乐示例3-6] 花园公寓物业管理收入测算 物业管理费用的来源 (一)物业管理费的收费原则 收费原则如下 (1)各项物业管理实行“代理制”计费,均按“取之于民,用之于民;高 来高去,低来低去;结余结转下年度继续使用,超支下年度收入弥补”的原则进 行费用核算和计收 (2)各种费用,凡能按表计收的,如水费、电费、燃气费等律按月实耗 数和规定价格计收;不能直接计收的,经过详细测算,按建筑面积分配计收 (3)各项费用,凡国家和北京市有关规定的,一律按规定价格计收,如采 暖费、水、电、燃气等;暂无具体规定的,经过详细测算,提出建议价格,经业 主委员会审查同意后计收 (二)物业管理面积的划分 为了使物业管理中的各项收费、计费准确,收费合理,根据开发商提供的有 关资料,初步划分测算如下 (1)花园公寓物业管理计费面积=商住公寓面积33781.36m+停车场面积 7418.26m+多种经营面积3660.38m2=44860m3 (2)公共设施运行费计费面积与物业管理费计费面积相同,为44860m (3)空调制冷及采暖计费面积:花园公寓设计上实行集中空调制冷和采暖 的只是地下及地上一、二层商业用房部分。地下的洗衣房(65m)+餐厅(524 m2)+地上1~2层商业面积3071.38m=3660.38m。因为花园公寓设计确定 花园公寓3~24层实行分户式空调制冷和采暖,将来各户按实际耗用天然气付 费即可,所以不属集中计算空调制冷和采暖的计费面积。 (三)物业管理费的计费对象 (1)花园公寓的物业管理各项费用(包括租金),一律由物业公司统一对外、 统一计收、统一支付; (2)各项费用计收的对象为花园公寓业主 物业管理费的计费标准及价格详见表3-1
[示例 3-6] 花园公寓物业管理收入测算 一、物业管理费用的来源 （一）物业管理费的收费原则 收费原则如下： （1）各项物业管理实行“代理制”计费，均按“取之于民，用之于民；高 来高去，低来低去；结余结转下年度继续使用，超支下年度收入弥补”的原则进 行费用核算和计收； （2）各种费用，凡能按表计收的，如水费、电费、燃气费等一律按月实耗 数和规定价格计收；不能直接计收的，经过详细测算，按建筑面积分配计收； （3）各项费用，凡国家和北京市有关规定的，一律按规定价格计收，如采 暖费、水、电、燃气等；暂无具体规定的，经过详细测算，提出建议价格，经业 主委员会审查同意后计收。 （二）物业管理面积的划分 为了使物业管理中的各项收费、计费准确，收费合理，根据开发商提供的有 关资料，初步划分测算如下： （1）花园公寓物业管理计费面积=商住公寓面积 33781.36 ㎡+停车场面积 7418.26 ㎡+多种经营面积 3660.38 ㎡=44860 ㎡。 （2）公共设施运行费计费面积与物业管理费计费面积相同，为 44860 ㎡。 （3）空调制冷及采暖计费面积：花园公寓设计上实行集中空调制冷和采暖 的只是地下及地上一、二层商业用房部分。地下的洗衣房（65 ㎡）+餐厅（524 ㎡）+地上 1～2 层商业面积 3071.38 ㎡=3660.38 ㎡。因为花园公寓设计确定 花园公寓 3～24 层实行分户式空调制冷和采暖，将来各户按实际耗用天然气付 费即可，所以不属集中计算空调制冷和采暖的计费面积。 （三）物业管理费的计费对象 （1）花园公寓的物业管理各项费用（包括租金），一律由物业公司统一对外、 统一计收、统一支付； （2）各项费用计收的对象为花园公寓业主。 物业管理费的计费标准及价格详见表 3-1
表3-1物业管理费的计费标准及价格 序号吸费计量收费价 项目单位格/|收费价格依据 服务内容或时间或项目 收费对象 花园公寓公共区域(包括门 根据花园公寓实际 厅、楼道、电梯厅、公共卫生间、 管理费月m398情况、建筑档次,参照 同类花园公寓测算 商场、停车场、公共设施)的卫 生保洁、消防保安、绿化租摆 根据花园公寓实际 2|公共设施\300情况、建筑档次,参照 电梯、供电系统给排水系\业 生主 运行费 同类花园公寓测算 统、消防保安系统、自控系统 北京市物价局( 地上1~2层商 北京市规定每年11月15 3采暖费期m28.00字1998]第475号文件 业区域、地下多种 规定 日至次年3月15日为采暖期 营面积、承租用户 北京市规定制冷期从每 4空调|期mx0情筑档次,参刚共8天每天供冷1小时7-|业区域地下多种经 同类花园公寓测算18时,延长时间另外收费,层营面积、承租用户 