诉大 LINYI UNIVERSITY 《房地产经济学》讲义 学 院 建筑学院 教研室 房地产教研室
《房地产经济学》讲义 学 院 建筑学院 教 研 室 房地产教研室
目录 第一章绪论 什么是房地产经济学? 二、为什么学习房地产经济学一一学习房地产经济学的意义 三、学什么一一研究内容 11356 四、怎么学一一研究方法 第二章地租理论 第一节西方经济学地租理论 10 第二节马克思主义地租理论. 第三节地租理论与房地产 第三章区位理论 第一节区位理论概述 第二节农业区位理论 第三节工业区位理论 25 第四节中心地理论 第五节区位与房地产业发展 第四章房地产市场 第一节房地产市场概述 第二节房地产市场需求 第三节房地产供给 第四节房地产市场的均衡 第五章房地产价格 第一节房地产价格概述… 第二节房地产价格的形成和运动 第三节房地产价格的构成 第四节房地产价格评估 78 第六章房地产制度 第一节土地制度 第二节住房制度 第七章房地产经济周期
目 录 第一章 绪 论 ......................................................................................................................................................1 一、什么是房地产经济学？.......................................................................................................................1 二、为什么学习房地产经济学——学习房地产经济学的意义...............................................................3 三、学什么——研究内容...........................................................................................................................5 四、怎么学——研究方法...........................................................................................................................6 第二章 地租理论 ..............................................................................................................................................9 第一节 西方经济学地租理论...................................................................................................................10 第二节 马克思主义地租理论...................................................................................................................14 第三节 地租理论与房地产.......................................................................................................................18 第三章 区位理论 ............................................................................................................................................23 第一节 区位理论概述.............................................................................................................................23 第二节 农业区位理论.............................................................................................................................23 第三节 工业区位理论...............................................................................................................................25 第四节 中心地理论...................................................................................................................................26 第五节 区位与房地产业发展.................................................................................................................32 第四章 房地产市场.......................................................................................................................................37 