2019年一季度广东房地产市场情况分析 内容摘要:本文对2019年一季度广东房地产开发投资和商 品房销售的基本情况和主要特点进行分析,指出存在的问题,并 对2019年上半年房地产开发趋势进行预判 关键词:2019年一季度房地产开发市场情况分析
2019 年一季度广东房地产市场情况分析 内容摘要：本文对 2019 年一季度广东房地产开发投资和商 品房销售的基本情况和主要特点进行分析，指出存在的问题，并 对 2019 年上半年房地产开发趋势进行预判。 关键词：2019 年一季度 房地产开发市场 情况分析
2019年一季度,广东各地认真贯彻落实2019年中央经济工 作会议精神,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,因 城施策、分类指导,促进房地产市场平稳健康发展。全省房地产 开发投资增速有所放缓,商品房销售面积降幅收窄,销售均价增 幅回落。 、运行的主要特点 (一)房地产开发投资增速放缓。 受龙光玖钻、祥瑞金茂府、华润前海中心三四区等百亿大项 目接近尾声,新入库项目施工进度较慢等因素影响,一季度广东 房地产开发企业共完成投资278.68亿元,同比增长12.8%,增 幅同比回落10.0个百分点,高于全部固定资产投资增速1.6个 百分点。(见图1) 16000.0 14000.00 0000.00 8000.00 10.0 -3月:-4月1-5月 1-7月:-月:-9月1-10月:-1月1-12月 房地产开艾投安总量送%因装饼创阵花因法时游出出别1日8扩 房地产开发投资雄速272921.2120220521.0191019:131.3128 图12019年一季度广东房地产开发投资走势
2019 年一季度，广东各地认真贯彻落实 2019 年中央经济工 作会议精神,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因 城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。全省房地产 开发投资增速有所放缓，商品房销售面积降幅收窄，销售均价增 幅回落。 一、运行的主要特点 （一）房地产开发投资增速放缓。 受龙光玖钻、祥瑞金茂府、华润前海中心三四区等百亿大项 目接近尾声，新入库项目施工进度较慢等因素影响，一季度广东 房地产开发企业共完成投资 2778.68 亿元，同比增长 12.8%，增 幅同比回落 10.0 个百分点，高于全部固定资产投资增速 1.6 个 百分点。（见图 1） 图 1 2019 年一季度广东房地产开发投资走势
从构成看,虽然土地购置费增幅回落,但对开发投资的拉动 作用增强。一季度,广东房地产开发投资中建筑工程1621.60亿 元,同比增长4.1%,增幅同比回落5.6个百分点;安装工程完 成投资218.04亿元,下降3.7%,增幅同比回落16.3个百分点; 设备工器具购置46.53亿元,增长94.6%,增幅同比提高72.8 个百分点;其他费用892.51亿元,增长36.3%,增幅同比回落 43.7个百分点。其中土地购置费699.34亿元,增长34.2%,同 比回落94.6个百分点,对房地产开发投资的拉动率由上年的 14.6%提高到19.3%。 从工程用途看,商品住宅和办公楼投资增速回落。一季度, 广东房地产开发投资中商品住宅投资1931.94亿元,同比增长 13.4%,增幅同比回落11.7个百分点;办公楼投资218.57亿元, 下降3.5%,增幅同比大幅回落44.5个百分点;商业菅业用房投 资263.21亿元,增长2.4%,增速同比提高8.4个百分点;其他 投资364.97亿元,增长32.4%,增幅同比提高0.6个百分点 从区域看,四大区域投资增幅均有所回落。一季度,珠三角 东翼、西翼和山区房地产投资同比分别增长12.4%、10.3%、30.5% 和6.4%,增幅分别同比回落6.1个、41.6个、23.6个和25.4 个百分点。其中汕尾由于碧桂园时代城、保利等较大楼盘已到竣 工阶段,新项目较少,投资増速大幅回落115.1%。(见表1)
