第一篤资产评估基本论与基本方油 第三章资产评估的基本方湍 第二节收益法 先讲累加 1收盖油的基本原理 1.1浬论基础 效用价值论:收益决定资产的价值。收益越高,资产的价值越大 1.2评佑思路 资产×资产收益率=收益 资产=收益/资产收益率 1,3收益油逯用的前提条件 1.3.1被评估资产的收益可以预测养可以用货币计量; 公盈资庄,单台设备 1,32资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 收益率的大小是和风险成正比的,也就是说风险越大收益越高 收益率的构成包括两个方面:一是无凤险收益率。无凤险收益率可 以用国债利率来代替,可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利 率;二是风险收益率。风险是可以测算的,风险收益率十无凤险收 益率〓收益率 2收益油的基本计算公式 P—评估值 一年序号; 未来第t年的评估值; R—未来第t年的预期收益; r—折现率或资本化率 r←—第t年的折现率或资本化率;
1 第一篇 资产评估基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第二节收益法 先讲累加 1 收益法的基本原理 1.1 理论基础 效用价值论：收益决定资产的价值。收益越高，资产的价值越大。 1.2 评估思路 资产×资产收益率＝收益 资产＝收益/资产收益率 1,3 收益法运用的前提条件 1.3.1 被评估资产的收益可以预测并可以用货币计量； 公益资产，单台设备 1,3,2 资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。 收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可 以用国债利率来代替，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利 率；二是风险收益率。风险是可以测算的，风险收益率+无风险收 益率＝收益率 2 收益法的基本计算公式 P—评估值； i—年序号； Pt—未来第 t 年的评估值； Rt—未来第 t 年的预期收益； r—折现率或资本化率； rt—第 t 年的折现率或资本化率；
n—收益年限; t收益年限; A—年金; B—年收益变化量; S—年收益变化率 评估值=∑R1(1+r) 例:某企业的尚能结续经营,3年的菪业收益全部用于抵充负 债,现评估其年经营收益的折现額,有关数据下表。 某企业未来3年的预期收益 收益额(万折现折现系收益折现值(万 率数 元) 第一年3006%0943428302 第二年 400 6%0.8900 356 第三年2006%0.839616790 资产评估价值=283.02+356+167.90=806.92(万元) 2.1纯收益不叟 2.1.1在收益永赎,各因素不变的条件下,有以下计算式 P=A/r 其成立条件是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于 零;门3)收益年期无限。 例:假设某企业将持续经苦下去,现拟转让,聘请评估师估 算其价值。经预测,该企北每年的预期收益为1200万元,折现率为 4‰。请估算该企业的价值。 分析:纯收益不变,收益永续,P=A/r 2
2 n—收益年限； t—收益年限； A—年金； B—年收益变化量； S—年收益变化率； 例：某企业的尚能继续经营，3 年的营业收益全部用于抵充负 债，现评估其年经营收益的折现额，有关数据下表。 某企业未来 3 年的预期收益 收益额（万 元） 折现 率 折现系 数 收益折现值（万 元） 第一年 300 6％ 0.9434 283.02 第二年 400 6％ 0.8900 356 第三年 200 6％ 0.8396 167.90 资产评估价值=283.02+356+167.90=806.92（万元） 2.1 纯收益不变 2.1.1 在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P=A/r 其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于 零；（3）收益年期无限。 例： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估 算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为 1200 万元，折现率为 4%。请估算该企业的价值。 分析：纯收益不变，收益永续， P=A/r
评估值=Ar=1200/4%=30000(万元) 2.12在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式 P A(p/A,r,n) 南用 其成立条件是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于 季;(3)收益年期为n。 例:某企业尚能继续经6年,菪业终止后用于抵冲债务,现 拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元,折现率为8%, 请估算该企业的评估值。 P A(p/A,r, n) 分析:纯收益不烹,收益有限: P=900/8%)[1-1/(1+8% 900×4.6229=4160.61(万元) 2.1,3在收益年限有期限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式 P=A×n 2.2纯收益在若干年后保持不史 2.2.1无限年期收益。其基本公式为 H(1+r}r(1+r 其成立条件是:(1)收益变化的最后一年为n;(2)收益年期无 限;(3)r>0。 例:某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万 元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始,以后各年收 益均为14万元,确定的折现率和本金化率为10‰。分别确定该收 益性资产在永续经营条件下的评估值