高超过4m的加倍收费 6电费kWh 按北京市文件规定 业主或用户 7[燃气费|m3 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用 物业管理费收入明细表 物业管理费收入明细表见表3-2 表3-2物业管理费收入明细表 计费面积 金额/元 序号 收费项目 计费价格及标准 月度 1 物业管理费 44860398元/(月m 2142514 采暖费 36603828元/(期m) 188489 空调费 3660.3870元/(期m) 471223 4公共设施运行费48603.00元/(期m) 1610813 合计 4413039 说明:花园公寓地上一层商场层高5.35m、面积1360.14m3,二层商场层 高4.5m、面积171.24m3,两层面积合计3071.38m2,实行中央空调制冷和 采暖,按北京市规定:层高超过4m的要加以倍收费,即采暖费=3071.38m (28元/m×2)=17197元空调制冷费=3071.38m2x(70元/m2×2)429993
表 3-1 物业管理费的计费标准及价格 序号 收费 项目 计量 单位 收费价 格/元 收费价格依据 服务内容或时间或项目 收费对象 1 物 业 管理费 月·㎡ 3.98 根据花园公寓实际 情况、建筑档次，参照 同类花园公寓测算 花园公寓公共区域（包括门 厅、楼道、电梯厅、公共卫生间、 商场、停车场、公共设施）的卫 生保洁、消防保安、绿化租摆 业主 2 公共设施 运行费 月·㎡ 3.00 根据花园公寓实际 情况、建筑档次，参照 同类花园公寓测算 电梯、供电系统、给排水系 统、消防保安系统、自控系统 业主 3 采暖费 期·㎡ 28.00 北京市物价局（工） 字[1998]第 475 号文件 规定 北京市规定每年 11 月 15 日至次年 3 月 15 日为采暖期 地上 1～2 层商 业区域、地下多种经 营面积、承租用户 4 空 调 制冷费 期·㎡ 70.00 根据花园公寓实际 情况、建筑档次，参照 同类花园公寓测算 北京市规定制冷期从每年 6～9 月共 4 个月，扣除节假日 共 88 天，每天供冷 11 小时（7～ 18 时），延长时间另外收费，层 高超过 4m 的加倍收费 地上 1～2 层商 业区域、地下多种经 营面积、承租用户 5 水 费 t 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用户 6 电 费 kW-h 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用户 7 燃气费 m3 按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收 业主或用户 二、物业管理费收入明细表 物业管理费收入明细表见表 3-2。 表 3-2 物业管理费收入明细表 序号 收费项目 计费面积/ ㎡ 计费价格及标准 金额/元 说 明 月度 年度 1 物业管理费 44860 3.98 元/（月·㎡） 2142514 2 采暖费 3660.38 28 元/（期·㎡） 188489 3 空调费 3660.38 70 元/（期·㎡） 471223 4 公共设施运行费 44860 3.00 元/（期·㎡） 1610813 合计 4413039 说明：花园公寓地上一层商场层高 5.35m、面积 1360.14 ㎡，二层商场层 高 4.5m、面积 1711.24 ㎡，两层面积合计 3071.38 ㎡，实行中央空调制冷和 采暖，按北京市规定：层高超过 4m 的要加以倍收费，即采暖费=3071.38 ㎡× （28 元/㎡×2）=171997 元，空调制冷费=3071.38 ㎡×（70 元/㎡×2）=429993 元
