土地估价报告 项目名称:“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估 受托估价单位:北京清华房地产评估公司 估价人:刘洪玉龙奋杰纪晓 委托估价单位:北京万泉花园物业开发有限公司 估价日期:1999年6月5日至1999年9月6日 土地估价报告编号:清评字9907
土 地 估 价 报 告 项目名称：“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估 受托估价单位：北京清华房地产评估公司 估价人： 刘洪玉 龙奋杰 纪晓一 委托估价单位：北京万泉花园物业开发有限公司 估价日期：1999年6月5日至1999年9月6日 土地估价报告编号：清评字9907
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 土地估价报告 第一部分摘要 估价项目名称:“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估 、委托估价方:北京万泉花园物业开发有限公司 三、估价期日:一九九九年八月三十一日 四、估价结果 委托方提供的委估项目二期用地为55200平方米,建设内容为住宅 83696平方米,会所3000平方米。 评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,利 用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的 测算,并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析,确定该项目 用地(55200平方米)的土地使用权在1999年8月31日的市场价值为: 毛地总地价:5808.0万元 大写金额:人民币伍仟捌佰零捌万圆整 熟地总地价:33823.2万元 大写金额:人民币叁亿叁仟捌佰贰拾叁万贰仟圆整 其中 住宅熟地楼面地价=3882.9元/平方米 住宅熟地单位地价=5902.0元/平方米 住宅熟地总价=32579.1万元 住宅毛地楼面地价=659.0元/平方米 住宅毛地单位地价=1002.0元/平方米 住宅毛地总价=5531.1万元 第1页/共31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第1页/共31页 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称:“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估 二、委托估价方:北京万泉花园物业开发有限公司 三、估价期日:一九九九年八月三十一日 四、估价结果 委托方提供的委估项目二期用地为55200平方米，建设内容为住宅 83696平方米，会所3000平方米。 评估人员根据估价目的, 遵循估价原则, 按照评估工作程序，利 用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的 测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定该项目 用地(55200平方米) 的土地使用权在1999年8月31日的市场价值为： 毛地总地价: 5808.0万元 大写金额：人民币伍仟捌佰零捌万圆整 熟地总地价: 33823.2万元 大写金额：人民币叁亿叁仟捌佰贰拾叁万贰仟圆整 其中: 住宅熟地楼面地价=3882.9元/平方米 住宅熟地单位地价=5902.0元/平方米 住宅熟地总价=32579.1万元 住宅毛地楼面地价=659.0元/平方米 住宅毛地单位地价=1002.0元/平方米 住宅毛地总价=5531.1万元
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 会所毛地楼面地价:923元/平方米 会所熟地楼面地价:4147元/平方米 会所毛地总地价:276.9万元 会所熟地总地价:124.1万元 五、估价师 刘洪玉中国注册房地产估价师(0103305) 龙奋杰中国注册房地产估价师(0103307) 纪晓一中国注册房地产估价师 六、土地估价机构 北京清华房地产评估公司 九九九年九月六日 2页共31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第2页/共31页 会所毛地楼面地价: 923元/平方米 会所熟地楼面地价: 4147元/平方米 会所毛地总地价: 276.9万元 会所熟地总地价: 1244.1万元 五、估价师 刘洪玉 中国注册房地产估价师(0103305) 龙奋杰 中国注册房地产估价师(0103307) 纪晓一 中国注册房地产估价师 六、土地估价机构 北京清华房地产评估公司 一九九九年九月六日