3 评估值=A/r =1200/4%=30000（万元） 2.1.2 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： 常用 其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于 零；（3）收益年期为 n。 例：某企业尚能继续经营 6 年，营业终止后用于抵冲债务，现 拟转让。经预测得出 6 年预期收益均为 900 万元，折现率为 8%， 请估算该企业的评估值。 分析：纯收益不变，收益有限， =900×4.6229=4160.61（万元） 2.1.3 在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式： P=A×n 2.2 纯收益在若干年后保持不变 2.2.1 无限年期收益。其基本公式为： 其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为 n；（2）收益年期无 限；（3）r>0。 例：某收益性资产预计未来五年收益额分别是 12 万元、15 万 元、13 万元、11 万元和 14 万元。假定从第六年开始，以后各年收 益均为 14 万元，确定的折现率和本金化率为 10%。分别确定该收 益性资产在永续经营条件下的评估值
A 分析:收益改变,收益永续,用(2.2.1) H11+r}r1+r P=R(1+n}+R2/(+r)2+R2(1+r)3+R4(1+)“+R5(+n5+Ar门1+r)m =12/(1+10%+15/(1+10%}2+13/(1+10%)3+11/(+10%)4+14/(1+10%)5+14/10% 1+10% =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209 =10.9092+12.396+9.7669+7.513+8.6926+86.926 =49.2777+86.9264 136.2037万元 2.22有限年期收益。其计算公式为 (P/A,r, n-t) 1+r)r(1+ (1 其成立条件是:(1)收益变化的最后一年为t;(3)收益年期有 限为n;(4)r>0。 这里要注意的是,纯收益A的收益年限期是(n-t)而不是n。 例:接上题求经营50年条件下的评估值 分析:收益改变,收益有限,用(2.2.2) P= (1+}-1+1+x」a1+1+r P/A, r, n-t)+
4 分析：收益改变，收益永续，用（2.2.1） 2.2.2 有限年期收益。其计算公式为： 其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为 t；（3）收益年期有 限为 n；（4） r>0。 这里要注意的是，纯收益 A 的收益年限期是（n-t）而不是 n。 例：接上题求经营 50 年条件下的评估值 分析：收益改变，收益有限，用（2.2.2）
P=R(++R2(+)+R/0+)2+R0+p+R0+5+4x(2/410%45 =12/(1+10%)+15/(+10%2+13/(1+10%3+11/(1+10%4+14/(1 +10%5+14×9.8628/(+10% =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14 0.6209+14×0.6209×986284 10.9092+12.396+9.7669+7.513+86926+85.7334 135.011万元 P81,9,10 23纯收入按等差级数变化 23.1在纯收益等差級教懣增或懣减,收益年期无限的条件下,有 以下计算式: a B 其成立条件是:(1)纯收益按等差级数递增或递减;(2)纯收 益逐年递增/递减额为B;(3)收益年期无限;(4)r大于季,(5) 收益递减到季为止。 232在纯收益挟等差级教增戴遁臧,收益年期有限的条件下,有 以下计算式: P 其成立条件是:(1)纯收益按等差级数递增或递减;(2)纯收 益逐年递増或递减額为B;(3)纯收益年期限为η;(4)r大于零。 24纯收益按等比級数变化 24.1在纯收益换等比级教懣增,收益年期无限的条件下,有以下计
5 P81,9,10 2.3 纯收入按等差级数变化 2.3.1 在纯收益按等差级数递增或递减，收益年期无限的条件下，有 以下计算式： 其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增或递减；（2）纯收 益逐年递增/递减额为 B；（3）收益年期无限；（4）r 大于零，（5） 收益递减到零为止。 2.3.2 在纯收益按等差级数递增或递减，收益年期有限的条件下，有 以下计算式： 其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增或递减；（2）纯收 益逐年递增或递减额为 B；（3）纯收益年期限为 n；（4）r 大于零。 2.4 纯收益按等比级数变化 2.4.1 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计
