第四章个人住房贷款 41概述 42个人住房贷款的申请、审查和审批 43个人住房贷款的发放 44个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还
第四章 个人住房贷款 4.1概述 4.2个人住房贷款的申请、审查和审批 4.3个人住房贷款的发放 4.4个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还
第一节概述 个人住房贷款的概念和特点 1概念 个人住房贷款是指放款人向借款人发放的 各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是 种担保贷款,即借款人必须为自己的借款提供 各种形式的担保,包括抵押、质押和保证等 个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容 并将会逐渐发展成为最主要的内容
第一节 概述 一、个人住房贷款的概念和特点 1.概念 个人住房贷款是指放款人向借款人发放的 各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一 种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供 各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。 个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容， 并将会逐渐发展成为最主要的内容
2特点 (1)个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说,个人住房贷款是属于消费贷款的 种,而由于房地产是高价值的普遍消费品,个人 住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。 (2)个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保,主要是因为住房贷款 的贷款额大、期限长,银行的或有风险较大。担保 可以是人的担保—保证,特点是方便;也可以是 物的担保——质押或抵押,特点是安全
2.特点 ⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的 一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人 住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。 ⑵个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款 的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保 可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是 物的担保——质押或抵押，特点是安全
(3)个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权 人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言,抵押 权是担保物权的一种,抵押权具有优先受偿权,抵押权的设 立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设 立抵押权。 抵押权的特点: 1、抵押权属于担保物权,从属于债权而存在,并将随着债 权的清偿而消失。 2、抵押权担保的债权具有优先受偿权。 3、用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即所有 权外,用益物权如使用权也可以设立抵押权
⑶个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权 人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押 权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设 立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设 立抵押权。 抵押权的特点： 1、抵押权属于担保物权，从属于债权而存在，并将随着债 权的清偿而消失。 2、抵押权担保的债权具有优先受偿权。 3、用益物权可设立抵押权，抵押标的除了完全物权即所有 权外，用益物权如使用权也可以设立抵押权
所有权完全物权 地上权 永佃权 用益物权 地役权 物权典权 限制物权 抵押权 质权 担保物权 留置权
所有权 完全物权 地上权 永佃权 用益物权 地役权 物权 典权 限制物权 抵押权 质权 担保物权 留置权
(4)个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化,具体的流程比较复 杂,其核心内容就是抵押债权的标准化集成,然后分割成标 准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质 “住房抵押贷款债券” 为了使长期资产短期化,即使长期资产具有流动性,对房地产 进行证券化,方式 1、房地产本身或所有权(在我国为土地使用权和房屋所有权) 的证券化,将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以 证券的形式表示 2、房地产抵押债券证券化,将期长额大的抵押债券进行小额 分割以有价证券的形式
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复 杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标 准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质 “住房抵押贷款债券”。 为了使长期资产短期化，即使长期资产具有流动性，对房地产 进行证券化，方式： 1、房地产本身或所有权（在我国为土地使用权和房屋所有权） 的证券化，将房地产本身的价值或产权进行小额分割，并以 证券的形式表示 2、房地产抵押债券证券化，将期长额大的抵押债券进行小额 分割以有价证券的形式
(5)个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性,包括利率、税收 基本保障等方面的公平性的体现,也包括政府在一定地区、 定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国 家,个人住房贷款的政策性特点更加明显。 (6)个人住房贷款成本较高,但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高,但由于担保条件 比较严格,资金的安全性较好,利率和期限较合理,回报相 当稳定,其经济效益尤其突出,是各种金融机构非常重视和 争相发展的服务品种
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、 基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、 一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国 家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。 ⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件 比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相 当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和 争相发展的服务品种
二、个人住房贷款的种类 1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业(单位)等多种,目前主要是政府 的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府 贴息贷款(如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给 等)。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种,主要也是 贴息贷款,即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息,以奖励其忠诚服 务 2.商业性个人住房抵押贷款 商业性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件,自主经营 的住房抵押贷款,也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同,主要 有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、 个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等 3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合,是在政策性贷款不足以支持 购房者购买理想住房时,由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形
二、个人住房贷款的种类 1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府 的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府 贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给 等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是 贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服 务。 2.商业性个人住房抵押贷款 商业性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营 的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要 有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、 个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。 3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持 购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形
三、我国个人住房信贷业务现状 发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚,但发展极为迅猛,至目前除4大 国有商业银行外,中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已 广泛开展此类业务,参与的贷款主体迅速增加;贷款规模发展相当迅猛, 6年增长60倍,尤其是最近几年,商业性住房贷款增加最为突出,如2002 年6月个人住房贷款余额达到6600亿元,年底就达到了8200亿元;个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张,但仍然以东部中心城市和较高收入者 为主。 2市场化程度较低 表现为:贷款规模较小,市场规范和法律体系不够完善,业务经营手 段有待提髙,品种可选择性低,受政策性因素影响较大,参与仍然不够广 3潜力巨大 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大
三、我国个人住房信贷业务现状 1.发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大 国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已 广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛， 6年增长60倍，尤其是最近几年，商业性住房贷款增加最为突出，如2002 年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者 为主。 2.市场化程度较低 表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手 段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广 泛。 3.潜力巨大 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大
四、我国个人住房贷款业务前景 1业务发展环境的基本判断 (1)住宅业是我国新的经济增长点 (2)城市化加速有利于住宅业发展 (3)住房制度改革有利于住房信贷发展 (4)住房需求增长需要信贷支持 (5)金融开放需要业务创新 2发展趋势判断 (1)个人住房信贷市场竞争日趋激烈 (2)个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 (3业务品种将更加多元化 (4)个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 (5)委托业务成为焦点 (6)“强化管理,防范风险”是住房信贷持续发展的关键 (7)个人住房贷款将出现证券化 (8)个人住房贷款市场将更加细分
四、我国个人住房贷款业务前景 1.业务发展环境的基本判断 ⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新 2.发展趋势判断 ⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑺个人住房贷款将出现证券化 ⑻个人住房贷款市场将更加细分