第一节 房地产市场概述.........................................................................................................................37 第二节 房地产市场需求.......................................................................................................................47 第三节 房地产供给...................................................................................................................................54 第四节 房地产市场的均衡.......................................................................................................................59 第五章 房地产价格 ........................................................................................................................................64 第一节 房地产价格概述.........................................................................................................................64 第二节 房地产价格的形成和运动.........................................................................................................68 第三节 房地产价格的构成.....................................................................................................................73 第四节 房地产价格评估.........................................................................................................................78 第六章 房地产制度 ..........................................................................................................................................83 第一节 土地制度.......................................................................................................................................83 第二节 住房制度.....................................................................................................................................89 第七章 房地产经济周期.................................................................................................................................106
第一节经济周期概述. 第二节房地产经济周期 第三节房地产泡沫 115 第八章房地产经济宏观调控 116 第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标 116 第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段 20 第三节房地产经济宏观调控体系 126
3 第一节 经济周期概述...........................................................................................................................106 第二节 房地产经济周期.......................................................................................................................108 第三节 房地产泡沫.................................................................................................................................115 第八章 房地产经济宏观调控.........................................................................................................................116 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标...................................................................................116 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段...................................................................................120 第三节 房地产经济宏观调控体系.......................................................................................................126
第一章绪论 本章内容提要:围绕什么是房地产经济学、为什么要学习房地产经济学、学什么内容、如何去学等 四个基本问题,激发学生的学习兴趣,让学生初步了解本课程设置意义、学习内容及方法等。 、什么是房地产经济学 20世纪80年代初,邓小平同志到西方考察时说:国民经济有两大支柱一一建筑业和汽车业,提出 中国也应该往这方面走,1980年4月,邓小平根据国际经验把建筑业确定为支柱产业,他讲的建筑业 是包括住房生产、流通、分配和消费在内的住宅建筑业,也即我们现在所说的房地产业。经过30多年 发展,房地产业拉动了国民经济的快速发展,为GDP增长作出了巨大贡献 但房地产业也暴露出许多问题: 一是结构不合理,高档房、大户型房多,低档、小户型不足。二是空置率偏高。房子建出来要用, 老在那里空着是一种浪费,空置率最高的时候能够达到40%。三是,不可否认房价还是偏高。有的测算 说高出国际3倍,有的测算是高出正常房价的20%-30%。四是,由于这几年房价上涨较快,成为投资、 投机的对象。投资、投机进一步抬升房价,房价升,进一步吸引投资、投机,形成恶性循环。个体行为 都是理性的,总体结果是非理性的 以上讲的房地产业自身的问题势必影响整体经济。 第一,产业结构失衡。房地产投资过热,下游的钢铁、水泥、建材等业是一片火热。由价格等因素 拉动的房产建设,耗用的钢材占全国钢材用量的20%,水泥用量占全国总量的17.6%。过度发展的房地 产引起的投资过热,导致社会资源配置失衡。回顾这几年的宏观调控,先是从钢铁、水泥等行业入手, 去年、今年开始转到房地产,发现根子在这儿,是它带动和拉动了有关行业过热。地方政府讲过多的资 金、资源配置给房地产业,对其他产业产生了排挤效应。如制造业缺乏资金、技术支持而使产业升级动 力不足,进而导致社会生产率提高速度放慢,削弱国民经济持续快速增长的后劲。 第二,积累与消费失衡。整体的判断就是投资率偏高,或者叫积累率偏高,百分之五十几,消费只 有百分之四十,这是很不正常的比例。热的结果,造成了积累与消费的失衡。这几年投资迅猛增长,过 段时期就形成很大的产出和产能,按照现有的消费能力是消费不了的 第三,社会分配失衡。房地产行业目前是暴利,绝对不是正常利润,搞一个小区成就了一个亿万富 翁。经过很多典型测算,房地产的利润率是在60%-100%以上,这是比较普遍的。还有刚才讲的,房价 上涨过快,促使投资、投机活跃。投资、投机是非生产性的,跟炒股类似,有赚的就有赔的,最后的结 果,实际上是穷人补贴富人,促进了两极分化 第四,地区发展失衡。由于这几年城市建设,包括房地产业发展太快,使得整个社会资源过分向城
1 第一章 绪 论 本章内容提要：围绕什么是房地产经济学、为什么要学习房地产经济学、学什么内容、如何去学等 四个基本问题，激发学生的学习兴趣，让学生初步了解本课程设置意义、学习内容及方法等。 一、什么是房地产经济学？ 20 世纪 80 年代初，邓小平同志到西方考察时说：国民经济有两大支柱——建筑业和汽车业，提出 中国也应该往这方面走，1980 年 4 月，邓小平根据国际经验把建筑业确定为支柱产业，他讲的建筑业 是包括住房生产、流通、分配和消费在内的住宅建筑业，也即我们现在所说的房地产业。经过 30 多年 发展，房地产业拉动了国民经济的快速发展，为 GDP 增长作出了巨大贡献。 但房地产业也暴露出许多问题： 一是结构不合理，高档房、大户型房多，低档、小户型不足。二是空置率偏高。房子建出来要用， 老在那里空着是一种浪费，空置率最高的时候能够达到 40%。三是，不可否认房价还是偏高。有的测算 说高出国际 3 倍，有的测算是高出正常房价的 20%－30%。四是，由于这几年房价上涨较快，成为投资、 投机的对象。投资、投机进一步抬升房价，房价升，进一步吸引投资、投机，形成恶性循环。个体行为 都是理性的，总体结果是非理性的。 以上讲的房地产业自身的问题势必影响整体经济。 第一，产业结构失衡。房地产投资过热，下游的钢铁、水泥、建材等业是一片火热。由价格等因素 拉动的房产建设，耗用的钢材占全国钢材用量的 20%，水泥用量占全国总量的 17.6%。过度发展的房地 产引起的投资过热，导致社会资源配置失衡。回顾这几年的宏观调控，先是从钢铁、水泥等行业入手。 去年、今年开始转到房地产，发现根子在这儿，是它带动和拉动了有关行业过热。地方政府讲过多的资 金、资源配置给房地产业，对其他产业产生了排挤效应。如制造业缺乏资金、技术支持而使产业升级动 力不足，进而导致社会生产率提高速度放慢，削弱国民经济持续快速增长的后劲。 第二，积累与消费失衡。整体的判断就是投资率偏高，或者叫积累率偏高，百分之五十几，消费只 有百分之四十，这是很不正常的比例。热的结果，造成了积累与消费的失衡。这几年投资迅猛增长，过 一段时期就形成很大的产出和产能，按照现有的消费能力是消费不了的。 第三，社会分配失衡。房地产行业目前是暴利，绝对不是正常利润，搞一个小区成就了一个亿万富 翁。经过很多典型测算，房地产的利润率是在 60%－100%以上，这是比较普遍的。还有刚才讲的，房价 上涨过快，促使投资、投机活跃。投资、投机是非生产性的，跟炒股类似，有赚的就有赔的，最后的结 果，实际上是穷人补贴富人，促进了两极分化。 第四，地区发展失衡。由于这几年城市建设，包括房地产业发展太快，使得整个社会资源过分向城