地下三层、二层洗衣房、餐厅等面积为589m 层高均在4m以下,采暖费=589m2×28元/m2=16492元,空调费=589 n2×70元/m2=41230元。 采暖费总收入=171997+16492=188489 空调制冷费总收入=429993+41230=471223元 花园公寓物业管理费支出测算 物业管理费支出测算 (一)人工费用支出 1、工资 (1)公司总经理1人,月薪为4000元,年薪为48000元; (2)总会计师1人,月薪为3500元,年薪为42000元 (3)总经理助理1人,月薪为3000元,年薪为36000元 (4)部门经理5人,每人月薪为2200元,年薪计132000元 (5)部门副经理1人,月薪为1800元,年薪为21600元; (6)主管级12人,每人月薪为1200元,年薪计172800元; (7)领班级12人,每人月薪为1000元,年薪计144000元; (8)员工35人,每人月薪为700元,年薪计294000元。 公司员工共68人,全年工资合计为890400元;平均每月工资为74200 元;人均年工资为13094元。 2、加班加点工资、保健、夜班津贴及奖金等 按基本工资的15%测算,共计为890400×15%=133560元 3、相关费用 按国家规定,合同制员工,以工资为基数计提的费用有:工资附加费14% (职工福利费7%,医药卫生补助金7%),工会经费2%,职工教育经费1.5%, 养老保险19%社会统筹,2003年调为20%)失业保险1.5%公伤保险0.5%, 医疗保险10%,企业补充医疗保险4%,以上各项共计为52.5%;临时工按规 定仅计提养老保险及失业保险,两项合计为20.5%。未来物业管理中一般员工 拟按50%使用临时工,即一般员工为35×50%=17人。所以相关费用应为 (1)合同制员工(890400-142800)×525%=392490元 (2)临时工142800×20.5%=29274元
地下三层、二层洗衣房、餐厅等面积为 589 ㎡。 层高均在 4m 以下，采暖费=589 ㎡×28 元/㎡=16492 元，空调费=589 ㎡×70 元/㎡=41230 元。 采暖费总收入=171997+16492=188489 元， 空调制冷费总收入=429993+41230=471223 元 花园公寓物业管理费支出测算 一、物业管理费支出测算 （一）人工费用支出 1、工资 （1）公司总经理 1 人，月薪为 4000 元，年薪为 48000 元； （2）总会计师 1 人，月薪为 3500 元，年薪为 42000 元； （3）总经理助理 1 人，月薪为 3000 元，年薪为 36000 元； （4）部门经理 5 人，每人月薪为 2200 元，年薪计 132000 元； （5）部门副经理 1 人，月薪为 1800 元，年薪为 21600 元； （6）主管级 12 人，每人月薪为 1200 元，年薪计 172800 元； （7）领班级 12 人，每人月薪为 1000 元，年薪计 144000 元； （8）员工 35 人，每人月薪为 700 元，年薪计 294000 元。 公司员工共 68 人，全年工资合计为 890400 元；平均每月工资为 74200 元；人均年工资为 13094 元。 2、加班加点工资、保健、夜班津贴及奖金等 按基本工资的 15%测算，共计为 890400×15%=133560 元。 3、相关费用 按国家规定，合同制员工，以工资为基数计提的费用有：工资附加费 14% （职工福利费 7%，医药卫生补助金 7%），工会经费 2%，职工教育经费 1.5%， 养老保险 19%（社会统筹，2003 年调为 20%），失业保险 1.5%，公伤保险 0.5%， 医疗保险 10%，企业补充医疗保险 4%，以上各项共计为 52.5%；临时工按规 定仅计提养老保险及失业保险，两项合计为 20.5%。未来物业管理中一般员工 拟按 50%使用临时工，即一般员工为 35×50%=17 人。所以相关费用应为： （1）合同制员工 （890400-142800）×52.5%=392490 元 （2）临时工 142800×20.5%=29274 元
以上两项合计为421764元。 4、工服、劳保及洗涤费 工服、劳保費用按年人均500元,洗涤费按毎人均100元计算,则年费用 为600×68=40800元 5、员工餐补费 午餐毎人每天按6元标ⅶ准补助,晚餐、夜餐标准相同,按午餐人数的20% 考虑,全年按265天-104天(星期六、日)-10天(法定节假日)=251天计 算 年员工餐补费=6×251×68+(6×251×68×20%)=122890元 以上5项费用支出合计为1609414元。 公司人工费用支出见表3-3 表3-3人工费用支出明细表 年费用 物业管理费 公共设施 空调采暖费 序号部门人数 人数 人数 运行费/元 1公司领导3 2办公室5 3|计财部5 4 L程部|20 5保安部15 11 4 6物业部|20 681609414441041385 214970253 71004 (二)公共区域维修维护费 公共区域维修维护费为10000元 (三)公区区域用水电费 公共区域用水电费为20000元 (四)卫生保洁费 卫生保洁费为90000元。其中: (1清凊洁费用包括卫生纸、垃圾袋、清洁剂及用貝等肭5000×12=60000 元 (2)外墙清洗(外委)费用为10000元 (3)垃圾清运、化粪池清掏(外委)费用为20000元
