房地产开发项日可行性研究7 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIUA 第7章 房地产开发项目可行性研究 本章学习要求 1掌握房地产开发项目投资与收λ估算,房地产开发项目的财务评价的基本概念和 指标体系,主要技术经济指标,财务评价报表的编制 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序,可行性研究报 告的编制单位,房地产开发项目国民经济评价,房地产开发项目社会影响分析。 7房地产开发项目可行性研究概述 7.1.1房地产开发项目可行性研究的含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前,运用技术、经济、管 理、社会学等多学科相关知识,对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较 论证的科学 7.12房地产开发项目可行性研究的作用和依据 1.房地产开发项目可行性研究的主要作用 (1)是项目投资决策的重要依据。 (2)是申请有关建设许可文件的依据。 (3)是项目申请金融信贷的依据 (4)是指导规划设计工作的依据 2.房地产开发项目可行性研究的依据 (1)国家和地区的总体经济状况、房地产市场发展情况,以及有关房 地产政策、金融信贷政策、税收政策、住房政策等 (2)项目所在地的城市总体发展战略、产业布局,近远期的重点发展 区域,城市总体规划、分区规划、详细规划等规划条件,以及市政建设等专
房地产开发项目可行性研究 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIU - 1 - 7 第 7 章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和 指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报 告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。 7.房地产开发项目可行性研究概述 7.1.1 房地产开发项目可行性研究的含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管 理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较 论证的科学。 7.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据 1.房地产开发项目可行性研究的主要作用 （1）是项目投资决策的重要依据。 （2）是申请有关建设许可文件的依据。 （3）是项目申请金融信贷的依据。 （4）是指导规划设计工作的依据。 2.房地产开发项目可行性研究的依据 （1）国家和地区的总体经济状况、房地产市场发展情况，以及有关房 地产政策、金融信贷政策、税收政策、住房政策等； （2）项目所在地的城市总体发展战略、产业布局，近远期的重点发展 区域，城市总体规划、分区规划、详细规划等规划条件，以及市政建设等专 房地产开发项目可行性研究
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING 项规划方案; (3)项目所在地的社会、人文、收入水平、自然环境、地质条件、气 象、交通状况等基础资料 (4)项目建议书,以及开发商基本构想和项目规划设计方案等 (5)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等 (6)房地产市场供给和需求调研资料,项目经济评价所需的各项成本 依据、经济评价参数,指标体系等 1.3房地产开发项目可行性研究的工作程序 1.接受委托与建立研究组织。 2.收集资料,进行市场调查。 3.设计研究项目投资方案。 4.编制可行性研究报告并提交。 7.1.4可行性研究报告的编制单位 当开发商有相应技术能力的话,可行性研究报告可以由开发商自行编 制。通常情况下,由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。 7.2房地产开发项目可行性研究与投资决策 7.2.1房地产开发项目可行性研究的主要内容 1.第一部分,项目概况 (1)项目概况 (2)开发项目现状调查。 2.第二部分,市场研究 (1)宏观环境层面的调查。 (2)区域环境层面的调查 (3)项目微观环境层面的调查。 (4)项目定位。 3.第三部分,项目开发方案 (1)建设条件与资源供给分析 (2)规划方案。 (3)开发进度。 (4)市场营销策略
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 2 - 7 项规划方案； （3）项目所在地的社会、人文、收入水平、自然环境、地质条件、气 象、交通状况等基础资料； （4）项目建议书，以及开发商基本构想和项目规划设计方案等； （5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等； （6）房地产市场供给和需求调研资料，项目经济评价所需的各项成本 依据、经济评价参数，指标体系等。 7.1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序 1.接受委托与建立研究组织。 2.收集资料，进行市场调查。 3.设计研究项目投资方案。 4.编制可行性研究报告并提交。 7.1.4 可行性研究报告的编制单位 当开发商有相应技术能力的话，可行性研究报告可以由开发商自行编 制。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。 7.2 房地产开发项目可行性研究与投资决策 7.2.1 房地产开发项目可行性研究的主要内容 1.第一部分，项目概况 （1）项目概况。 （2）开发项目现状调查。 2.第二部分，市场研究 （1）宏观环境层面的调查。 （2）区域环境层面的调查。 （3）项目微观环境层面的调查。 （4）项目定位。 3.第三部分，项目开发方案 （1）建设条件与资源供给分析。 （2）规划方案。 （3）开发进度。 （4）市场营销策略