市集中,包括农村的很多资金是向城市流的。带来的问题,就是中西部的地区农村的发展空间受到了很 大的挤压。我们讲内需不足,消费市场启动不了,最主要是农村市场起不来,9亿农民在整个社会商品 总额当中只占到34% 第五,房地产业对就业起到积极的作用,但由于后续方面的问题没有解决好,也凸显了社会矛盾。 有征地的问题,拆迁的问题,打工者的工资问题,等等。还有打工者的居住问题,这一块没有纳入各级 城市政府的视野,基本上是靠城乡接合部的农民租房来解决。讲房地产业和房地产市场,还有个最低档 的租房市场,基本上没人管,甚至在政策上还有这样那样的限制。 第六,房地产业对国民经济有很大的拉动作用,可带动52个相关行业的发展。但也不能否认,这 个产业本身是技术含量比较低的产业。它所带动的产业大部分是高能耗、高污染的,带来相关的问题就 是我们这几年快速发展,某种程度上是透支未来的资源,造成严重的环境压力。房地产耗用的钢材量比 发达国家高10%到20%,每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。在中国,居住面积增长 10%,因居住引起的能源消耗増长约30%,如果把建房过程中所消耗的能源也计算在内,将占到一次性 能源消耗总量的37% 中国房地产到底有没有泡沫、外资的不断进入是投资还是投机、政府对房地产业该管还是不该管等 一系列问题 深入研究这些问题、揭示房地产经济运行的规律及其表现形式,分析、预测房地产业的发展和变化 趋势,正是房地产经济学要完成的任务 (林增杰):房地产经济学是运用一般经济学的原理和方法研宄房地产经济运行规律和房地产资源 配置效率以及房地产经济活动运行过程中所发生经济关系的学科 房地产经济学的研究对象包括三个方面:(1)能反映人们之间社会关系的各种产权关系和由社会 制度决定的各种房地产制度;(2)反映人们之间经济关系的房地产价格和房地产市场运行规律(3)政 府为加强房地产业的发展或保护房地产产权的利益而采取的管理制度、调控措施等。(谢经荣,吕萍, 乔志敏房地产经济学(第二版,中国人民大学出版社)) 在我国,对房地产经济学的研究开始于20世纪80年代后期。到了20世纪90年代中期,随着房 地产业的不断发展壮大,随着高校房地产经营管理类专业人才培养教学改革的深入,在实践与理论的双 重需要下,促使专家学者们对房地产经济学开始了深入的研究。由于房地产经济学还是一门相当年轻的 学科,对它的认识也在不断的深化之中 房地产经济学的学科性质 房地产经济学是一门应用性质的的经济学。其应用性体现在两个方面 2
2 市集中，包括农村的很多资金是向城市流的。带来的问题，就是中西部的地区农村的发展空间受到了很 大的挤压。我们讲内需不足，消费市场启动不了，最主要是农村市场起不来，9 亿农民在整个社会商品 总额当中只占到 34%。 第五，房地产业对就业起到积极的作用，但由于后续方面的问题没有解决好，也凸显了社会矛盾。 有征地的问题，拆迁的问题，打工者的工资问题，等等。还有打工者的居住问题，这一块没有纳入各级 城市政府的视野，基本上是靠城乡接合部的农民租房来解决。讲房地产业和房地产市场，还有个最低档 的租房市场，基本上没人管，甚至在政策上还有这样那样的限制。 第六，房地产业对国民经济有很大的拉动作用，可带动 52 个相关行业的发展。但也不能否认，这 个产业本身是技术含量比较低的产业。它所带动的产业大部分是高能耗、高污染的，带来相关的问题就 是我们这几年快速发展，某种程度上是透支未来的资源，造成严重的环境压力。房地产耗用的钢材量比 发达国家高 10%到 20%，每拌和 1 立方米混凝土比发达国家多消耗水泥 80 公斤。在中国，居住面积增长 10%，因居住引起的能源消耗增长约 30%，如果把建房过程中所消耗的能源也计算在内，将占到一次性 能源消耗总量的 37%。 中国房地产到底有没有泡沫、外资的不断进入是投资还是投机、政府对房地产业该管还是不该管等 一系列问题。 深入研究这些问题、揭示房地产经济运行的规律及其表现形式，分析、预测房地产业的发展和变化 趋势，正是房地产经济学要完成的任务。 （林增杰）：房地产经济学是运用一般经济学的原理和方法研究房地产经济运行规律和房地产资源 配置效率以及房地产经济活动运行过程中所发生经济关系的学科”。 房地产经济学的研究对象包括三个方面：（1）能反映人们之间社会关系的各种产权关系和由社会 制度决定的各种房地产制度；（2）反映人们之间经济关系的房地产价格和房地产市场运行规律（3）政 府为加强房地产业的发展或保护房地产产权的利益而采取的管理制度、调控措施等。（谢经荣，吕萍， 乔志敏.房地产经济学（第二版，中国人民大学出版社）） 在我国，对房地产经济学的研究开始于 20 世纪 80 年代后期。到了 20 世纪 90 年代中期，随着房 地产业的不断发展壮大，随着高校房地产经营管理类专业人才培养教学改革的深入，在实践与理论的双 重需要下，促使专家学者们对房地产经济学开始了深入的研究。由于房地产经济学还是一门相当年轻的 学科，对它的认识也在不断的深化之中。 房地产经济学的学科性质： 房地产经济学是一门应用性质的的经济学。其应用性体现在两个方面：
一是研究方法的非原创性。“非原创性”也就是说房地产经济学研究是基于经济学的分类、在经济 学的研究方法的基础上进行的,经济学的研究方法及其研究结论构成了房地产经济学的方法论基础 二是研究内容的“应用性"。一般的经济学研究既可以集中在某个具体的社会经济现象及其背后的 抽象内涵,也可以就宏观意义上的经济发展趋势进行解释和说明其内容和对象是非特定的,不受某一个 特定经济领域局限的。而房地产经济学的研究内容、对象和领域是被限定的,其重点应在与房地产有关 的经济学领域中。因此"房地产经济学是有关房地产的部门经济学(产业经济学"也是关于房地产的行业 经济学 二、为什么学习房地产经济学一一学习房地产经济学的意义 房地产经济学的产生和发展源自实践活动的需要。 现象一:为避20%个税,市民疯狂赶过户 背景:2013年2月20日,楼市调控“国五条”出台—一对出售自有住房按规定应征收的个人所得 税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。