算式 其成立条件是:(1)纯收益按等比级数递增或递减;(2)纯收 益逐年递增或递减比率为S;(3)收益年期无限;(4)r>S>O. 242在纯收益等比级教增,收益年期有限的条件下,有以下计 算式 A 1± 其成立条件是:(1)纯收益按等比级教递増;(2)纯收益逐年 递增比率为S;(3)收益年期有限;(4)r>s>0. 例:有一宗房地产,未来第一年年纯收益为100万元,资本化 率为10%,若(门1)假设使用年期为无限,未来各年的纯收益在上 年的基础上减少1万元,(2)假设使用年期为12年,未来各年的纯 收益在上一年的基础上增加1万元,(3)假设使用年期为无限,未 来各年的纯收益在上一年的基础上减少1%。(4)假设使用年期为 无限,未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。求四种情况下 该宗房地产的收益价格为多少。 100/0.1-1/012=1000-100=900万元 a B B (100/01+1/0.12)×1-1/1.12]-1/0.1×12/1.12 =100×[1-0.319]-1/0.1×3824
6 算式： 其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增或递减；（2）纯收 益逐年递增或递减比率为 s；（3）收益年期无限；（4）r>s>0. 2.4.2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计 算式： 其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增；（2）纯收益逐年 递增比率为 s；（3）收益年期有限；（4）r>s>0. 例：有一宗房地产，未来第一年年纯收益为 100 万元，资本化 率为 10％，若（1）假设使用年期为无限，未来各年的纯收益在上一 年的基础上减少 1 万元，（2）假设使用年期为 12 年，未来各年的纯 收益在上一年的基础上增加 1 万元，（3）假设使用年期为无限，未 来各年的纯收益在上一年的基础上减少 1％。（4）假设使用年期为 无限，未来各年的纯收益在上一年的基础上增长 1％。求四种情况下 该宗房地产的收益价格为多少。 （1） ＝100/0.1－1/0.12=1000－100=900 万元 (2) =（100/0.1＋1/0.12）×[1－1/1.112]―1/0.1×12/1.112 ＝1100×[1－0.319]－1/0.1×3.824
=1100×0.681-38.24 749.1-38.24 =71086万元 (3)+8=1000.11=90909万元 =(100/0.09)×[1-(1.01/1.1)] =1111-0.359 =1111.11×0.641 =712.18万元 2.5已知朱来若干年后资产价格的条件下,有以下计算式: P=-1 1+n2 其成立条件是:(1)纯收益在第n年前保持不变;(2)预知笫 n年的价格为Pn(3)r大于委。 倒:1、评估对象在未来十年内的预期收益均为10万,第十年末 资产拟转让,变现价约110万元,假定折现率为10%,用收益法估 测资产的价值。 作业: 1、评估对象在未耒五年内的预期收益分别为20万元、22万元、 24万元、25万元、26万元,资产从第六年到第十年每年的收益均 保持在27万元,第十年末资产拟转让,变现价约120万元,假定 折现率为10%,用收益法佑测资产的价值
7 ＝1100×0.681－38.24 ＝749.1－38.24 ＝710.86 万元 （3） ＝100/0.11=909.09 万元 （4） ＝（100/0.09）×[1－（1.01/1.1）12] =1111.111×[1－0.359] ＝1111.11×0.641 ＝712.18 万元 2.5 已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式： 其成立条件是：（1）纯收益在第 n 年前保持不变；（2）预知第 n 年的价格为 Pn（3）r 大于零。 例：1、评估对象在未来十年内的预期收益均为 10 万，第十年末 资产拟转让，变现价约 110 万元，假定折现率为 10％，用收益法估 测资产的价值。 作业： 1、评估对象在未来五年内的预期收益分别为 20 万元、22 万元、 24 万元、25 万元、26 万元，资产从第六年到第十年每年的收益均 保持在 27 万元，第十年末资产拟转让，变现价约 120 万元，假定 折现率为 10％，用收益法估测资产的价值
2、某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12 万元、12万元、13万元,假定本金化率为10%,试用年金法估测该 企业持续经营条件下的企北价值。 3、某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12 万元、12万元、13万元,并从第六年开始,企业的年收益额将维持 在15万元水平上,假定本金化率为10%,试估测该企业持续经营条 件下的企业价值。 4、某企业预计未来5年的预期收益額为10万元、11万元、12 万元、12万元、13万元,并从第六年开始,企业的年收益额将在第 五年的水平上以1%的增长率増长,假定本全化率为10%,试估测 该企北持续经营条件下的企北价值 5、某企业距其企北章程规定的经营期限只剩5年,到期后不再 继续经营。预计未来5年的预期收益額为10万元、11万元、12万 元、12万元、13万元,5年后,该企业变现预计可收回100万元, 假定本金化率为10%,试估测该企业价值。 2.某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟 出租,出租期为10年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金是一第一年资金8 万元为基础,每年按等比级数递减,每年递减比例为2,后5年租金按每年15万 元固定不变。假设资本化率(折现率)为109,如按上述租赁合同条件为依据, 该房地产10年租期内的收益现值是多少? 要求:1)、按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值须使用年金法计 算 2)写出计算过程; 3)、写出正确结论(10分) 参考答案:1)、公式:P=R1×{1-[(1+8)(1+jt}(r-s)+A2×{1-1[(1+r)n+]}[1 (1+)r2)、收益现值=8×{1-[(1+29(1+109]5}(109-209)+15×{1-1[(1+109) 10-5]}[1/(1+1095109=6676(万元) 3各项指标的测算
