上价与督習 Land Evaluation and Mangement 李飘成 北京大学环境学院资源与环境地狸系 2002年9月 Welcome Welcome Welcome
李双成 土地评价与管理 北京大学环境学院资源与环境地理系 2002年9月 Land Evaluation and Mangement
第五章土地经济评价 ☆土地经济评价概述 心农用地的等级评定与估价 ◇城镇土地分等定级
第五章 土地经济评价 ❖土地经济评价概述 ❖农用地的等级评定与估价 ❖城镇土地分等定级
城镇土地分等定级 心城镇用地的特殊性 ◇城镇土地分等定级 心地产估价的方油 令城镇用地基准地评估
城镇土地分等定级 ❖城镇用地的特殊性 ❖城镇土地分等定级 ❖地产估价的方法 ❖城镇用地基准地评估
城镇用地的特殊性 心城镇土地的区位具有特殊重要性 心城镇土地上附加了火量的活化和 物化劳动 ◇城镇土地开发经营的高度集约性
城镇用地的特殊性 ❖城镇土地的区位具有特殊重要性 ❖城镇土地上附加了大量的活化和 物化劳动 ❖城镇土地开发经营的高度集约性
城镇用地的分等 城镇间土地分等的指标体系 (1)城市区位-区域交通条件;距海港远 近;经济区位 (2)城市集聚规模-城市人口规模;业 资金总额 (3)城市基础设施-单位用地公交车辆 单位用地供水量;单位用地电话数;单位用 地城建资金
城镇用地的分等 城镇间土地分等的指标体系 （1）城市区位－区域交通条件；距海港远 近；经济区位 （2）城市集聚规模－城市人口规模；工业 资金总额 （3）城市基础设施－单位用地公交车辆； 单位用地供水量；单位用地电话数；单位用 地城建资金
城镇用地的分等(Cont) 城镇间土地分等的指标体系 (4)城市用地产出水平-单位用地GDP; 单位用地零售商品总额;单位用地工业利税 额 (5)城市用地潜力:市域农业人口人均耕 地;城市人口密度 (6)当年城市投入强度-单位用地基建资 金;单位用地外商投资;单位用地劳动力投
城镇用地的分等（Cont.） 城镇间土地分等的指标体系 （4）城市用地产出水平－单位用地GDP； 单位用地零售商品总额；单位用地工业利税 额 （5）城市用地潜力：市域农业人口人均耕 地；城市人口密度 （6）当年城市投入强度－单位用地基建资 金；单位用地外商投资；单位用地劳动力投 入
城镇用地的定级 城市用地定级的原则 (1)综合分析原则 (2)主导因素原则 (3)地域分异原则 (4)级差收益原则(行业收益级差测 算) (5)定性和定量相结合的原则
城镇用地的定级 城市用地定级的原则： （1）综合分析原则 （2）主导因素原则 （3）地域分异原则 （4）级差收益原则（行业收益级差测 算） （5）定性和定量相结合的原则
城镇土地定级(影响因素) 繁华程度-因子:商业服务繁华程度;选择 性:必选;重要性:1;权重值:0.2-0.4。 交通条件-因子:A道路通达度、B.公交便捷 度、C对外交通便利度、D.路网密度;选 择性:A和B必选一种,c和D备选;重要性: 2或3;权重值:03-0.5。 基本设施状况-因子:生活设施完善度、公 用设施完善度;选择性:至少一种必选;重 要性:3或2;权重值:0.3-0.5
城镇土地定级（影响因素） 繁华程度-因子：商业服务繁华程度；选择 性：必选；重要性：1；权重值：0.2-0.4。 交通条件-因子:A.道路通达度、B.公交便捷 度、C.对外交通便利度、D. 路网密度；选 择性：A和B必选一种，C和D备选；重要性： 2或3；权重值：0.3-0.5。 基本设施状况－因子：生活设施完善度、公 用设施完善度；选择性：至少一种必选；重 要性：3或2；权重值：0.3-0.5
城镇土地定级(影响因素) 环境质量状况-因子:环境质量优劣度、文 体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越 度;选择性:备选(?);重要性:4或5 权重值:01-0.3。 人口状况-因子:人口密度、人口素质状况选 择性:备选;重要性:4或5;权重值 0.1-0.2
城镇土地定级（影响因素） 环境质量状况-因子：环境质量优劣度、文 体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越 度；选择性：备选（？）；重要性：4或5； 权重值：0.1-0.3。 人口状况-因子:人口密度、人口素质状况选 择性：备选；重要性：4或5；权重值： 0.1-0.2
城镇土地定级(总体思路) 城镇土地定级的主要思路:是从形成土地质 量(土地条件)差异的原因入手,我出影响 土地质量的因素,包括繁华程度、交通条件 基础设施、环境条件、人口状况等;将这些 因素指标定量化,换算成不同的分值;根据 各因素对士地质量的影响程度和重要性,确 定各因素的权重;将各因素作用分值加权求 和,得到总分;根据总分高低划分出土地级 别。然后,在土地级别的基础上测算土地级 差收益
城镇土地定级（总体思路） 城镇土地定级的主要思路：是从形成土地质 量（土地条件）差异的原因入手，找出影响 土地质量的因素，包括繁华程度、交通条件、 基础设施、环境条件、人口状况等；将这些 因素指标定量化，换算成不同的分值；根据 各因素对土地质量的影响程度和重要性，确 定各因素的权重；将各因素作用分值加权求 和，得到总分；根据总分高低划分出土地级 别。然后，在土地级别的基础上测算土地级 差收益