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第二部分估价对象界定 委托估价方 北京万泉花园物业开发有限公司 单位地址:北京市海淀区巴沟南路35号 法人代表:刘兴亚 联系人:吴静 联系电话:82622432 受托估价方 北京清华房地产评估公司 单位地址:清华大学主楼803 法人代表:季如进 联系电话:62784640 资质级别:壹级 证书编号:(97)建房估证字第04号。 、估价目的 为确定项目用地的国有土地使用权之出让价格提供依据。 四、估价日期 1999年6月5日至1999年9月6日 五、估价期日 根据委托方要求,本报告确定所评估的项目用地土地使用权价值 为一九九九年八月三十一日之市场价值 六、估价对象概况 1.土地登记状况 拟开发建设的“北京万泉花园住宅小区二期”项目用地(以下简 第3页/31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第3页/共31页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 北京万泉花园物业开发有限公司 单位地址：北京市海淀区巴沟南路35号 法人代表：刘兴亚 联系人：吴静 联系电话：82622432 二、受托估价方 北京清华房地产评估公司 单位地址：清华大学主楼803 法人代表：季如进 联系电话：62784640 资质级别：壹级 证书编号：（97）建房估证字第04号。 三、估价目的 为确定项目用地的国有土地使用权之出让价格提供依据。 四、估价日期 1999年6月5日至1999年9月6日 五、估价期日 根据委托方要求，本报告确定所评估的项目用地土地使用权价值 为一九九九年八月三十一日之市场价值。 六、估价对象概况 1. 土地登记状况 拟开发建设的“北京万泉花园住宅小区二期”项目用地（以下简
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 称“项目用地”)的土地使用权。 该项目用地位于北京市海淀区巴沟村北路与万泉河路交叉口西南 侧。北临巴沟村北路,与万泉河垂钓世界隔路相望。东临万泉河西路, 南临巴沟南路,西为万泉庄北路。 整个项目规划总用地面积为190800平方米,其中居住区建设用地 面积为168100平方米,为住宅与配套公建用途。另城市代征用地面积 为210000平方米,代征城市道路用地面积为51200平方米,代征城市 绿地面积159000平方米。总建筑面积225400平方米,其中居住建筑面 积202400平方米,配套公建23000平方米 该项目拟分期建设,该项目拟分期建设,其中一期建设用地已于 1998年8月和1999年1月由政府有关部门完成了土地出让工作 现准备受让的二期建设用地,按照委托方提供的资料,用地面积 为55200平方米,其中住宅占地面积为37400平方米、绿化占地面积为 12800平方米、会所占地面积为5000平方米。其上拟建各种类型的物业 建筑面积依次为:住宅建筑面积83696平方米,会所建筑面积为3000 平方米。总容积率为1.57,住宅建筑容积率为1.52。 2.土地权利状况 项目用地位于北京市万泉渔业公司院内,属行政划拨渔业用地 1997年3月,北京市京渔万泉渔业公司、美国康泰实业公司、天津国世 通(集团)有限公司、北京市职工住房开发公司、北京国盛大经贸有 限责任公司五家在京联合成立了外商投资企业“北京万泉花园住宅小 区”项目。1997年4月,市计委批复,同意将该项目建设内容变更为住 宅及娱乐、公共配套设施。市规划局1997年9月正式下发了《规划设计 条件通知书》(97一规条字一0137),批准该项目进行初步设计,1998 年6月26日,北京市城市规划管理局签发了《审定设计方案通知书》(98 规审字—0527)。 3、建筑物和地上附着物状况 根据首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关于 万柳地区控制性详细规划的批复》〖(97)首规办字第45号〗的文件说 第4页供共31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第4页/共31页 称“项目用地”)的土地使用权。 该项目用地位于北京市海淀区巴沟村北路与万泉河路交叉口西南 侧。北临巴沟村北路，与万泉河垂钓世界隔路相望。东临万泉河西路， 南临巴沟南路，西为万泉庄北路。 整个项目规划总用地面积为190800平方米，其中居住区建设用地 面积为168100平方米，为住宅与配套公建用途。另城市代征用地面积 为210000平方米，代征城市道路用地面积为51200平方米，代征城市 绿地面积159000平方米。总建筑面积225400平方米，其中居住建筑面 积202400平方米，配套公建23000平方米。 该项目拟分期建设，该项目拟分期建设，其中一期建设用地已于 1998年8月和1999年1月由政府有关部门完成了土地出让工作。 现准备受让的二期建设用地，按照委托方提供的资料，用地面积 为55200平方米，其中住宅占地面积为37400平方米、绿化占地面积为 12800平方米、会所占地面积为5000平方米。其上拟建各种类型的物业 建筑面积依次为：住宅建筑面积83696平方米，会所建筑面积为3000 平方米。总容积率为1.57，住宅建筑容积率为1.52。 2. 土地权利状况 项目用地位于北京市万泉渔业公司院内，属行政划拨渔业用地。 1997年3月，北京市京渔万泉渔业公司、美国康泰实业公司、天津国世 通（集团）有限公司、北京市职工住房开发公司、北京国盛大经贸有 限责任公司五家在京联合成立了外商投资企业“北京万泉花园住宅小 区”项目。1997年4月，市计委批复，同意将该项目建设内容变更为住 宅及娱乐、公共配套设施。市规划局1997年9月正式下发了《规划设计 条件通知书》（97－规条字－0137），批准该项目进行初步设计，1998 年6月26日，北京市城市规划管理局签发了《审定设计方案通知书》（98 －规审字－0527）。 3、建筑物和地上附着物状况 根据首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关于 万柳地区控制性详细规划的批复》〖(97)首规办字第 45 号〗的文件说