8 2、某企业预计未来 5 年的预期收益额为 10 万元、11 万元、12 万元、12 万元、13 万元，假定本金化率为 10％，试用年金法估测该 企业持续经营条件下的企业价值。 3、某企业预计未来 5 年的预期收益额为 10 万元、11 万元、12 万元、12 万元、13 万元，并从第六年开始，企业的年收益额将维持 在 15 万元水平上，假定本金化率为 10％，试估测该企业持续经营条 件下的企业价值。 4、某企业预计未来 5 年的预期收益额为 10 万元、11 万元、12 万元、12 万元、13 万元，并从第六年开始，企业的年收益额将在第 五年的水平上以 1％的增长率增长，假定本金化率为 10％，试估测 该企业持续经营条件下的企业价值。 5、某企业距其企业章程规定的经营期限只剩 5 年，到期后不再 继续经营。预计未来 5 年的预期收益额为 10 万元、11 万元、12 万 元、12 万元、13 万元，5 年后，该企业变现预计可收回 100 万元， 假定本金化率为 10％，试估测该企业价值。 3 各项指标的测算
3.1预期收益额 3.1.1预期收益顿的基本合义 预期收益額是指由被译估资产在使用过程中产生的超出其自身 价值的谥余額。 3.1.预期收益顿的主要特点 (1)收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额 或现实收益额; (2)收益額是资产的容观收蟊,而不是资产的实际收益,资产 的客观收益是指排除了实际收益中属于偶然的、特殊的原因组成的 部分之后得到的正常的、一般的收益。空地的实际收蔬为; (3)收益額是资产超出自身价值的赢余额。 (4)收益额必须是归资产所有者所有的收益。刊润的一部分要 交所得,所得税归国求作为税全出企北,那么不能包含在收益 当中。 312预期收益额的计算 预期年收益額=当前正常年收益额一预期有利因素增加的收益 额一预期不利素减少的收益额 32折现阜及其计算 3.2.1折现阜的基本含义 折现率从本质上讲,是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风 险一定的情况下,对投资所期望的回报率。 3.22折现率的形式 折现率:未来有限期收益折算成现值的比倒 本金化率:未来无限期收益折算成现值的比倒 323折现率的估算方油
9 3.1 预期收益额 3.1.1 预期收益额的基本含义 预期收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身 价值的溢余额。 3.1.1 预期收益额的主要特点 （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额 或现实收益额； （2）收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益，资产 的客观收益是指排除了实际收益中属于偶然的、特殊的原因组成的 部分之后得到的正常的、一般的收益。空地的实际收益为负； （3）收益额是资产超出自身价值的赢余额。 （4）收益额必须是归资产所有者所有的收益。利润的一部分要 交所得税，所得税归国家作为税金流出企业，那么不能包含在收益 当中。 3.1.2 预期收益额的计算 预期年收益额=当前正常年收益额－预期有利因素增加的收益 额－预期不利素减少的收益额 3.2 折现率及其计算 3.2.1 折现率的基本含义 折现率从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风 险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 3.2.2 折现率的形式 折现率：未来有限期收益折算成现值的比例 本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例 3.2.3 折现率的估算方法
无风险报酬率+风险报酬率 同期国库券利率 合考虑各种风 险因素进行判断 行业风险、经营风险、财务风险、其他风险 风险报酬率是指冒风险取得的报酬与资产的比率。折现率的具体 确定方法,将在各类资产具体评估肘阐述。 注意:收益率越高,资产评估值越低。利率是资金的报酬,折现 率是管理的报酬 衰2-1 不同折现率下的资产价格 单位:万元 净收益 折现率(%) 资产价格 50 0 34568 1000 833 625 50 500 50 4 3.3收益期及其估算 33.1收益期的概念 收益期是资产具有获利能力持续的肘间 3.32收益期佑测方油 (1)以法律、法规的规定肘间为基础进行估测,(2)以合同规 定的肘间为基础估測,门3)根据产品寿命周期进行估测。 4操作程序
10 风险报酬率是指冒风险取得的报酬与资产的比率。折现率的具体 确定方法，将在各类资产具体评估时阐述。 注意：收益率越高，资产评估值越低。利率是资金的报酬，折现 率是管理的报酬 3.3 收益期及其估算 3.3.1 收益期的概念 收益期是资产具有获利能力持续的时间。 3.3.2 收益期估测方法 （1）以法律、法规的规定时间为基础进行估测，（2）以合同规 定的时间为基础估测，（3）根据产品寿命周期进行估测。 4 操作程序