以上两项合计为 421764 元。 4、工服、劳保及洗涤费 工服、劳保费用按年人均 500 元，洗涤费按每人均 100 元计算，则年费用 为 600×68=40800 元。 5、员工餐补费 午餐每人每天按 6 元标准补助，晚餐、夜餐标准相同，按午餐人数的 20% 考虑，全年按 265 天-104 天（星期六、日）-10 天（法定节假日）=251 天计 算： 年员工餐补费=6×251×68+（6×251×68×20%）=122890 元 以上 5 项费用支出合计为 1609414 元。 公司人工费用支出见表 3-3。 表 3-3 人工费用支出明细表 序号 部门 人数 年费用 /元 人数 物业管理费 /元 人数 公共设施 运行费/元 人数 空调采暖费 /元 1 公司领导 3 3 2 办公室 5 5 3 计财部 5 5 4 工程部 20 17 3 5 保安部 15 11 4 6 物业部 20 20 合 计 68 1609414 44 1041385 21 497025 3 71004 （二）公共区域维修维护费 公共区域维修维护费为 10000 元。 （三）公区区域用水电费 公共区域用水电费为 20000 元。 （四）卫生保洁费 卫生保洁费为 90000 元。其中： （1）清洁费用（包括卫生纸、垃圾袋、清洁剂及用具等）为 5000×12=60000 元； （2）外墙清洗（外委）费用为 10000 元； （3）垃圾清运、化粪池清掏（外委）费用为 20000 元
(五)庭园及花园公寓内外绿化租摆费 庭园及花园公寓内外绿化租摆费为30000元。 (六)物业公司管理用固定资产折旧费及递延资产摊销费 固定资产原值30万元,年折旧率按6%计算,递延资产摊销费按年20%比 例摊销。毎年应计提折旧费18000元;递延资产250000元按20%比例摊销毎 年应摊50000元,两项合计每年为68000元 (七)保险费(公众责任险) 保险费(公众责任险)为20000元 (八)办公用品费 办公用品费为2000×12=24000元。 (九)通讯电话费 通讯电话费为20000元 (十)差旅费(含探亲费) 差旅费(含探亲费)为20000元。 (十—)车辆使用费 车辆使用费为35000元。 (十二)公关交际费 公关交际费为20000元 (十三)年检费及法律顾问费 年检费及法律顾问费为20000元。 (十四)印刷费 印刷费为12000元。 (十五)保安费 保安费为35000元。 以上15项直接费用支出合计1465385元 (十六)物业管理酬金 物业管理酬金为367746元(由物业管理费列支 (十七)税费 税费为224734元(由物业管理费列支 以上17项物业管理费用合计2057865元。 二、运行系统费用
（五）庭园及花园公寓内外绿化租摆费 庭园及花园公寓内外绿化租摆费为 30000 元。 （六）物业公司管理用固定资产折旧费及递延资产摊销费 固定资产原值 30 万元，年折旧率按 6%计算，递延资产摊销费按年 20%比 例摊销。每年应计提折旧费 18000 元；递延资产 250000 元按 20%比例摊销每 年应摊 50000 元，两项合计每年为 68000 元。 （七）保险费（公众责任险） 保险费（公众责任险）为 20000 元。 （八）办公用品费 办公用品费为 2000×12=24000 元。 （九）通讯电话费 通讯电话费为 20000 元。 （十）差旅费（含探亲费） 差旅费（含探亲费）为 20000 元。 （十一）车辆使用费 车辆使用费为 35000 元。 （十二）公关交际费 公关交际费为 20000 元。 （十三）年检费及法律顾问费 年检费及法律顾问费为 20000 元。 （十四）印刷费 印刷费为 12000 元。 （十五）保安费 保安费为 35000 元。 以上 15 项直接费用支出合计 1465385 元。 （十六）物业管理酬金 物业管理酬金为 367746 元（由物业管理费列支）。 （十七）税费 税费为 224734 元（由物业管理费列支）。 以上 17 项物业管理费用合计 2057865 元。 二、运行系统费用