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 明,该区域属于绿化试点地区,要协调资金平衡问题。从该意义上讲, 该小区建设环境较好,但相应地投资成本也会加大。 根据委托方与有关单位签订的协议,委托方需支付北京市水产公 司北渔场绿化补偿2000万元;需支付高压线西移费用120万元;需支 付河道所拆迁费用800万元。 根据对现场的调査,按照委托方提供的资料,规划范围内需拆迁 的房屋明细如下所示: 规划范围内需拆迁房屋明细 序号 位置 间数面积(m2) 备注 万泉庄市场 北侧活动房 70 847 1.2 北侧砖房 100 1.3 北市场摊位 38 304 1.4北市场活动房 45 合计 115 1296 西北民房 3000 6000 有产权 3海淀工商行库房 部分产权 海淀工商行仓库 480 海淀工商行砖房 海淀工商行活动房30 450 38 1026 4 西南民房 20 360 有产权 5东北角活动房35 525 6 河湖一所 1503455部分产权 总计 658 12662 这些房屋基本以单层为主,建筑档次偏低,但数量较多。另外还 有以下设施: 1)水面面积及养鱼配套设施196亩 2)深水井2口; 3)配电室1座 4)水塔1座; 第5页/共31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第5页/共31页 明，该区域属于绿化试点地区，要协调资金平衡问题。从该意义上讲， 该小区建设环境较好，但相应地投资成本也会加大。 根据委托方与有关单位签订的协议，委托方需支付北京市水产公 司北渔场绿化补偿 2000 万元；需支付高压线西移费用 120 万元；需支 付河道所拆迁费用 800 万元。 根据对现场的调查，按照委托方提供的资料，规划范围内需拆迁 的房屋明细如下所示： 规划范围内需拆迁房屋明细 序号 位置 间数 面积(m2 ) 备注 1 万泉庄市场 1.1 北侧活动房 70 847 1.2 北侧砖房 4 100 1.3 北市场摊位 38 304 1.4 北市场活动房 3 45 合计 115 1296 2 西北民房 3000 6000 有产权 3 海淀工商行库房 部分产权 3.1 海淀工商行仓库 480 3.2 海淀工商行砖房 8 96 3.3 海淀工商行活动房 30 450 合计 38 1026 4 西南民房 20 360 有产权 5 东北角活动房 35 525 6 河湖一所 150 3455 部分产权 总计 658 12662 这些房屋基本以单层为主，建筑档次偏低，但数量较多。另外还 有以下设施： 1) 水面面积及养鱼配套设施 196 亩； 2) 深水井 2 口； 3) 配电室 1 座； 4) 水塔 1 座；
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 5)浅水井3部 由以上分析可知,本项目的土地开发费用较高,开发建设的压力 较大 七、地价影响因素分析 1、一般因素 北京是中国的首都和政治、经济、文化中心,也是全国性交通枢 纽,铁路四通八达,空中航线、公路交通十分便利。同时,北京又是 全国商贸中心、金融中心和文化教育中心。 2、区域因素 委估地块所处的海淀区,是北京市高校、科研机构和各种高科技 公司聚集的地区。该区域位于北京市的西北,是建设住宅小区的良好 地段,目前该地区东部有许多住宅建成投入使用,但在项目用地范围 内,由于相关的配套设施建设、市政绿化等相对滞后,因此目前的区 域环境较差。 3、个别因素 根据本项目的具体情况来看,由于市政代征地较多,项目的拆迁 量较大,因此在项目运作过程中,前期工程、室外工程的投资额将会 较大。 八、委估地块占地面积的确定 根据委托方的初步设想,项目拟进行分期建设,滚动开发,其中 期建设用地面积为62880平方米,已于1998年8月和1999年1月由政 府有关部门完成了土地出让工作。现准备受让的二期建设用地面积为 55200平方米,住宅占地面积37400平方米,绿化占地面积为12800平 方米,会所占地面积为5000平方米。总容积率为1.57,住宅建筑容积 率为1.52。 本报告评估所依据的数据为委托方提供,在办理土地使用权出让时, 第6页/31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第6页/共31页 5) 浅水井 3 部。 由以上分析可知，本项目的土地开发费用较高，开发建设的压力 较大。 