原始 价值(历史成本,原始成本),简称原值,是指资产购置时支付的现金或现金等价物的金额 问题1:为什么要严格个人所得税征收管理?(提问)—一市场配置资源效率低,房价上涨块,投 资投机性购房需求旺盛,充分发挥税收政策的调节作用,体现政府对房地产经济的宏观调控作用。 问题2:政府该不该采取这样的税率? 问题3:税收可以起到调控作用,政府还可以通过哪些手段干预市场? 现象二:由于房地产调控,周一(2013.3.4)证券市场上包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内 的周期类板块跌停 问题:为什么市场会出现这种反应?(提问)一一说明房地产与国民经济关系密切,房地产在中国 实体与投资市场的地位非常重要。 现象三:2013年郑州市保障房将实行“三房合一”新模式,即把符合保障条件的廉租房、经适 房与公租房对象统一纳入公租房保障范围,停止经适房和廉租房的市场供应。(3月4日《中国青年报》) 问题1:为什么经适房将退出郑州市历史?(提问)—一经济适用房在调控房地产市场、调节住房 供需矛盾、满足中低收入家庭居住需求等方面发挥了积极作用,但由于个人信用制度不健全,监管不透 明等原因岀现了自留房源、违规销售,有人通过提供虛假的收λ、户籍或婚姻证明,骗取购房资格,也 出现了倒卖经济适用住房的问题。如网上郑州房妹—一郑州二七区原房管局长翟振锋家人拥有多处房 产、“房妹”名下11套经适房
3 一是研究方法的非原创性。“非原创性”也就是说房地产经济学研究是基于经济学的分类、在经济 学的研究方法的基础上进行的，经济学的研究方法及其研究结论构成了房地产经济学的方法论基础； 二是研究内容的“应用性"。一般的经济学研究既可以集中在某个具体的社会经济现象及其背后的 抽象内涵，也可以就宏观意义上的经济发展趋势进行解释和说明其内容和对象是非特定的，不受某一个 特定经济领域局限的。而房地产经济学的研究内容、对象和领域是被限定的，其重点应在与房地产有关 的经济学领域中。因此"房地产经济学是有关房地产的部门经济学(产业经济学"也是关于房地产的行业 经济学。 二、为什么学习房地产经济学——学习房地产经济学的意义 房地产经济学的产生和发展源自实践活动的需要。 现象一：为避 20%个税，市民疯狂赶过户 背景：2013 年 2 月 20 日，楼市调控“国五条”出台——对出售自有住房按规定应征收的个人所得 税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。原始 价值（历史成本，原始成本），简称原值，是指资产购置时支付的现金或现金等价物的金额。 问题１：为什么要严格个人所得税征收管理？（提问）——市场配置资源效率低，房价上涨块，投 资投机性购房需求旺盛，充分发挥税收政策的调节作用，体现政府对房地产经济的宏观调控作用。 问题２：政府该不该采取这样的税率？ 问题３：税收可以起到调控作用，政府还可以通过哪些手段干预市场？ 现象二：由于房地产调控，周一（2013.3.4）证券市场上包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内 的周期类板块跌停。 问题：为什么市场会出现这种反应？（提问）——说明房地产与国民经济关系密切，房地产在中国 实体与投资市场的地位非常重要。 现象三：２０１３年郑州市保障房将实行“三房合一”新模式，即把符合保障条件的廉租房、经适 房与公租房对象统一纳入公租房保障范围，停止经适房和廉租房的市场供应。（3 月 4 日《中国青年报》） 问题１：为什么经适房将退出郑州市历史？（提问）——经济适用房在调控房地产市场、调节住房 供需矛盾、满足中低收入家庭居住需求等方面发挥了积极作用，但由于个人信用制度不健全，监管不透 明等原因出现了自留房源、违规销售，有人通过提供虚假的收入、户籍或婚姻证明，骗取购房资格，也 出现了倒卖经济适用住房的问题。如网上郑州房妹——郑州二七区原房管局长翟振锋家人拥有多处房 产、“房妹”名下 11 套经适房
2014年,临沂市廉租房公租房年内并轨,户籍限制取消 问题2:中国未来住房保障将走向何处? 从上面这些简短的案例可以看出学习和研究房地产经济学有着重要的意义。 1.有助于从理论上认识和把握房地产业经济活动的实质及其运行规律 我国的房地产业虽然已走过30多年的历程,从大量实践活动中总结出不少经验,也通过一些现成 的或有限的理论指导实践取得了很大成绩。但是,我国的房地产业起步较晚,还有许多理论问题没有得 到解决,更多的实践问题亟待理论的解释和指导,这使得对房地产经济学的研究显得更加迫切。 2.有助于科学地分析和解释现实经济生活中房地产经济运动的现象 现实生活中的房地产经济活动是错综复杂的,新的事物、新的矛盾也将不断出现,所以人们会不 断提出各种各样的问题,对此应给予科学的解释。如从住宅区位来讲,为什么富人总是占领黄金地带、 经济条件差的人聚集到比较边远的郊区。 开展房地产经济学的研究,既能按照经济理论剖析房地产经济运行中出现的各种现象,又能帮助 人们更充分地认识房地产经济的运行规律和实质。 3.可以有效地指导房地产经济活动,不断提高经济、社会和环境效益 学习与研究房地产经济学,能增进遵循房地产经济规律的自觉性,既能为房地产经营企业提供理 论指导,又能为政府制定有关房地产领域的方针、政策、法规提供理论依据,从而促进企业和全社会经 济效益、社会效益和环境效益的提高 2008年以来,西安市持币待购现象严重。上半年,西安市新批商品房预售面积同比下降18%,商品 房实际销售面积同比下降20%,商品住房均价达到4340元/平方米,比2007年增长10.8%,增幅比2007 年下降2.08%。在四川汶川地震发生后,西安市房地产业受到严重影响,5月12日-31日日均成交量 比上月同期下降37%,比去年同期下降34%,有相当多的楼盘,特别是高层楼盘,震后一个月内几乎没 有销售量,二手房市场也大幅萎缩,成交量仅相当于正常月份的25%。购房意愿和消费需求持续低迷, 房产消费一路走低,房市空前萎缩萧条。房地产业是支柱产业,房地产价量齐跌,不仅对开发商形成很 大打击,同时对银行的经营也有明显影响,更对地方经济的增长形成制约。为促进房地产交易,更多的 是出于刺激地方经济,保护地方利益的考虑,2008年9月份,西安市政府出台了《关于恢复房地产业 发展的若干意见》,对西安市民购买商品住房给予一定比例的补贴,意见规定,从2008年9月4日起 至2009年12月31日,对购房户按购房款总额,分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补 贴。其中,购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二 手住房的,购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴;购买90-144平方米(含144平方米)商
