商在某市以 500 万元的价格购买了一块写字楼用地 50 年的使用权。该地块规划允许建筑面 积为 5000 平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净租金收入为 450 元／平方米， 银行提供的年贷款利率为 17﹪，每季复利一次，融资费用为贷款利息的 10﹪。在该地区，同类写字楼的 建造成本为 1000 元／平方米，专业人员费用为建造成本的 12.5﹪，行政性收费等其他费用为 60 万元。管 理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的 3.0﹪。市场推广及出租代理费为年净租金 收入的 20﹪，房地产投资的收益率按 9.5﹪考虑。项目开发期为 18 个月，建造期为 12 个月，可出租面积 系数为 0.85。试通过计算开发商成本利润率和成本收益率对该项目进行初步评价。 2．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建 设期为 2 年。第 3 年即可出租，经过分析得出的数据： （1）项目建成投资 1800 万元，第一年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元，第二年投资 800 万 元，其中资本金 230 万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为 10%，建设期只计息不还款，第三 年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。 （2）第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元，从第 4 年起为 每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 2500 万元、150 万元、650 万元 （3）计算期（开发经营期）取 20 年 请根据以上资料，完成下列工作： （1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税） （2）若开发商要求的目标收益率为 15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发生在年末） 3．某开发商于 2000 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为 3 年，平均售价为 0.8 万元／㎡。2002 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元／㎡的价格购买了其中 50 ㎡的店面，并向开发商支付了 5 万元定金，产权持 有期为 47 年。2003 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 11.5 万元，余款由商业银行提供的 10 年期 抵押贷款支付，年贷款利率为 6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期 10 年(2003 年 8 月 1 日至 2013 年 7 月 31 日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150 元／㎡，此 后租金按每年 2％的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3 万元。王某打 算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6 万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营期 的内部收益率达到 12％，试计算届时最低转售单价(计算时点为 2003 年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售 税费，计算结果精确到元)。 第十二章 设备更新分析 1．联系实际，举例说明，何谓设备的有形磨损、无形磨损，各有何特点？设备磨损的补偿形式有哪 些？ 2．什么是沉入成本?在设备更新分析中应如何处理沉入成本? 3．设备更新分析有何特点? 4．设备的技术寿命、自然寿命和经济寿命有何区别和联系？ 5．设备现代化技术改造的意义是什么？ 6．设备更新方案比较的特点和原则是什么？ 7．试述设备租赁的好处和不足