七、地价影响因素分析 1、一般因素 北京是中国的首都和政治、经济、文化中心，也是全国性交通枢 纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。同时，北京又是 全国商贸中心、金融中心和文化教育中心。 2、区域因素 委估地块所处的海淀区，是北京市高校、科研机构和各种高科技 公司聚集的地区。该区域位于北京市的西北，是建设住宅小区的良好 地段，目前该地区东部有许多住宅建成投入使用，但在项目用地范围 内，由于相关的配套设施建设、市政绿化等相对滞后，因此目前的区 域环境较差。 3、个别因素 根据本项目的具体情况来看，由于市政代征地较多，项目的拆迁 量较大，因此在项目运作过程中，前期工程、室外工程的投资额将会 较大。 八、委估地块占地面积的确定 根据委托方的初步设想，项目拟进行分期建设，滚动开发，其中 一期建设用地面积为62880平方米，已于1998年8月和1999年1月由政 府有关部门完成了土地出让工作。现准备受让的二期建设用地面积为 55200平方米，住宅占地面积37400平方米，绿化占地面积为12800平 方米，会所占地面积为5000平方米。总容积率为1.57，住宅建筑容积 率为1.52。 本报告评估所依据的数据为委托方提供，在办理土地使用权出让时
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 土地的出让面积按照北京市房屋土地管理局的实际测绘结果为准,如果 容积率的变化范围在土5%之内,评估结果的楼面生地价保持不变,但如 果容积率的变化较大,则对评估结果应进行相应的调整。 九、地价定义 由于本项目的开发的物业类型为住宅,按照国家有关法律的规定, 所估价格为该地块的国有土地使用权按生地出让的市场价值,使用权 期限为70年 第三部分土地估价结果 估价依据 1、有关政策法规和文件 1)《中华人民共和国土地管理法》; 2)《中华人民共和国城市房地产管理法》; 3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》; 4)《城镇土地估价规程》 5)《北京市房屋土地管理局出让地价评估技术标准》。 2、委托方提供的有关资料 1)《关于北京万泉花园物业开发有限公司可行性研究报告变 更内容的函》(京计基函字[1997]第46号); 2)《中华人民共和国国有土地使用证》(海淀区国有[1997 字第0647号) 3)北京市城市规划管理局的《规划设计条件通知书》(97 规条字-0137号); 4)北京市城市规划管理局的《审定设计方案通知书》(98 规审字-0527号); 5)首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关 于万柳地区控制性详细规划的批复》【(97)首规办规字 第45号】; 6)拆迁明细及有关拆迁补偿协议书; 第7页/31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第7页/共31页 土地的出让面积按照北京市房屋土地管理局的实际测绘结果为准，如果 容积率的变化范围在±5％之内，评估结果的楼面生地价保持不变，但如 果容积率的变化较大，则对评估结果应进行相应的调整。 九、地价定义 由于本项目的开发的物业类型为住宅，按照国家有关法律的规定， 所估价格为该地块的国有土地使用权按生地出让的市场价值，使用权 期限为70年。 第三部分 土地估价结果 一、估价依据 1、有关政策法规和文件 1) 《中华人民共和国土地管理法》； 2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》； 4) 《城镇土地估价规程》； 5) 《北京市房屋土地管理局出让地价评估技术标准》。 2、委托方提供的有关资料 1)《关于北京万泉花园物业开发有限公司可行性研究报告变 更内容的函》（京计基函字[1997]第46号）； 2) 《中华人民共和国国有土地使用证》（海淀区国有[1997] 字第0647号）； 3) 北京市城市规划管理局的《规划设计条件通知书》（97－ 规条字－0137号）； 4) 北京市城市规划管理局的《审定设计方案通知书》（98－ 规审字－0527号）； 5) 首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关 于万柳地区控制性详细规划的批复》【（97）首规办规字 第45号】； 6) 拆迁明细及有关拆迁补偿协议书；
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 7)委托方二期建设的占地面积和建设内容及面积 8)有关评估的其它资料。 3、本公司掌握的评估资料及评估人员实地勘察所获取的资料。 、估价原则与方法 估价原则 依据地价评估的公平原则、估价期日原则、合法原则、替代原则 和最有效使用原则,对委估地块进行了公正、客观、合理、科学的地 价评估 2、估价方法 本公司评估人员认真分析所掌握的资料,并进行了实地勘察和对 邻近地区的调查,根据委估地块的特点及开发项目本身的实际状况, 选取基准地价修正法、假设开发法、市场比较法作为本次评估的基本 方法,具体步骤如下 1)依据城市基准地价修正至委估地块宗地地价,进而求取委估地块的 熟地价和毛地价。 