第二篇资产评估实务 第五章房地产评佑 第二节房地产价格 1房地产价格特性 1.1土地价格特性 1.1.1价格枸成特券性 般商品的价值本质是人类芳动,价格是价值的货币表现。 土地价格表现为土地资源(权利)与人类芬动(活芳动与物化芳 动)的和。土地资源(权利)的价格是未来地租的折现,人类芬 动部分与一般商品一样 1.1.2价格决定机喇的特殊性 般商品的价格以价值为基础,围绕其上下波动。土地的价 格由收益即使用价值决定。 1.1.3供求的特殊性(在1.2.2.2经济供给的种缺性中已讲 1.1.4价格不断上涨 1.2房地产价格特性 1.2.1价格构成复杂性 地价十房价资源十芳动 1.22房地产价格的区城性、个别性 1.2.3房地产价格的政篡性 2房地产价格的种粪 2.1土地价格、建筑物价格、房地产价格 2.1.1土地价格 两权分离——居住用地70年;工业用地50年;教育、 科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40 年;综合或者其他用地50年
第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第二节 房地产价格 1 房地产价格特性 1.1 土地价格特性 1.1.1 价格构成特殊性 一般商品的价值本质是人类劳动，价格是价值的货币表现。 土地价格表现为土地资源（权利）与人类劳动（活劳动与物化劳 动）的和。土地资源（权利）的价格是未来地租的折现，人类劳 动部分与一般商品一样。 1.1.2 价格决定机制的特殊性 一般商品的价格以价值为基础，围绕其上下波动。土地的价 格由收益即使用价值决定。 1.1.3 供求的特殊性（在 1.2.2.2 经济供给的稀缺性中已讲） 1.1.4 价格不断上涨 1.2 房地产价格特性 1.2.1 价格构成复杂性 地价＋房价 资源＋劳动 1.2.2 房地产价格的区域性、个别性 1.2.3 房地产价格的政策性 2 房地产价格的种类 2.1 土地价格、建筑物价格、房地产价格 2.1.1 土地价格 两权分离——居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、 科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合或 者 其他用地 50 年
基准地价:由政府测定的,某城镇某级别某肘点土地的平均 地价。 标定地价:由政府测定的,某地抉某肘期的地价。 出让底价:一级土地市场的交易底价。 转让价格;二级土地市场的交易价格 征用价格:国家征用土地肘的价格 课税价格:对土地征税肘的价格 抵押价格:土地抵押肘的价格。 2.1.2建筑物价格 2.1.3房地产价格 地价十建筑物价格 2.2恿价格、单位价格、楼面地价 总价格:房产的总价/或宗地的总价(不能反应房产价格水千) 单位价格:单位地价/建筑物单位面积价格/房地产单位面积价 格(能反应房产价格水平) 楼面地价〓土地总价/建筑总面积(是地价) 容积率=建筑总面积/土地总面积(和楼层的高度有关 3房地产价格构成 房地产成本=土地取得成本十土地开发成本十建筑物建安费 用+管理费用十投资利息十销售税费+开发利润 3.1土地取得成本 3.11征用农地 土地取得成本≡农地征用费+土地使用权出让金 〓土地补悽费十土地投资补悽费+安置补悽费 十土地使用权出让全 注意:(土地出让金即国有土地使用权价格,划拔用地不交土
基准地价：由政府测定的，某城镇某级别某时点土地的平均 地价。 标定地价：由政府测定的，某地块某时期的地价。 出让底价：一级土地市场的交易底价。 转让价格;二级土地市场的交易价格。 征用价格：国家征用土地时的价格。 课税价格：对土地征税时的价格 抵押价格：土地抵押时的价格。 2.1.2 建筑物价格 2.1.3 房地产价格 地价＋建筑物价格 2.2 总价格、单位价格、楼面地价 总价格：房产的总价/或宗地的总价（不能反应房产价格水平） 单位价格：单位地价/建筑物单位面积价格/房地产单位面积价 格（能反应房产价格水平） 楼面地价＝土地总价/建筑总面积（是地价） 容积率＝建筑总面积/土地总面积（和楼层的高度有关） 3 房地产价格构成 房地产成本＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建安费 用＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 3.1 土地取得成本 3.1.1 征用农地 土地取得成本＝农地征用费＋土地使用权出让金 ＝土地补偿费＋土地投资补偿费＋安置补偿费 ＋土地使用权出让金 注意：（土地出让金即国有土地使用权价格，划拨用地不交土