从构成看，虽然土地购置费增幅回落，但对开发投资的拉动 作用增强。一季度，广东房地产开发投资中建筑工程 1621.60 亿 元，同比增长 4.1%，增幅同比回落 5.6 个百分点；安装工程完 成投资 218.04 亿元，下降 3.7%，增幅同比回落 16.3 个百分点； 设备工器具购置 46.53 亿元，增长 94.6%，增幅同比提高 72.8 个百分点；其他费用 892.51 亿元，增长 36.3%，增幅同比回落 43.7 个百分点。其中土地购置费 699.34 亿元，增长 34.2%，同 比回落 94.6 个百分点，对房地产开发投资的拉动率由上年的 14.6%提高到 19.3%。 从工程用途看，商品住宅和办公楼投资增速回落。一季度， 广东房地产开发投资中商品住宅投资 1931.94 亿元，同比增长 13.4%，增幅同比回落 11.7 个百分点；办公楼投资 218.57 亿元， 下降 3.5%，增幅同比大幅回落 44.5 个百分点；商业营业用房投 资 263.21 亿元，增长 2.4%，增速同比提高 8.4 个百分点；其他 投资 364.97 亿元，增长 32.4%，增幅同比提高 0.6 个百分点。 从区域看，四大区域投资增幅均有所回落。一季度，珠三角、 东翼、西翼和山区房地产投资同比分别增长 12.4%、10.3%、30.5% 和 6.4%，增幅分别同比回落 6.1 个、41.6 个、23.6 个和 25.4 个百分点。其中汕尾由于碧桂园时代城、保利等较大楼盘已到竣 工阶段，新项目较少，投资增速大幅回落 115.1%。（见表 1）
表12019年一季度分市房地产开发完成投资情况 当前期|上年同期增长(%)上年同期增长 增速变动 (%) 广东省 2778682224623795 12 10.0 广州市 4973662 12.2 珠海市 1642065 18.6 739344 704359 5.0 39.4 34.4 佛山市 3562498311751 14.5 韶关市 386207 475871 18.8 34.6 河源市 491213 468344 16.6 梅州市 369733414220-10. -37.1 惠州市 2318848 2026918 14.4 27.2 汕尾市 244522 210648 16.1 131.2 115.1 东莞市 1504020 1468454 2. 14.5 中山市 1466649 1334819 9 江门市 1169949 1021034 14.6 57.1 阳江市 374225289764 33.3 湛江市 11058 871495 26.9 101.0 -74.1 茂名市 49263 350958 40.4 43.1 肇庆市 803511 502736 59.8 45.7 14.1 清远市 1008040 788343 27.9 59. -31.4 潮州市 165025 155193 6.3 1.0 5.3 揭阳市 297748 24115 23.5 112.9 89.5 云浮市 264114 221627 19.2 36.9 -17.8 按经济区域分 珠三角 2184814719431816 2. -6.1 东翼 1311357 10.3 1972729 151221 30.51 54.1 -23.6 山区 2519307 2368405 31.8 25.4 (二)商品房销售市场分化较为严重。一季度,广东商品房 销售市场岀现小幅升温,销售面积2540.69万平方米,同比下降 6.9%,降幅比上年同期收窄2.4个百分点(见图2)。其中,商 品住宅销售面积2178.91万平方米,同比下降6.9%,降幅同比 收窄2.5个百分点
表 1 2019 年一季度分市房地产开发完成投资情况 当前期 上年同期 增长（%） 上年同期增长 （%） 增速变动 （%） 广东省 27786822 24623795 12.8 22.9 -10.0 广州市 4973662 4431071 12.2 -0.1 12.4 深圳市 4406945 3909065 12.7 31.1 -18.3 珠海市 1642065 1625968 1.0 18.6 -17.7 汕头市 739344 704359 5.0 39.4 -34.4 佛山市 3562498 3111751 14.5 28.0 -13.5 韶关市 386207 475871 -18.8 15.8 -34.6 河源市 491213 468344 4.9 16.6 -11.7 梅州市 369733 414220 -10.7 26.4 -37.1 惠州市 2318848 2026918 14.4 27.2 -12.8 汕尾市 244522 210648 16.1 131.2 -115.1 东莞市 1504020 1468454 2.4 14.5 -12.1 