房地产开发项日可行性研究7 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIUA (5)环境影响分析 (6)开发组织机构。 4.第四部分,项目经济评价 (1)投资与收入估算 (2)资金安排 (3)经济参数的确定。 (4)财务评价。 (5)风险与不确定性分析。 (6)国民经济评价 5.第五部分,社会影响分析 社会影响评价主要对项目建设带来的社会效益、环境效益等进行分析 6.第六部分,结论及建议 7.2.2房地产开发项目的投资决策分析 1.房地产开发项目投资决策的概念 投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上,做出的是否可以投 资的决定和安排。 2.房地产开发项目投资决策分析的注意事项 在开发实践工作中,定性分析正变得越来越重要 73房地产开发项目投资与收入估算 7.3.1房地产开发项目投资估算 1.土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。 (1)划拨用地的土地费用。 通过划拨形式取得的土地费用,不包含土地使用权出让金,但是土地使 用者需缴纳土地征用、拆迁补偿安置等费用以及视开发程度而定的土地开发 成本(城市基础设施建设费)等 (2)出让用地的土地费用。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需 要支付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。 (3)转让用地的土地费用
房地产开发项目可行性研究 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIU - 3 - 7 （5）环境影响分析。 （6）开发组织机构。 4.第四部分，项目经济评价 （1）投资与收入估算。 （2）资金安排。 （3）经济参数的确定。 （4）财务评价。 （5）风险与不确定性分析。 （6）国民经济评价。 5.第五部分，社会影响分析 社会影响评价主要对项目建设带来的社会效益、环境效益等进行分析。 6.第六部分，结论及建议 7.2.2 房地产开发项目的投资决策分析 1.房地产开发项目投资决策的概念 投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投 资的决定和安排。 2.房地产开发项目投资决策分析的注意事项 在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。 7.3 房地产开发项目投资与收入估算 7.3.1 房地产开发项目投资估算 1.土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。 （1）划拨用地的土地费用。 通过划拨形式取得的土地费用，不包含土地使用权出让金，但是土地使 用者需缴纳土地征用、拆迁补偿安置等费用以及视开发程度而定的土地开发 成本（城市基础设施建设费）等。 （2）出让用地的土地费用。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需 要支付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。 （3）转让用地的土地费用
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 (4)合作用地的土地费用 主要通过土地作价入股来合作开发 2.前期工程费与城建费用 前期工程费主要包括项目策划、可行性研究、规划设计、水文地质勘查 以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发工程费用。 3.基础设施建设费 基础设施建设费也称室外工程费,是指建筑物2米以外和项目用地规划 红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费 4.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备购置 费用和安装工程(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安 装、电梯及安装、其他设备及安装等)费用。 5.公共配套设施建设费(附属工程费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营 利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用 6.开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织 管理所发生的各项费用。 7.管理费 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的 开发经营活动而发生的各项费用 8.销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费 用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 9.不可预见费 不可预见费也即预备费中的基本预备费,根据房地产项目的复杂程度和 前述各项费用估算的准确程度而有所不同。 10.税费 房地产项目投资估算应考虑开发过程中所必须负担的各种税金以及向 其他部门规定交纳的费用
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 4 - 7 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 （4）合作用地的土地费用。 主要通过土地作价入股来合作开发。 2.前期工程费与城建费用 前期工程费主要包括项目策划、可行性研究、规划设计、水文地质勘查 以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发工程费用。 3.基础设施建设费 基础设施建设费也称室外工程费，是指建筑物 2 米以外和项目用地规划 红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费 用等。 4.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备购置 费用和安装工程(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安 装、电梯及安装、其他设备及安装等)费用。 