4 2014 年，临沂市廉租房公租房年内并轨，户籍限制取消 问题２：中国未来住房保障将走向何处？ 从上面这些简短的案例可以看出学习和研究房地产经济学有着重要的意义。 1．有助于从理论上认识和把握房地产业经济活动的实质及其运行规律 我国的房地产业虽然已走过 30 多年的历程，从大量实践活动中总结出不少经验，也通过一些现成 的或有限的理论指导实践取得了很大成绩。但是，我国的房地产业起步较晚，还有许多理论问题没有得 到解决，更多的实践问题亟待理论的解释和指导，这使得对房地产经济学的研究显得更加迫切。 2．有助于科学地分析和解释现实经济生活中房地产经济运动的现象 现实生活中的房地产经济活动是错综复杂的，新的事物、新的矛盾也将不断出现，所以人们会不 断提出各种各样的问题，对此应给予科学的解释。如从住宅区位来讲，为什么富人总是占领黄金地带、 经济条件差的人聚集到比较边远的郊区。 开展房地产经济学的研究，既能按照经济理论剖析房地产经济运行中出现的各种现象，又能帮助 人们更充分地认识房地产经济的运行规律和实质。 3．可以有效地指导房地产经济活动，不断提高经济、社会和环境效益 学习与研究房地产经济学，能增进遵循房地产经济规律的自觉性，既能为房地产经营企业提供理 论指导，又能为政府制定有关房地产领域的方针、政策、法规提供理论依据，从而促进企业和全社会经 济效益、社会效益和环境效益的提高。 2008 年以来，西安市持币待购现象严重。上半年，西安市新批商品房预售面积同比下降 18%，商品 房实际销售面积同比下降 20%，商品住房均价达到 4340 元/平方米，比 2007 年增长 10.8%，增幅比 2007 年下降 2.08%。在四川汶川地震发生后，西安市房地产业受到严重影响，5 月 12 日－31 日日均成交量， 比上月同期下降 37%，比去年同期下降 34%，有相当多的楼盘，特别是高层楼盘，震后一个月内几乎没 有销售量，二手房市场也大幅萎缩，成交量仅相当于正常月份的 25%。购房意愿和消费需求持续低迷， 房产消费一路走低，房市空前萎缩萧条。房地产业是支柱产业，房地产价量齐跌，不仅对开发商形成很 大打击，同时对银行的经营也有明显影响，更对地方经济的增长形成制约。为促进房地产交易，更多的 是出于刺激地方经济，保护地方利益的考虑，2008 年 9 月份，西安市政府出台了《关于恢复房地产业 发展的若干意见》，对西安市民购买商品住房给予一定比例的补贴，意见规定，从 2008 年 9 月 4 日起 至 2009 年 12 月 31 日，对购房户按购房款总 额，分 1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补 贴。 其中，购买 90 平方米（含 90 平方米）以下商品住房或购买 144 平方米（含 144 平方米）以下 二 手住房的，购房户按购房款总额的 1.5%享受政府财政补贴；购买 90－144 平方米（含 144 平方 米）商
品住房,购房户按购房款总额的1%享受政府财政补贴;购买144平方米以上商品住房及二手住房的, 购房户按购房款总额的0.5%享受政府财政补贴。同时,还对2009年6月30日前按期开工的商品房项 目,给予城市基础设施配套费减免优惠,在2009年6月30日前,房地产开发企业按期开工的,项目应 缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改委、建设、国土部门审 核同意,房地产企业申请延期不超过半年开工的,城市基础设施配套费减免25元/平方米;房地产企业 申请延期不超过一年开工的,城市基础设施配套费减免15元/平方米 购房到底该不该补,符合不符合市场经济规律?形成社会关注的热点。我们应用简单的价格理论就 可以解释。 4.有助于房地产经营与管理专业相关课程的学习 房地产经济学不仅是经济学在房地产经济活动中的应用,同时也是房地产经营与管理专业各门课程 的理论基础。对房地产经济学的深入学习,有利于对房地产经营与管理专业及相关专业课程知识的学习 与理解。 三、学什么一一研究内容 目前,经济学已经在社会科学中逐步形成了一个庞大的、门类分支繁多的学科体系按照不同的标 准,可以将其划分为不同的类别。 按照研究对象的不同"经济学通常被分为微观经济学和宏观经济学。 微观经济学的核心内容是论证亚当斯密的’看不见的手“原理,研究对象是单个的消费者、单个 的生产者、单个的厂商等个体单位。 微观经济学又被称为价格理论,因为个体单位的经济行为都和价格有关。微观经济学的核心是运用 价格机制来解释和说明市场资源的配置问题。具体地说,微观经济学硏究的是影响单个决策者(居民、 企业等)的经济问题,即在给定的市场条件下,单个的决策者面临稀缺资源时如何选择,以便使由其支 配的资源得到最佳的使用效果 微观经济学的出发点是产品、劳务和生产要素的供求平衡!一般的规律是产品价格提高,则对产品 需求量减少,而产品供给量增加;产品价格下降,则对产品需求量增加,"而产品供给量减少。 微观经济学的目标是达到市场均衡,即实现福利最大化。微观经济学的理论体系可概括为供求理论、 效用理论、生产理论、市场(厂商)理论、分配理论和福利理论 而宏观经济学则研究整个经济系统的运行问题,其研究对象主要是国民经济总量,即国民生产总 值、价格水平、人口出生率、就业率、失业率、通货膨胀率、利率、国际收支、税收政策、货币供给政 5