(一)电梯系统 花园公寓设计安装电梯7部,其中有客梯4部、观光梯2部、货梯1部 其运行、维修、维护费用如下 (1)人工费用(包括工资、加班工资、奖金、津贴、保健、工服、三险、 劳保用品、餐补等):平均人年费用为23596元(下同),定员2人,人工费用 为2×23596=47192元。 (2)材料费:每部电梯每月维护材料费按300元预算,年费用为300×7 12=25200元。 (3)电费:测算7部电梯年耗电量在106680kWh,平均每1kWh电价 为080元,年用电费为85344元 (4)代维费为80000元。 (5)其他费用(年检、通讯、记录费等)约5000元 7部电梯每年的运行、维修、维护费用合计为242736元 (二)给排水系统 给排水系统包括自来水、排污、给排水用电(含雨水、污水、地下水)水 池清洗消毒、紫外线杀菌、日常维修材料、备品备件、人工费用及其他费用等。 (1)人工费:运行及维护、维修定员为5人,年费用:23596×5=117980 (2)维修材料及备品备件年费用为12000元。 (3)电费:预测年电费为0:0元/kWh×107948kWh=86359元 (4)水费:公共区域运行年用水量测算为每年约71000t,北京市规定水 费为28元/t,排污费为0.80元/t,合计为360元/t。水费为360元/tx 71000t=255600元 (5)清洗消毒费为每年20000元。 给排水费用合计为491939元 (三)供电系统运行费 供电系统运行费包括变压器及线路损耗、设备动力、照明、排风用电、外付 供电部门电缆代维、设备试验、电气仪表检验、防雷接地年检、维修材料备件、 通讯、运行记录、人工费用等。 (1)人工费:运行及维护维修保养定员5人,年费用为23596×5=117980
（一）电梯系统 花园公寓设计安装电梯 7 部，其中有客梯 4 部、观光梯 2 部、货梯 1 部， 其运行、维修、维护费用如下： （1）人工费用（包括工资、加班工资、奖金、津贴、保健、工服、三险、 劳保用品、餐补等）：平均人年费用为 23596 元（下同），定员 2 人，人工费用 为 2×23596=47192 元。 （2）材料费：每部电梯每月维护材料费按 300 元预算，年费用为 300×7 ×12=25200 元。 （3）电费：测算 7 部电梯年耗电量在 106680kW·h，平均每 1kW·h 电价 为 0.80 元，年用电费为 85344 元。 （4）代维费为 80000 元。 （5）其他费用（年检、通讯、记录费等）约 5000 元。 7 部电梯每年的运行、维修、维护费用合计为 242736 元。 （二）给排水系统 给排水系统包括自来水、排污、给排水用电（含雨水、污水、地下水）、水 池清洗消毒、紫外线杀菌、日常维修材料、备品备件、人工费用及其他费用等。 （1）人工费：运行及维护、维修定员为 5 人，年费用：23596×5=117980 元。 （2）维修材料及备品备件年费用为 12000 元。 （3）电费：预测年电费为 0.80 元/kW·h×107948kW·h=86359 元。 （4）水费：公共区域运行年用水量测算为每年约 71000t，北京市规定水 费为 2.8 元/t，排污费为 0.80 元/t，合计为 3.60 元/t。水费为 3.60 元/t× 71000t=255600 元。 （5）清洗消毒费为每年 20000 元。 给排水费用合计为 491939 元。 （三）供电系统运行费 供电系统运行费包括变压器及线路损耗、设备动力、照明、排风用电、外付 供电部门电缆代维、设备试验、电气仪表检验、防雷接地年检、维修材料备件、 通讯、运行记录、人工费用等。 （1）人工费：运行及维护维修保养定员 5 人，年费用为 23596×5=117980 元