5.公共配套设施建设费（附属工程费） 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营 利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。 6.开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织 管理所发生的各项费用。 7.管理费 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的 开发经营活动而发生的各项费用。 8.销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费 用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 9.不可预见费 不可预见费也即预备费中的基本预备费，根据房地产项目的复杂程度和 前述各项费用估算的准确程度而有所不同。 10.税费 房地产项目投资估算应考虑开发过程中所必须负担的各种税金以及向 其他部门规定交纳的费用
房地产开发项日可行性研究7 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIUA 11.其他费用 其他费用主要包括施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用 施工噪声及排污费、工程监理费、工程保险费、施工执照申领费等。 12.建设期利息 建设期利息系指筹措债务资金时在建设期内发生并计入项目总投资的 利息。 7.3.2招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算 这里对招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算中常用的假设开发法进 行介绍 假设开发法,也称为剩余法、预期开发法、开发法,是预测估价对象开 发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将开发完成后 的价之间取后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方 法 7.3.3房地产开发项目租售方案的制定 租售方案的制定中,一般应包括以下几个方面的内容 1.确定租售方式 2.确定可租售面积及可分摊建筑面积 3.安排租售进度 租售进度包括安排出售(出租)的时间进度,确定各时间段内出售(出 租)面积的数量与比例 4.确定售价(租金)水平 5.编制租售计划表 租售计划表的主要内容包括销售(出租)面积实现计划与销售(出租) 收入实现计划。 7.3.4房地产开发项目的资金筹措 1.资金来源渠道 房地产开发项目建设资金的来源渠道常见的有资本金、预租售收入及借 贷资金(较多的情况下为银行贷款)等。 2.资金投放次序 (1)先使用资本金
房地产开发项目可行性研究 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIU - 5 - 7 11.其他费用 其他费用主要包括施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用、 施工噪声及排污费、工程监理费、工程保险费、施工执照申领费等。 12.建设期利息 建设期利息系指筹措债务资金时在建设期内发生并计入项目总投资的 利息。 7.3.2 招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算 这里对招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算中常用的假设开发法进 行介绍。 假设开发法，也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开 发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后 的价之间取后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方 法。 7.3.3 房地产开发项目租售方案的制定 租售方案的制定中，一般应包括以下几个方面的内容： 1.确定租售方式 2.确定可租售面积及可分摊建筑面积 3.安排租售进度 租售进度包括安排出售（出租）的时间进度，确定各时间段内出售（出 租）面积的数量与比例。 4.确定售价（租金）水平 5.编制租售计划表 租售计划表的主要内容包括销售（出租）面积实现计划与销售（出租） 收入实现计划。 7.3.4 房地产开发项目的资金筹措 1.资金来源渠道 房地产开发项目建设资金的来源渠道常见的有资本金、预租售收入及借 贷资金（较多的情况下为银行贷款）等。 2.资金投放次序 （1）先使用资本金；
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING (2)之后考虑使用预租售收入的再投入; (3)如果预售收入的再投入安排之后仍然有资金缺口时,可安排使用 借贷资金。 3.资金筹措计划表的编制 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额 编制资金使用计划表。 74房地产开发项目财务评价 7.4.1财务评价的基本概念和指标体系 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系,分析、计算项目直接发 生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的盈利能力、 清偿能力以及外汇平衡等财务状况,据以判别项目的财务可行性 财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标(不考虑资金的时间价 值)和动态评价指标(考虑资金的时间价值)。 7.4.2财务评价的主要技术经济指标 1.静态经济评价指标 (1)静态投资回收期 静态投资回收期(P)是指当不考虑现金流折现时,用项目各年的净 收入抵偿全部投资所需的时间。 (2)成本利润率 成本利利润率(RPC),指开发利润占总开发成本的比率,是初步判 断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标 (3)投资利润率 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投 资的比率。 2.动态经济评价指标 (1)财务内部收益率 财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内,各年净现金流量 现值累计之和等于零时的折现率。 (2)财务净现值 财务净现值(NP)是指按设定的折现率(行业的基准收益率或设定