地出让金) 3.12城市房屋拆迁的土地取得费用 土地取得成本〓拆迁安置补偿费十土地使用权出让全 313市场购买的土地取得成本 土地取得成本〓土地出让金+应缴纳的税费 或 土地取得成本〓土地转让费十应缴纳的税费 取得的土地可能是生地、毛地、熟地。 (P151中间)生地:已征用,未“三通一平”或“七通一平”。 毛地:城市建成区,未拆迁,未进行安置补使。 赖地:完成“三通一平”或“七通一平” 三通一平:通水、通电、通路,平整土地。 七通一平:通上水(饮用水)、通下水(排污水)、通电、通 路、通讯、通煤气、通热气以及平整土地。 32开发成本 1)前期费用 前期费用〓可行性研究费十勘查费十设计费十施工执照费 勘察、设计费一般分别占开发费用的10% 2)基础设施建设费——即“三通一平”或“七通一平”费 3建安费 4)公共设施配套费——邮电、学校、绿地等 5)税费——由开发商承担的各种税费 3.3管狸费用——管理人员工资、办公费、差旅费等 34投资利息 假设开发资金都是借贷资金(因为自有资金如果不用可以收 银行利息),开发资金〓土地取得费+开发成本+管理费用
地出让金） 3.1.2 城市房屋拆迁的土地取得费用 土地取得成本＝拆迁安置补偿费＋土地使用权出让金 3.1.3 市场购买的土地取得成本 土地取得成本＝土地出让金＋应缴纳的税费 或 土地取得成本＝土地转让费＋应缴纳的税费 取得的土地可能是生地、毛地、熟地。 （P151 中间）生地：已征用，未“三通一平”或“七通一平”。 毛地：城市建成区，未拆迁，未进行安置补偿。 熟地：完成“三通一平”或“七通一平”。 三通一平：通水、通电、通路，平整土地。 七通一平：通上水（饮用水）、通下水（排污水）、通电、通 路、通讯、通煤气、通热气以及平整土地。 3.2 开发成本 1)前期费用 前期费用＝可行性研究费＋勘查费+设计费＋施工执照费 勘察、设计费一般分别占开发费用的 10% 2)基础设施建设费——即“三通一平”或“七通一平”费 3)建安费 4)公共设施配套费——邮电、学校、绿地等 5)税费——由开发商承担的各种税费 3.3 管理费用——管理人员工资、办公费、差旅费等 3.4 投资利息 假设开发资金都是借贷资金（因为自有资金如果不用可以收 银行利息），开发资金＝土地取得费＋开发成本＋管理费用
3.5峭售税费(P142) 1)销售费用——广告费十畏销费十销售人员工资十办公费用+ 销售代理费十其他 2)销售税及附加费——营业税十城市维护建设税+教育附近 费 3)其他销售税费——开发商负责的交易手续费十空房看管费 十保修期内的维修费 3.6开发利润 4房地产价格影响因素 4.1一般因素 4.1.1社会因素 1)人口数量——适婚年龄人数 2)人口素质——受教育程度,文明程度不同则偏好不同 3)家庭规模—一大户型or小户型 4)政治安定状况 5)社会治安程度 6)投机 刁)城市化程度 8)公共设施建设状况 4.1.2经济固亲 1)经济发展状况 增长or下降 良性or恶性 2)居民收入和消费水平 恩格尔糸数59%以上为贫图,50-59%为温饱, 40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕
3.5 销售税费（P142） 1)销售费用——广告费＋展销费＋销售人员工资+办公费用+ 销售代理费+其他 2)销售税及附加费——营业税＋城市维护建设税＋教育附近 费 3)其他销售税费——开发商负责的交易手续费＋空房看管费 ＋保修期内的维修费 3.6 开发利润 4 房地产价格影响因素 4.1 一般因素 4.1.1 社会因素 1)人口数量——适婚年龄人数 2)人口素质——受教育程度，文明程度不同则偏好不同 3)家庭规模——大户型 or 小户型 4)政治安定状况 5)社会治安程度 6)投机 7)城市化程度 8)公共设施建设状况 4.1.2 经济因素 1)经济发展状况 增长 or 下降 良性 or 恶性 2)居民收入和消费水平 恩格尔系数 59%以上为贫困，50-59%为温饱， 40-50%为小康，30-40%为富裕，低于 30%为最富裕
3)物价上涨——物价与地价轮番上涨 4)储蓄状况等 5)金融状况 f银根紧缩——有效需求减少and开发资金不足 6)就业水平 f失业率高——有效需求减少 4.13政篡因素 政策因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规 划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制(单行、不 许左转)、行政隶属的变更。 4.1.4其他因素 心理(安全,享受,踏实) 国际因素 日照、气候、温度、湿度、降雨量 4.2区城因素 42.1影响商业用地地价的因素 1)商业繁华程度(区位 2)交通便捷程度 3)环境优劣程度 人文(人口密度、收入水平)or旬然(地质状况—一地裂 地陷、定期地震、谞坡,土地承压力,地形,有无洪水庵没的可 能 5规划限制 用途、高度、密度、容积率、道路的等级、宽度 建筑密度=建筑物底面积/土地恿面积 422影响住宅用地地价的因素