(2)材料(灯具、电气材料)备件费为20元。 (3)电费 d设备运行用电,经测算,年电费为080元/kWh×191848kWh=153478 元。 公共区域用电经测算年电费为0:0元/kWhx80680kWh=64544元。 以上两项合计为218022元。 (4)外委费用 电缆代维费为5000元 设备试验费为10000元; 3仪表检验费为5000元; e防雷接地年检费为1000元 以上4项合计为21000元。 (5)其他费用为2000元。 供电费用合计为379002元。 (四)自控系统运行费(含网络、音响、电视、广播 运行费包括设备、照明等用电、日常维修、维护用材料及备件、打印、通讯、 记录及人工费用等。 (1)人工费:23596×5=117980元。 (2)材料备件费用为20000元。 (3)电费:0.80元/kWh×100800kWh=80640元 (4)其他费用(通讯、记录、打印等)为2000元。 自控系统运行费合计为220620元。 (五)消防保安控制系统运行费 进行费包括消防、保发监控机房设备、照明等用电、日常维修材料、备件、 探头及烟感清洗、通讯、记录、打印、人工费用等 (1)人工费:定员为4人,4×23596=94384元。 2)材料费、备件费为20000元 (3)电费:0.80元/Kwh×40160kWh=32128元 (4)其他费用(通讯、记录、打印等)为2000元。 消防保安控制系统运行费合计为148512元 (六)采暖费
（2）材料（灯具、电气材料）、备件费为 20000 元。 （3）电费： ○1设备运行用电，经测算，年电费为 0.80 元/kW·h×191848kW·h=153478 元。 ○2公共区域用电，经测算，年电费为 0.80 元/kW·h×80680kW·h=64544 元。 以上两项合计为 218022 元。 （4）外委费用： ○1电缆代维费为 5000 元； ○2设备试验费为 10000 元； ○3仪表检验费为 5000 元； ○4防雷接地年检费为 1000 元。 以上 4 项合计为 21000 元。 （5）其他费用为 2000 元。 供电费用合计为 379002 元。 （四）自控系统运行费（含网络、音响、电视、广播） 运行费包括设备、照明等用电、日常维修、维护用材料及备件、打印、通讯、 记录及人工费用等。 （1）人工费：23596×5=117980 元。 （2）材料备件费用为 20000 元。 （3）电费：0.80 元/kW·h×100800kW·h=80640 元。 （4）其他费用（通讯、记录、打印等）为 2000 元。 自控系统运行费合计为 220620 元。 （五）消防保安控制系统运行费 进行费包括消防、保发监控机房设备、照明等用电、日常维修材料、备件、 探头及烟感清洗、通讯、记录、打印、人工费用等。 （1）人工费：定员为 4 人，4×23596=94384 元。 （2）材料费、备件费为 20000 元。 （3）电费：0.80 元/Kw.h×40160kW.h =32128 元。 （4）其他费用（通讯、记录、打印等）为 2000 元。 消防保安控制系统运行费合计为 148512 元。 （六）采暖费
采暖费包括人工费、材料备件费、热系统运行费、电费、水费等。按北京市 规定,采暖期从每年11月15日开始至次年3月15日止,共计4个月(120 天)采暖费用如下 (1)人工费:定员为3人,3×23596÷2=35394 (2)材料备件费为40000元 (3)电费:经测算,年电费为326485kWh×080元/kWh=261188元。 (4)水费:经测算,年水费为5246×360元/t=18886元 (5)记录、打印费为2000元。 (6)清水消毒费为20000元。 7)代维校验费为10000元。 采暖费合计为387468元 (七)空调运行费 空调运行费包括人工费、材料备件费、电费、水费、其他费用等。 按北京市规定,空调制冷期从每年6月15日开始至9月15日止,本方案 考虑从6月1日至9月30日每天供冷11小时(7-18时),法定节假日共计88 天停止供冷。业主和用户如需增加或延长供冷时间,应提前通知物业公司,以便 安排供冷,费用另计。另外,按北京市物价局规定,建筑层高超过4m的应加倍 收费。空调制冷费测算如下 1)人工费:定员为3人,3×23596÷2=35394元。 2)材料备件费为30000元 (3)电费为160604kWhx08kWh=128483元 (4)水费为20977t×3.6元/t=75517元。 (5)其他费用为10000元。 (6)代委校验费为10000元。 (7)市政热水费:1t/h×120天x24h×4.50元t=12960元。 空调运行费用合计为302354元 花园公寓物业管理费及运行费、采暖空调费支出分别见表3-4、表3-5。 表3-4花园公寓物业管理费支出汇总表 单位:元 序号费用项目物业管理费公共设施运行费采暖费 空调费 合计 人工费 1041385 497025 35394 35394 1609414 材料费 10000 93600 40000 30000173600