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 6 - 7 （2）之后考虑使用预租售收入的再投入； （3）如果预售收入的再投入安排之后仍然有资金缺口时，可安排使用 借贷资金。 3.资金筹措计划表的编制 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额 编制资金使用计划表。 7.4 房地产开发项目财务评价 7.4.1 财务评价的基本概念和指标体系 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发 生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、 清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标（不考虑资金的时间价 值）和动态评价指标（考虑资金的时间价值）。 7.4.2 财务评价的主要技术经济指标 1.静态经济评价指标 （1）静态投资回收期 静态投资回收期（ Pt ）是指当不考虑现金流折现时，用项目各年的净 收入抵偿全部投资所需的时间。 （2）成本利润率 成本利利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判 断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 （3）投资利润率 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投 资的比率。 2.动态经济评价指标 （1）财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量 现值累计之和等于零时的折现率。 （2）财务净现值 财务净现值（ NPV ）是指按设定的折现率（行业的基准收益率或设定
房地产开发项目可行性研究 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIUA 的目标收益率讠),将项目寿命期内每年发生的现金流量折现到到建设期初 的现值之和。 (3)动态投资回收期 动态投资回收期(P,),是指当考虑资金的时间价值即现金流折现 项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 3.清偿能力分析 (1)利息计算 每年应计利息的近似计算公式为: 每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)×贷款利率 2 在房地产开发融资实践中,常采用的还本付息的方式有: ①利息照付,余额还本 ②等额还本利息照付 ③等额还本付息。 (2)借款偿还期 固定资产投资国内借款偿还期(简称为借款偿还期),是指在国家财政 规定及项目具体财务条件下,以项目可用于还款的资金来偿还固定资产投资 国内借款本金和建设期利息所需用时间。 7.4.3房地产开发项目财务评价报表的编制 1.财务评价基本程序 (1)测算财务基础数据,编制辅助财务报表 (2)编制基本财务报表。 (3)财务评价指标的计算与评价。 (4)不确定性与风险分析。 2.财务评价辅助报表的编制 (1)总投资估算表 项目总投资包括开发建设投资、建设期利息、流动资金1。 (2)销售收入和销售税金及附加表 各种税金包括销售税金及附加(包括营业税、城市维护建设税、教育费 附加)、土地增值税等税金。 (3)投资计划与资金筹措表 参见建设项目评价方法与参数(第三版),国家发改委和建设部发布,中国计划出版社,2006
房地产开发项目可行性研究 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIU - 7 - 7 的目标收益率 c i ），将项目寿命期内每年发生的现金流量折现到到建设期初 的现值之和。 （3）动态投资回收期 动态投资回收期（ ' P t ），是指当考虑资金的时间价值即现金流折现时， 项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 3．清偿能力分析 （1）利息计算 每年应计利息的近似计算公式为： + 2 = 本年借款额 每年应计利息 （年初借款本息累计 ） 贷款利率 在房地产开发融资实践中，常采用的还本付息的方式有： ①利息照付，余额还本； ②等额还本利息照付； ③等额还本付息。 （2）借款偿还期 固定资产投资国内借款偿还期（简称为借款偿还期），是指在国家财政 规定及项目具体财务条件下，以项目可用于还款的资金来偿还固定资产投资 国内借款本金和建设期利息所需用时间。 7.4.3 房地产开发项目财务评价报表的编制 1.财务评价基本程序 （1）测算财务基础数据，编制辅助财务报表。 （2）编制基本财务报表。 （3）财务评价指标的计算与评价。 （4）不确定性与风险分析。 2.财务评价辅助报表的编制 （1）总投资估算表 项目总投资包括开发建设投资、建设期利息、流动资金1。 （2）销售收入和销售税金及附加表 各种税金包括销售税金及附加（包括营业税、城市维护建设税、教育费 附加）、土地增值税等税金。 （3）投资计划与资金筹措表 1参见建设项目评价方法与参数（第三版），国家发改委和建设部发布，中国计划出版社，2006