3)物价上涨——物价与地价轮番上涨 4)储蓄状况等 5)金融状况 if 银根紧缩——有效需求减少 and 开发资金不足 6)就业水平 if 失业率高——有效需求减少 4.1.3 政策因素 政策因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规 划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制（单行、不 许左转）、行政隶属的变更。 4.1.4 其他因素 心理（安全，享受，踏实） 国际因素 日照、气候、温度、湿度、降雨量 4.2 区域因素 4.2.1 影响商业用地地价的因素 1)商业繁华程度（区位） 2)交通便捷程度 3)环境优劣程度 人文（人口密度、收入水平）or 自然（地质状况——地裂、 地陷、定期地震、滑坡，土地承压力，地形，有无洪水淹没的可 能） 5)规划限制 用途、高度、密度、容积率、道路的等级、宽度 建筑密度＝建筑物底面积/土地总面积 4.2.2 影响住宅用地地价的因素
1)位置, 2)交通便捷程度「到商业区,服务区,工北区的距离), 3)基础设施保证程度(水、电、气、暖、信), 4)公用设施完备程度(学校,医院,超市,公因等), 5)环境质量(人文,自然), 6)规划限制(同商业 4.2.3影响工业用地地价的因素 1)交通编辑程度(对内——道路类型 道路密度and对外——对外公路、过境公路、铁路、火车站、港 2)基础设施完善度(动力、能源、供水、排水 3)产业聚集规模 工业企业数目and单个企业规模 4)环境质量 自然条件——(地质状汎——地裂、地陷、定期地震、滑坡, 土地承压力,地形,有无泆水淹没的可能 5规划限制(同商业 43个别因素 4,3,1土地个别因素 4.3.1.1位置、面积、地势、地质 综合商业大厦要大面积的土地 为排水方便,城市用地的理想坡度0.2%-0.3%(每100米 有0.2米的高差 4.3.1.2形状、宽度、深度 几何形状便于利用then不规则形状不便于利用 当宽深比为0.507肘,地价糸数为1.0;宽深比≤0.5射,地
1)位置， 2)交通便捷程度（到商业区，服务区，工业区的距离）， 3)基础设施保证程度（水、电、气、暖、信）， 4)公用设施完备程度（学校，医院，超市，公园等）， 5)环境质量（人文，自然）， 6)规划限制（同商业） 4.2.3 影响工业用地地价的因素 1)交通编辑程度（对内——道路类型、 道路密度 and 对外——对外公路、过境公路、铁路、火车站、港 口） 2)基础设施完善度（动力、能源、供水、排水） 3)产业聚集规模 工业企业数目 and 单个企业规模 4)环境质量 自然条件——（地质状况——地裂、地陷、定期地震、滑坡， 土地承压力，地形，有无洪水淹没的可能） 5)规划限制（同商业） 4.3 个别因素 4,3,1 土地个别因素 4.3.1.1 位置、面积、地势、地质 综合商业大厦要大面积的土地 为排水方便，城市用地的理想坡度 0.2%－0.3%（每 100 米 有 0.2 米的高差） 4.3.1.2 形状、宽度、深度 几何形状便于利用 then 不规则形状不便于利用 当宽深比为 0.507 时，地价系数为 1.0; 宽深比≤0.5 时，地
价糸数为0.88;宽深比>1肘,地价糸数为1.23。 4.3.1.3临街状况 街角地——处于两条街交叉或拐角处,两面临街。小寨氏生 对商业有利,对居住不利 临街地 面临街。小素百盛对商业有利,对居住不利 袋地——通过巷子与街道相连。兴善于对商业不利,对居住 有利 盲地——未接公路。 4.3.1.4规划限制(已讲) 4.3.1.5生熟程度——一越熟越贵 4.3.2建筑物个别固素 1)面积、枸造、材料 2)设计、设备 3)施工质量 4)楼层、朝向 5规划限制 6)新旧程度
价系数为 0.88；宽深比>1 时，地价系数为 1.23。 4.3.1.3 临街状况 街角地——处于两条街交叉或拐角处，两面临街。小寨民生 对商业有利，对居住不利 临街地——一面临街。小寨百盛 对商业有利，对居住不利 袋地——通过巷子与街道相连。兴善寺 对商业不利，对居住 有利 盲地——未接公路。 4.3.1.4 规划限制（已讲） 4.3.1.5 生熟程度——越熟越贵 4.3.2 建筑物个别因素 1)面积、构造、材料 2)设计、设备 3)施工质量 4)楼层、朝向 5)规划限制 6)新旧程度