采暖费包括人工费、材料备件费、热系统运行费、电费、水费等。按北京市 规定，采暖期从每年 11 月 15 日开始至次年 3 月 15 日止，共计 4 个月（120 天）。采暖费用如下： （1）人工费：定员为 3 人，3×23596÷2=35394 元。 （2）材料备件费为 40000 元。 （3）电费：经测算，年电费为 326485kW.h×0.80 元/kW.h=261188 元。 （4）水费：经测算，年水费为 5246t×3.60 元/t=18886 元。 （5）记录、打印费为 2000 元。 （6）清水消毒费为 20000 元。 （7）代维校验费为 10000 元。 采暖费合计为 387468 元。 （七）空调运行费 空调运行费包括人工费、材料备件费、电费、水费、其他费用等。 按北京市规定，空调制冷期从每年 6 月 15 日开始至 9 月 15 日止，本方案 考虑从 6 月 1 日至 9 月 30 日每天供冷 11 小时（7-18 时），法定节假日共计 88 天停止供冷。业主和用户如需增加或延长供冷时间，应提前通知物业公司，以便 安排供冷，费用另计。另外，按北京市物价局规定，建筑层高超过 4m 的应加倍 收费。空调制冷费测算如下： （1）人工费：定员为 3 人，3×23596÷2=35394 元。 （2）材料备件费为 30000 元。 （3）电费为 160604kW.h×0.8kW.h=128483 元。 （4）水费为 20977t×3.6 元/t=75517 元。 （5）其他费用为 10000 元。 （6）代委校验费为 10000 元。 （7）市政热水费：1t/h×120 天×24h×4.50 元/t=12960 元。 空调运行费用合计为 302354 元。 花园公寓物业管理费及运行费、采暖空调费支出分别见表 3-4、表 3-5。 表 3-4 花园公寓物业管理费支出汇总表 单位 ：元 序号 费用项目 物业管理费 公共设施运行费 采暖费 空调费 合计 备注 1 人工费 1041385 497025 35394 35394 1609414 2 材料费 10000 93600 40000 30000 173600
保安费 35000 35000 10000 502493 261188128483 902164 456 水费 10000 18886 75517 保洁费 90000 90000 绿化费 30000 789 折旧、摊销费 6800 68000 含摊销费 保险费 20000 20000 10 办公通讯费 44000 44000 11差旅交通费 20000 20000 车辆使用费 35000 35000 13 公关交际费 20000 20000 14 印刷费 12000 12000 顾问费 20000 20000 外委费用 80000 80000 17 其他费用 20000 52000 32000 136960 直接费小计 1465385 1480718 3874683023543635925 管理酬金 367746 367746 19 224734 224734 费用合计 2057865 18|387468302 4228405 表3-5花园公寓运行费支出、采暖空调费支出汇总表 单位 序号费用项目 电梯 供水供电楼宇自控消防监控|合计 暖空调 人工费 47192117980117980117980943844955163539435394 2材料备件费25200 200020000 20000 20000972004000030000 电费 8534 8635921802280640 32128502493261188128483 水费 255600 255600188675517 代维费80000 21000 1010001000010000 6消毒清洗费 20000 2000020000 热水费 12960