5 品住房，购房户按购房款总额的 1%享受政府财政补贴；购买 144 平方米以上商品住房及二 手住房的， 购房户按购房款总额的 0.5%享受政府财政补贴。同时，还对 2009 年 6 月 30 日前按期开工的商品房项 目，给予城市基础设施配套费减免优惠，在 2009 年 6 月 30 日前，房地产开发企业按期开工的，项目应 缴纳的城市基础设施配套费在 150 元/平方米基础上减免 35 元/平方米。经发改委、建设、国土部门审 核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免 25 元/平方米；房地产企业 申请延期不超过一年开工的，城市基础设施配套费减免 15 元/平方米。 购房到底该不该补，符合不符合市场经济规律？形成社会关注的热点。我们应用简单的价格理论就 可以解释。 4．有助于房地产经营与管理专业相关课程的学习 房地产经济学不仅是经济学在房地产经济活动中的应用，同时也是房地产经营与管理专业各门课程 的理论基础。对房地产经济学的深入学习，有利于对房地产经营与管理专业及相关专业课程知识的学习 与理解。 三、学什么——研究内容 目前，经济学已经在社会科学中逐步形成了一个庞大的、门类分支繁多的学科体系按照不同的标 准，可以将其划分为不同的类别。 按照研究对象的不同"经济学通常被分为微观经济学和宏观经济学。 微观经济学的核心内容是论证亚当斯密的’看不见的手“原理，研究对象是单个的消费者、单个 的生产者、单个的厂商等个体单位。 微观经济学又被称为价格理论，因为个体单位的经济行为都和价格有关。微观经济学的核心是运用 价格机制来解释和说明市场资源的配置问题。具体地说，微观经济学研究的是影响单个决策者（居民、 企业等）的经济问题，即在给定的市场条件下，单个的决策者面临稀缺资源时如何选择，以便使由其支 配的资源得到最佳的使用效果。 微观经济学的出发点是产品、劳务和生产要素的供求平衡!一般的规律是产品价格提高，则对产品 需求量减少，而产品供给量增加；产品价格下降，则对产品需求量增加，"而产品供给量减少。 微观经济学的目标是达到市场均衡，即实现福利最大化。微观经济学的理论体系可概括为供求理论、 效用理论、生产理论、市场（厂商）理论、分配理论和福利理论。 而宏观经济学则研究整个经济系统的运行问题，其研究对象主要是国民经济总量，即国民生产总 值、价格水平、人口出生率、就业率、失业率、通货膨胀率、利率、国际收支、税收政策、货币供给政
策、汇率、财政赤字、固定资产投资等。国民收入核算是研究宏观经济理论的出发点,国民收入决定是 宏观经济学的核心内容。所以宏观经济学也被称为国民收入理论。而就业政策、宏观价格调控政策、货 币理论和政策、财政理论和政策及对外经济理论和政策是以国民收λ决定理论为依据的宏观经济政策 其目标是减缓经济波动,保持经济增长。 相应地,房地产经济学的研究内容分为微观的房地产经济学和宏观的房地产经济学。 微观的房地产经济学分析主要研究房地产市场的运作及其对房地产资源的有效配置,而宏观的房 地产经济学分析则着重研究政府政策及政府机制对房地产市场的影响及其影响的评价。 是否考虑位置或区位是区分微观与宏观房地产经济学的关键。一般说来,微观房地产经济学分析 要针对某一特定地块回答以下的具体问题(该区域的供给和需求如何确定?该地块的最高最佳使用方 式是什么?地上物的价格如何随位置的不同而不同?)等等。而宏观房地产经济学则从!位置”中超脱出 来,其研究重点则放在影响整个房地产市场运行的因素,如利率、经济周期等方面。 房地产研究内容主要为三个方面: (1)房地产经济基本理论 房地产经济是多学科的交汇,加之自身房和地的耦合性,所以涉及的理论不仅多且复杂:大体可分 为相互关联相互依从的三个层面: 1)核心理论层,如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等; 2)直接支配房地产运行的一般理论或内层理论,如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、 房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论 3)间接影响房地产经济运行的外延交叉理论,如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沬经济理论、 产业经济学理论、制度经济学理论等。 我们首先要谈的就是房价过高的问题。 (2)房地产经济活动及其运行的基本规律和相互关系 主要包括:房地产业与国民经济的相互关系、房地产市场运行规律、房地产业经济活动基本规律、 资金运行规律,以及房地产产权关系、市场供求关系、收益分配关系等 (3)房地产运行的制度保障与政策环境主要包括:土地制度、住房制度、房地产产权制度,以及 配套的金融、税收、价格、市场政策等 结合选择的课本介绍课程内容。 四、怎么学一一研究方法 房地产经济学是经济学的分支,可以运用经济学的研究方法进行学习研究。 6
6 策、汇率、财政赤字、固定资产投资等。国民收入核算是研究宏观经济理论的出发点，国民收入决定是 宏观经济学的核心内容。所以宏观经济学也被称为国民收入理论。而就业政策、宏观价格调控政策、货 币理论和政策、财政理论和政策及对外经济理论和政策是以国民收入决定理论为依据的宏观经济政策， 其目标是减缓经济波动，保持经济增长。 相应地，房地产经济学的研究内容分为微观的房地产经济学和宏观的房地产经济学。 微观的房地产经济学分析主要研究房地产市场的运作及其对房地产资源的有效配置，而宏观的房 地产经济学分析则着重研究政府政策及政府机制对房地产市场的影响及其影响的评价。 是否考虑位置或区位是区分微观与宏观房地产经济学的关键。一般说来，微观房地产经济学分析 要针对某一特定地块回答以下的具体问题 (该区域的供给和需求如何确定？该地块的最高最佳使用方 式是什么？地上物的价格如何随位置的不同而不同？)等等。而宏观房地产经济学则从!位置"中超脱出 来，其研究重点则放在影响整个房地产市场运行的因素，如利率、经济周期等方面。 