中山市 1466649 1334819 9.9 2.2 7.7 江门市 1169949 1021034 14.6 57.1 -42.5 阳江市 374225 289764 29.1 -4.2 33.3 湛江市 1105873 871495 26.9 101.0 -74.1 茂名市 492631 350958 40.4 43.1 -2.7 肇庆市 803511 502736 59.8 45.7 14.1 清远市 1008040 788343 27.9 59.2 -31.4 潮州市 165025 155193 6.3 1.0 5.3 揭阳市 297748 241157 23.5 112.9 -89.5 云浮市 264114 221627 19.2 36.9 -17.8 按经济区域分 珠三角 21848147 19431816 12.4 18.5 -6.1 东翼 1446639 1311357 10.3 51.9 -41.6 西翼 1972729 1512217 30.5 54.1 -23.6 山区 2519307 2368405 6.4 31.8 -25.4 （二）商品房销售市场分化较为严重。一季度，广东商品房 销售市场出现小幅升温，销售面积 2540.69 万平方米，同比下降 6.9%，降幅比上年同期收窄 2.4 个百分点（见图 2）。其中，商 品住宅销售面积 2178.91 万平方米，同比下降 6.9%，降幅同比 收窄 2.5 个百分点
年12-3月|-4月|15月-6月1-7月1月-月120|121212-3月 一商品房销售面积增速-4.2|-9.3|-142|-105-12.1-103-96-107-1.412.3-102|-130-6.9 一商品房销售额增速|12.2-09|-2.706-1.4051.0-1.8|-2.9|-3.4|-0.3-82|-08 图22019年一季度广东商品房销售情况 季度,广东商品房销售市场呈现出一二线城市回暖,三四 线城市回调压力加大的特点。珠三角地区商品房销售面积略降 0.1%,增幅同比提高18.4个百分点,6个地市商品房销售面积 同比提升。其中,广州商品房销售面积增长19.3%,增幅同比大 幅提高69.6个百分点。主要原因:一是市场对调控政策的反应 减弱;二是2018年广州市对调控细则进行调整,商业类地产项 目销售利好;三是房贷利率有所松动,利率优惠使得购房者意愿 加强。一季度珠海商品房销售面积增速居全省之首,大幅增长 54.7%,增幅同比提高87.7个百分点。主要是因为珠海在2018 年12月21日出台政策,放松对斗门、金湾两区非本市户籍居民 限购(此前需连续缴纳五年社保)。粤东西北地区中,除河源(增 长11.2%)、清远(增长2.5%)和揭阳(下降1.0%)增幅同比 有所提高外,其余地市均有不同程度的回落;其中潮州(-26.2%)
图 2 2019 年一季度广东商品房销售情况 一季度，广东商品房销售市场呈现出一二线城市回暖，三四 线城市回调压力加大的特点。珠三角地区商品房销售面积略降 0.1%，增幅同比提高 18.4 个百分点，6 个地市商品房销售面积 同比提升。其中，广州商品房销售面积增长 19.3%，增幅同比大 幅提高 69.6 个百分点。主要原因：一是市场对调控政策的反应 减弱；二是 2018 年广州市对调控细则进行调整，商业类地产项 目销售利好；三是房贷利率有所松动，利率优惠使得购房者意愿 加强。一季度珠海商品房销售面积增速居全省之首，大幅增长 54.7%，增幅同比提高 87.7 个百分点。主要是因为珠海在 2018 年 12 月 21 日出台政策，放松对斗门、金湾两区非本市户籍居民 限购（此前需连续缴纳五年社保）。粤东西北地区中，除河源（增 长 11.2%）、清远（增长 2.5%）和揭阳（下降 1.0%）增幅同比 有所提高外，其余地市均有不同程度的回落；其中潮州（-26.2%）