2)委估地块上建设的住宅拟用于销售,根据假设开发法的思路,先求 取项目的总开发价值,之后,再估算项目的总开发成本及发展商利 润,两者相减,就可求得委估地块的熟地价; 3)依据邻近同一供需圈内房地产交易实例,以市场比较法求取委估地 块比准价格,进而求取委估地块的熟地价和毛地价 4)对上述三种方式求出之地价进行技术处理,最终求出委估地块之熟 地价和毛地价。 3、估价结果 委托方提供的委估项目二期用地为55200平方米,建设内容为住宅 83696平方米,会所3000平方米。 评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,利 用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的 第8页/31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第8页/共31页 7) 委托方二期建设的占地面积和建设内容及面积； 8) 有关评估的其它资料。 3、本公司掌握的评估资料及评估人员实地勘察所获取的资料。 二、估价原则与方法 1、估价原则 依据地价评估的公平原则、估价期日原则、合法原则、替代原则 和最有效使用原则，对委估地块进行了公正、客观、合理、科学的地 价评估。 2、估价方法 本公司评估人员认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和对 邻近地区的调查，根据委估地块的特点及开发项目本身的实际状况， 选取基准地价修正法、假设开发法、市场比较法作为本次评估的基本 方法，具体步骤如下： 1) 依据城市基准地价修正至委估地块宗地地价，进而求取委估地块的 熟地价和毛地价。 2) 委估地块上建设的住宅拟用于销售，根据假设开发法的思路，先求 取项目的总开发价值，之后，再估算项目的总开发成本及发展商利 润，两者相减，就可求得委估地块的熟地价； 3) 依据邻近同一供需圈内房地产交易实例，以市场比较法求取委估地 块比准价格，进而求取委估地块的熟地价和毛地价。 4) 对上述三种方式求出之地价进行技术处理，最终求出委估地块之熟 地价和毛地价。 3、估价结果 委托方提供的委估项目二期用地为55200平方米，建设内容为住宅 83696平方米，会所3000平方米。 评估人员根据估价目的, 遵循估价原则, 按照评估工作程序，利 用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 测算,并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析,确定该项目 用地(55200平方米)的土地使用权在1999年8月31日的市场价值为 毛地总地价:5808.0万元 大写金额:人民币伍仟捌佰零捌万圆整 熟地总地价:33823.2万元 大写金额:人民币叁亿叁仟捌佰贰拾叁万贰仟圆整 其中 住宅熟地楼面地价=3882.9元/平方米 住宅熟地单位地价=5902.0元/平方米 住宅熟地总价=32579.1万元 住宅毛地楼面地价=659.0元/平方米 住宅毛地单位地价=1002.0元/平方米 住宅毛地总价=5531.1万元 会所毛地楼面地价:923元/平方米 会所熟地楼面地价:4147元/平方米 会所毛地总地价:276.9万元 会所熟地总地价:1244.1万元 三、需要特殊说明的事项 本报告中之土地价值评估结果为国有土地使用权市场价值,即在评 估基准日期预期能够成交的最好价格,它依据了如下假设: 个自愿的卖者和买者 在估价基准期日前,相对于物业的特性和房地产市场状态而言, 为使交易完成及达至合理价格,有一个合理的谈判周期; 在这个周期内,市场状态、价值水平是静止不变的 物业能自由地在市场上出售; 不考虑特殊性质买家的附加叫价。 第9页共31页
“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第9页/共31页 测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定该项目 用地(55200平方米) 的土地使用权在1999年8月31日的市场价值为： 毛地总地价: 5808.0万元 大写金额：人民币伍仟捌佰零捌万圆整 熟地总地价: 33823.2万元 大写金额：人民币叁亿叁仟捌佰贰拾叁万贰仟圆整 其中: 住宅熟地楼面地价=3882.9元/平方米 住宅熟地单位地价=5902.0元/平方米 住宅熟地总价=32579.1万元 住宅毛地楼面地价=659.0元/平方米 住宅毛地单位地价=1002.0元/平方米 住宅毛地总价=5531.1万元 会所毛地楼面地价: 923元/平方米 会所熟地楼面地价: 4147元/平方米 会所毛地总地价: 276.9万元 会所熟地总地价: 1244.1万元 三、需要特殊说明的事项 1. 本报告中之土地价值评估结果为国有土地使用权市场价值, 即在评 估基准日期预期能够成交的最好价格, 它依据了如下假设： l 一个自愿的卖者和买者； l 在估价基准期日前, 相对于物业的特性和房地产市场状态而言, 为使交易完成及达至合理价格, 有一个合理的谈判周期； l 在这个周期内, 市场状态、价值水平是静止不变的； l 物业能自由地在市场上出售； l 不考虑特殊性质买家的附加叫价