房地产研究内容主要为三个方面： (1)房地产经济基本理论 房地产经济是多学科的交汇，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分 为相互关联相互依从的三个层面： 1）核心理论层，如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等； 2）直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、 房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论； 3）间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、 产业经济学理论、制度经济学理论等。 我们首先要谈的就是房价过高的问题。 (2)房地产经济活动及其运行的基本规律和相互关系 主要包括：房地产业与国民经济的相互关系、房地产市场运行规律、房地产业经济活动基本规律、 资金运行规律，以及房地产产权关系、市场供求关系、收益分配关系等。 (3)房地产运行的制度保障与政策环境 主要包括：土地制度、住房制度、房地产产权制度，以及 配套的金融、税收、价格、市场政策等。 结合选择的课本介绍课程内容。 四、怎么学——研究方法 房地产经济学是经济学的分支，可以运用经济学的研究方法进行学习研究
常用的经济学研究方法有局部均衡和一般均衡、边际分析和最优分析、静态分析和动态分析、流量 分析和存量分析及经济模型等 1、局部均衡和一般均衡 经济学中的均衡是指经济体系中各种对立的、变动的力量处于一种旗鼓相当、相对静止、不再变动 的境界。如市场上的商品价格与买卖双方的成交数量达到一定状态时,买卖双方都不希望改变当时的价 格和成交的数量。此时的均衡有以下特点:市场供给量与市场需求量相等,市场成交量基本稳定不变, 市场交易双方都不愿意改变市场价格,均衡价格是惟一的价格。偏离均衡状态时,会自动恢复到原来的 水平,从这个意义上讲,均衡与物理学中的“稳定”概念很接近。均衡分析可以分为局部均衡分析和 般均衡分析。 局部均衡是指其他条件不变的情况下,对个别商品或市场的均衡价格和均衡产量形成过程的分析 即分析某类商品的需求量和供给量相等时的均衡产量和均衡价格 一般均衡与局部均衡相对应,是把经济体系中不同的部分看作一个有机的整体,从相互联系中研究 各组成部分的均衡,如在市场上所有商品的供给、需求和价格相互影响的条件下,探究所有商品的供求 均衡状态。 2、边际分析和最优分析 边际分析是研究最后增加或追加一个单位自变量所引起因变量变化值的分析。边际分析是基于各种 经济变量存在函数关系为前提的,也是相对平均分析而言的一种分析方法。这种方法实际上是用来确定 适度的变量界限的较好方法。在微观经济学中应用得较为广泛 最优分析是运用数学和现代计算工具,确定经济运行中目标最优化的论证方法。最优化问题实际上是 种特殊的均衡问题,即有一定目标的均衡。从数学上看,最优问题就是求极值问题。包括微分极值法、 线性规划和拉格朗日法等 3、静态分析、比较静态分析和动态分析 静态分析是研宄经济变量在同一时期内的相互关系,是对经济运行的一种短期分析。静态分析只说 明短期经济运行情况,不能说明经济运行的变化过程。如价格理论中关于均衡价格形成条件的分析就是 一种静态分析。 较静态分析研究即通过对不同均衡状态的比较,发现导致均衡状态变化的因素,分析经济变量对 均衡的影响 动态分析是研究经济变量在不同时期的变动规律,是对经济运行的一种长期分析。说明长期经济情 况并解释经济运行过程及变化动因。经济增长问题的研究就属于动态分析。 静态分析和动态分析的主要区别在于:前者不考虑时间因素,而后者考虑时间因素。静态分析是
7 常用的经济学研究方法有局部均衡和一般均衡、边际分析和最优分析、静态分析和动态分析、流量 分析和存量分析及经济模型等。 1、局部均衡和一般均衡 经济学中的均衡是指经济体系中各种对立的、变动的力量处于一种旗鼓相当、相对静止、不再变动 的境界。如市场上的商品价格与买卖双方的成交数量达到一定状态时，买卖双方都不希望改变当时的价 格和成交的数量。此时的均衡有以下特点：市场供给量与市场需求量相等，市场成交量基本稳定不变， 市场交易双方都不愿意改变市场价格，均衡价格是惟一的价格。偏离均衡状态时，会自动恢复到原来的 水平，从这个意义上讲，均衡与物理学中的“稳定”概念很接近。均衡分析可以分为局部均衡分析和一 般均衡分析。 局部均衡是指其他条件不变的情况下，对个别商品或市场的均衡价格和均衡产量形成过程的分析。 即分析某类商品的需求量和供给量相等时的均衡产量和均衡价格。 一般均衡与局部均衡相对应，是把经济体系中不同的部分看作一个有机的整体，从相互联系中研究 各组成部分的均衡，如在市场上所有商品的供给、需求和价格相互影响的条件下，探究所有商品的供求 均衡状态。 2、边际分析和最优分析 边际分析是研究最后增加或追加一个单位自变量所引起因变量变化值的分析。边际分析是基于各种 经济变量存在函数关系为前提的，也是相对平均分析而言的一种分析方法。这种方法实际上是用来确定 适度的变量界限的较好方法。在微观经济学中应用得较为广泛。 最优分析是运用数学和现代计算工具，确定经济运行中目标最优化的论证方法。最优化问题实际上是一 种特殊的均衡问题，即有一定目标的均衡。从数学上看，最优问题就是求极值问题。包括微分极值法、 线性规划和拉格朗日法等。 3、静态分析、比较静态分析和动态分析 静态分析是研究经济变量在同一时期内的相互关系，是对经济运行的一种短期分析。静态分析只说 明短期经济运行情况，不能说明经济运行的变化过程。如价格理论中关于均衡价格形成条件的分析就是 一种静态分析。 比较静态分析研究即通过对不同均衡状态的比较，发现导致均衡状态变化的因素，分析经济变量对 均衡的影响。 动态分析是研究经济变量在不同时期的变动规律，是对经济运行的一种长期分析。说明长期经济情 况并解释经济运行过程及变化动因。经济增长问题的研究就属于动态分析。 静态分析和动态分析的主要区别在于：前者不考虑时间因素，而后者考虑时间因素。静态分析是一