同比回落102.9个百分点,阳江(-31.3%)回落86.1个百分点 粤东西北地区合计商品房销售面积同比回落27.5个百分点 表22019年一季度分市商品房销售情况 当前期上年同期增长(%)上年同期(%)增速变动 广东省 25406889 303576 -6.9 广州市 260084 2180360 19.3 50.3 69.6 深圳市 11398811387114 17.8 10.3 珠海市 906774 586051 54.7 33.0 87.7 汕头市 665823 997919 33.3 41.8 75.1 佛山市42382004379679-32 7.0 3.7 韶关市 759336 1059163 -28.3 22.3 50.6 河源市 874395 785994 11.2 -1.4 12.6 梅州市 831590 1024591 18.8 6.5 惠州市 2806969 2866804 2. 11.5 13.6 汕尾市 210705 247933 15.0 25 -40.5 东莞市 124885 1420854 12. -5.7 中山市 1240817 31.3 15.1 江门市 1250138 1263068 26.7 25.6 阳江市 852252 1240078 -31.3 湛江市 1311506 -32.5 茂名市 752915 1122497 肇庆市 1161493 1043626 11.3 24.4 清远市 1331663 1298858 2. -40.6 43.1 潮州市 290846 394206 26.2 76. 102.9 揭阳市 358260 361991 1.0 27.7 26.7 云浮市 573624 838499 31.6 37.5 69.1 按经济区域分 珠三角 16593974 16608991 18.5 东翼 1525634 2002049 23.2 -47.0 西翼 2916673 36854 20.9 37.5 58.3 山 437068507105 12.7 7.6 5.1 三)商品房销售均价有所回调。商品房销售价格继续走高, 增幅有所回落。一季度,广东商品房平均销售价格(商品房销售 额/商品房销售面积)每平方米13490元,同比增长6.6%,增幅
同比回落 102.9 个百分点，阳江（-31.3%）回落 86.1 个百分点。 粤东西北地区合计商品房销售面积同比回落 27.5 个百分点。 表 2 2019 年一季度分市商品房销售情况 当前期 上年同期 增长（%） 上年同期（%） 增速变动 广东省 25406889 27303576 -6.9 -9.3 2.4 广州市 2600847 2180360 19.3 -50.3 69.6 深圳市 1139881 1387114 -17.8 10.3 -28.1 珠海市 906774 586051 54.7 -33.0 87.7 汕头市 665823 997919 -33.3 41.8 -75.1 佛山市 4238200 4379679 -3.2 -7.0 3.7 韶关市 759336 1059163 -28.3 22.3 -50.6 河源市 874395 785994 11.2 -1.4 12.6 梅州市 831590 1024591 -18.8 6.5 -25.4 惠州市 2806969 2866804 -2.1 11.5 -13.6 汕尾市 210705 247933 -15.0 25.5 -40.5 东莞市 1248855 1420854 -12.1 -5.7 -6.4 中山市 1240817 1481435 -16.2 -31.3 15.1 江门市 1250138 1263068 -1.0 -26.7 25.6 阳江市 852252 1240078 -31.3 54.8 -86.1 湛江市 1311506 1322856 -0.9 31.6 -32.5 茂名市 752915 1122497 -32.9 28.3 -61.2 肇庆市 1161493 1043626 11.3 -13.1 24.4 清远市 1331663 1298858 2.5 -40.6 43.1 潮州市 290846 394206 -26.2 76.7 -102.9 揭阳市 358260 361991 -1.0 -27.7 26.7 云浮市 573624 838499 -31.6 37.5 -69.1 按经济区域分 珠三角 16593974 16608991 -0.1 -18.5 18.4 东翼 1525634 2002049 -23.8 23.2 -47.0 西翼 2916673 3685431 -20.9 37.5 -58.3 山区 4370608 5007105 -12.7 -7.6 -5.1 （三）商品房销售均价有所回调。商品房销售价格继续走高， 增幅有所回落。一季度，广东商品房平均销售价格（商品房销售 额/商品房销售面积）每平方米 13490 元，同比增长 6.6%，增幅