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING 在总投资估算表的基础上,根据项目的实施进度、各期需要的投资额 资金筹措方案和资金使用计划,可编制投资计划与资金筹措表。 4)借款还本付息计算表 通过该表可计算项目的借款偿还期等指标,是判断项目偿债能力的依据 3.财务评价基本报表的编制 (1)现金流量表 ①项目投资现金流量表 ②项目资本金现金流量表 (2)损益表 (3)资金来源与运用表 4.财务分析及评价指标的对应关系 根据财务评价指标和财务基本报表,可以看出它们之间存在着一定的对 应关系 75房地产开发项目国民经济评价 7.5.1房地产开发项目国民经济评价概述 1.房地产开发项目国民经济评价的概念 房地产开发项目国民经济评价,是指根据国民经济长远发展目标和社会 需要,采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数,从国家 整体角度考察项目的效益和费用,计算并衡量房地产开发项目对社会经济发 展战略目标的实际贡献 2.房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别 (1)评价角度不同 (2)评价对象不同 (3)评价采用的价格不同 (4)评价的标准和参数不同 7.52房地产开发项目国民经济评价的基本步骤 第一步,进行效益和费用范围的调整。在考虑项目内部效益和费用的 基础上,识别项目的外部效益和费用,对能够定量描述的进行定量计算,不 能定量计算的进行定性描述,扣除已计入财务效益和费用的转移支付
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 8 - 7 在总投资估算表的基础上，根据项目的实施进度、各期需要的投资额、 资金筹措方案和资金使用计划，可编制投资计划与资金筹措表。 （4）借款还本付息计算表 通过该表可计算项目的借款偿还期等指标，是判断项目偿债能力的依据 之一。 3.财务评价基本报表的编制 （1）现金流量表 ①项目投资现金流量表 ②项目资本金现金流量表 （2）损益表 （3）资金来源与运用表 4.财务分析及评价指标的对应关系 根据财务评价指标和财务基本报表，可以看出它们之间存在着一定的对 应关系。 7.5 房地产开发项目国民经济评价 7.5.1 房地产开发项目国民经济评价概述 1.房地产开发项目国民经济评价的概念 房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会 需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家 整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发 展战略目标的实际贡献。 2.房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别 （1）评价角度不同 （2）评价对象不同 （3）评价采用的价格不同 （4）评价的标准和参数不同 7.5.2 房地产开发项目国民经济评价的基本步骤 1.第一步，进行效益和费用范围的调整。在考虑项目内部效益和费用的 基础上，识别项目的外部效益和费用，对能够定量描述的进行定量计算，不 能定量计算的进行定性描述，扣除已计入财务效益和费用的转移支付
房地产开发项目可行性研究 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIUA 2.第二步,效益和费用数值的调整。通过影子价格、影子工资、影子汇 率、影子运费、影子利率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售 (租赁)收入及经营费用等。 3.第三步,编制表格并计算评价指标 将项目的全部投资(包括自有资金和借入资金)作为投资额,即编制全 部投资的国民经济效益费用流量表(见表7-11),并据此计算全部投资的经 济内部收益率(ER)和经济净现值(ENP)指标。 76房地产开发项目社会影响分析 7.6.1社会影响分析的主要内容 1.项目对区域远景规划的影响。 2.项目对区域经济发展的影响。 3.对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。 4.项目对区域居民就业的影响 5.项目对区域不同利益群体的影响 6.对环境保护和生态平衡的影响。 7.对区域科技进步的影响。 8.项目对区域少数民族风俗习惯和宗教的影响。 7.6.2社会影响分析的步骤 对房地产项目的社会影响分析一般分为社会调查、识别社会因素和论证 比选方案三个步骤 1.社会调查 调查了解项目所在地区的社会环境等方面的情况。 2.识别社会因素 (1)影响人类生活和行为的因素 (2)影响社会环境变迁的因素 (3)影响社会稳定与发展的因素。 3.论证比选方案 (1)确定评价目标与评价范围。 (2)选择评价指标。 (3)确定评价标准
房地产开发项目可行性研究 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU KEXINGXINGYANJIU - 9 - 7 2.第二步，效益和费用数值的调整。通过影子价格、影子工资、影子汇 率、影子运费、影子利率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售 （租赁）收入及经营费用等。 3.第三步，编制表格并计算评价指标 将项目的全部投资（包括自有资金和借入资金）作为投资额，即编制全 部投资的国民经济效益费用流量表（见表 7-11），并据此计算全部投资的经 济内部收益率（EIRR）和经济净现值（ENPV）指标。 7.6 房地产开发项目社会影响分析 7.6.1 社会影响分析的主要内容 1.项目对区域远景规划的影响。 2.项目对区域经济发展的影响。 3.对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。 4.项目对区域居民就业的影响。 5.项目对区域不同利益群体的影响。 6.对环境保护和生态平衡的影响。 7.对区域科技进步的影响。 8.项目对区域少数民族风俗习惯和宗教的影响。 7.6.2 社会影响分析的步骤 对房地产项目的社会影响分析一般分为社会调查、识别社会因素和论证 比选方案三个步骤。 1.社会调查 调查了解项目所在地区的社会环境等方面的情况。 2.识别社会因素 （1）影响人类生活和行为的因素。 （2）影响社会环境变迁的因素。 （3）影响社会稳定与发展的因素。 3.论证比选方案 （1）确定评价目标与评价范围。 （2）选择评价指标。 （3）确定评价标准
房地产开发与经营 FANG DICHAN KAI FA YU JING YING (4)进行项目评价
房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING - 10 - 7 （4）进行项目评价。 行