同比回落2.7个百分点(见图3)。其中,商品住宅均价每平方 米1304元,增长7.6%,增幅同比回落6.0个百分点 13400 12200 2.0 12000 0.0 1-3月 商品病销售均价1253612651127041263012700127291270812874128571291313073132341349 匾商品房销售均价增速「17193134123「12:1121「1181009810111056661 -·-向品脚销售均价 一商品房销售均价速」 图32019年一季度广东商品房销售均价走势 根据国家统计局公布的3月70个大中城市新建商品住宅销 售价格指数显示,广州、深圳、惠州、湛江、韶关同比指数分别 为111.9、100.3、103.0、108.2和105.0 按区域分,珠三角、西翼和山区商品房销售均价同比分别增 长2.6%、11.9%和5.2%,东翼下降3.4%。分别比上年同期回落 11.1个、6.9个、19.4个和19.9个百分点。深圳的商品房销售 均价下降0.2%,增幅同比回落17.0个百分点;中山市下降2.3%, 増幅同比回落22.4个百分点;肇庆增长1.7%,增幅同比回落35.6 个百分点
同比回落 2.7 个百分点（见图 3）。其中，商品住宅均价每平方 米 13304 元，增长 7.6%，增幅同比回落 6.0 个百分点。 图 3 2019 年一季度广东商品房销售均价走势 根据国家统计局公布的 3 月 70 个大中城市新建商品住宅销 售价格指数显示，广州、深圳、惠州、湛江、韶关同比指数分别 为 111.9、100.3、103.0、108.2 和 105.0。 按区域分，珠三角、西翼和山区商品房销售均价同比分别增 长 2.6%、11.9%和 5.2%，东翼下降 3.4%。分别比上年同期回落 11.1 个、6.9 个、19.4 个和 19.9 个百分点。深圳的商品房销售 均价下降 0.2%，增幅同比回落 17.0 个百分点；中山市下降 2.3%， 增幅同比回落22.4个百分点；肇庆增长1.7%，增幅同比回落35.6 个百分点
53503 50000 40000 平3000 方 22771 20000 16867 10000 7559 6705 珠三角广州市深圳市东翼西翼 山区 图42019年一季度广东分区域房地产销售均价 (四)企业到位资金充足。受销售小幅回暖影响,一季度, 广东房地产开发企业到位资金相对充足,实际到位资金5692.03 亿元,增长12.9%,增幅同比提高9.9个百分点。其中国内贷款 1179.43亿元,下降6.5%;利用外资1.95亿元,下降42.9%; 自筹资金1264.07亿元,下降1.5%;定金及预收款2004.68亿 元,増长37.9%,增幅同比提高22.4个百分点;个人按揭贷款 822.00亿元,增长15.1%,增幅同比提高21.1个百分点;其他 到位资金419.90亿元,增长28.1%。以销售回笼资金为主的定 金及预收款和个人按揭贷款大幅回升,开发企业经营压力得到 定的缓解 二、需关注的问题 一)建安投资回落幅度较大。一季度,广东房地产开发投
图 4 2019 年一季度广东分区域房地产销售均价 （四）企业到位资金充足。受销售小幅回暖影响，一季度， 广东房地产开发企业到位资金相对充足，实际到位资金 5692.03 亿元，增长 12.9%，增幅同比提高 9.9 个百分点。其中国内贷款 1179.43 亿元，下降 6.5%；利用外资 1.95 亿元，下降 42.9%； 自筹资金 1264.07 亿元，下降 1.5%；定金及预收款 2004.68 亿 元，增长 37.9%，增幅同比提高 22.4 个百分点；个人按揭贷款 822.00 亿元，增长 15.1%，增幅同比提高 21.1 个百分点；其他 到位资金 419.90 亿元，增长 28.1%。以销售回笼资金为主的定 金及预收款和个人按揭贷款大幅回升，开发企业经营压力得到一 定的缓解。 二、需关注的问题 （一）建安投资回落幅度较大。一季度，广东房地产开发投
资主要依赖往年购置土地分期支付的土地购置费高速增长所拉 动,建安工程投资增幅却呈回落态势,对房地产投资贡献率降低 季度,广东房地产开发投资中建安工程投资仅增长3.1%,比 上年同期回落7.0个百分点,占比同比回落6.2个百分点。对房 地产开发投资的贡献率由上年同期的35.6%下降到今年的 17.7%。分市看,除广州、深圳、阳江建安投资增速比上年同期 有所提升外,其他城市均有不同程度的回落。其中揭阳回落161.8 个百分点,湛江回落73.6个百分点,梅州回落71.2个百分点 (二)开发企业库存压力增加。一季度,广东商品房待售面 积5663.62万平方米,比上年同期增加354.91万平方米,同比 増长6.7%,增幅同比提高15.1个百分点。按类型分,住宅待售 面积占比48.3%,增长3.%,;办公楼待售面积增长10.5%,商 业营业用房待售面积下降0.1%。按待售时间分,1-3年待售面 积占比56.5%,增长2.7%;3年以上待售面积占比14.2%,增长 69.2%。分市看,待售面积增速较高的有阳江(38.6%)、珠海 (23.0%)、中山(19.9%) 针对库存高企的现状,二三线高库存城市的开发企业,应采 取多种措施,加速去化进程,同时根据市场形势合理掌控开发规 模,调硏市场需求积极调整产品开发结构,减小企业经营风险。 、对上半年房地产市场走势预判 (一)政策导向。2019年1月召开的中央经济工作会议继 续坚守“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,要求构建房地
资主要依赖往年购置土地分期支付的土地购置费高速增长所拉 动，建安工程投资增幅却呈回落态势，对房地产投资贡献率降低。 一季度，广东房地产开发投资中建安工程投资仅增长 3.1%，比 上年同期回落 7.0 个百分点，占比同比回落 6.2 个百分点。对房 地产开发投资的贡献率由上年同期的 35.6%下降到今年的 17.7%。分市看，除广州、深圳、阳江建安投资增速比上年同期 有所提升外，其他城市均有不同程度的回落。其中揭阳回落161.8 个百分点，湛江回落 73.6 个百分点，梅州回落 71.2 个百分点。 （二）开发企业库存压力增加。一季度，广东商品房待售面 积 5663.62 万平方米，比上年同期增加 354.91 万平方米，同比 增长 6.7%，增幅同比提高 15.1 个百分点。按类型分，住宅待售 面积占比 48.3%，增长 3.9%，；办公楼待售面积增长 10.5%，商 业营业用房待售面积下降 0.1%。按待售时间分， 1-3 年待售面 积占比 56.5%，增长 2.7%； 3 年以上待售面积占比 14.2%，增长 69.2%。分市看，待售面积增速较高的有阳江（38.6%）、珠海 （23.0%）、中山（19.9%）。 针对库存高企的现状，二三线高库存城市的开发企业，应采 取多种措施，加速去化进程，同时根据市场形势合理掌控开发规 模，调研市场需求积极调整产品开发结构，减小企业经营风险。 三、对上半年房地产市场走势预判 （一）政策导向。2019 年 1 月召开的中央经济工作会议继 续坚守“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求构建房地
产市场健康发展长效机制,因城施策、分类指导,夯实城市政府 主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。稳定房地产市场, 避免房地产市场大起大落有利于经济运行的平稳。 (二)对上半年走势预判。一季度,广东房地产开发投资增 幅虽有所回落,但销售市场降幅收窄、到位资金较为充足,将提 振房地产开发企业的信心,预计2019年上半年广东房地产开发 投资增速将在11%左右。销售市场方面,虽然一季度销售市场有 所好转,但无论是政策导向还是市场基本面,商品房销售新一轮 上涨的可能性非常小。但随着刚性需求的逐步恢复,以及上年同 同期低基数,预计上半年广东商品房销售面积降幅进一步收窄 供稿单位:固定资产投资统计处 撰稿:赖晓燕
产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，夯实城市政府 主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。稳定房地产市场， 避免房地产市场大起大落有利于经济运行的平稳。 （二）对上半年走势预判。一季度，广东房地产开发投资增 幅虽有所回落，但销售市场降幅收窄、到位资金较为充足，将提 振房地产开发企业的信心，预计 2019 年上半年广东房地产开发 投资增速将在 11%左右。销售市场方面，虽然一季度销售市场有 所好转，但无论是政策导向还是市场基本面，商品房销售新一轮 上涨的可能性非常小。但随着刚性需求的逐步恢复，以及上年同 同期低基数，预计上半年广东商品房销售面积降幅进一步收窄。 供稿单位：固定资产投资统计处 撰 稿：赖晓燕