3 保安费 35000 35000 4 电费 10000 502493 261188 128483 902164 5 水费 10000 255600 18886 75517 360003 6 保洁费 90000 90000 7 绿化费 30000 30000 8 折旧、摊销费 6800 68000 含摊销费 9 保险费 20000 20000 10 办公通讯费 44000 44000 11 差旅交通费 20000 20000 12 车辆使用费 35000 35000 13 公关交际费 20000 20000 14 印刷费 12000 12000 15 顾问费 20000 20000 16 外委费用 80000 80000 17 其他费用 20000 52000 32000 32960 136960 直接费小计 1465385 1480718 387468 302354 3635925 18 管理酬金 367746 367746 19 税金 224734 224734 费用合计 2057865 1480718 387468 302354 4228405 表 3-5 花园公寓运行费支出、采暖空调费支出汇总表 单位： 元 序号 费用项目 电梯 供水 供电 楼宇自控 消防监控 合计 采暖 空调 1 人工费 47192 117980 117980 117980 94384 495516 35394 35394 2 材料备件费 25200 12000 20000 20000 20000 97200 40000 30000 3 电费 85344 86359 218022 80640 32128 502493 261188 128483 4 水费 255600 255600 18886 75517 5 代维费 80000 21000 101000 10000 10000 6 消毒清洗费 20000 20000 20000 7 热水费 12960
8其他费用 2000 200011000200010000 9费用合计242736491939379002220201485121482809387468302354 花园公寓物业管理费收支预算 本建议方案从表3-2、表3-4和表3-5可以计算出花园公寓物业管理费年 度收支预算数字,如表3-6所示。 表3-6花园公寓物业管理费年度收支预算表 单位:元 收入项目 支出项目 金额 1 物业管理费收入 2142514 物业管理费支出 2057865 2 公共设施运行费收入 1610813 公共设施运行费支出 1480718 采暖费收入 188489 采暖费支出 387468 4 空调制冷费收入 471223 空调制冷费支出 4228405 结余 184634 合计 4413039 4413039 花园公寓物业管理费年度收支预算表 从表3-6可以看出,年度总收入为4413039元,年度总支出为4228405 元,收支相抵,节约184634元,但项目中有超支,主要项目是采暖费,每年 采暖收入只有188489元,实际支出高达387468元,为什么支出多,收入少? 经计算分析,主要原因是 (1)花园公寓设计上实行集中采暖面积是地下3层、地上两层,总面积 1290512m-停车场面积7418.26m2(不供暖)=实际供暖面积5486.86m3, 但是实际能计算收费的面积仅为3660.38m,因为地上3~24层的业主都采用 分体热风炉采暖,所以3~24层公共区域发生的采暖费或者单独计算,按建筑 面积向业主计收;或者由已收物业管理费抵补。本方案未单独计算,将来由业 主委员会决定 (2)收费价格低,北京市物价局京价(工)字[1998]第475号文规定采 暖收费标准仅为28元/(期-m),适于普通居民小区,对高档公寓的温度和服 务要求显然不足。为了解决采暖费超支的问题,我们建议采取如下措施
8 其他费用 5000 2000 2000 2000 11000 2000 10000 9 费用合计 242736 491939 379002 220620 148512 1482809 387468 302354 花园公寓物业管理费收支预算 本建议方案从表 3-2、表 3-4 和表 3-5 可以计算出花园公寓物业管理费年 度收支预算数字，如表 3-6 所示。 表 3-6 花园公寓物业管理费年度收支预算表 单位：元 序号 收入项目 金额 支出项目 金额 1 物业管理费收入 2142514 物业管理费支出 2057865 2 公共设施运行费收入 1610813 公共设施运行费支出 1480718 3 采暖费收入 188489 采暖费支出 387468 4 空调制冷费收入 471223 空调制冷费支出 302354 小计 4228405 结余 184634 合计 4413039 合计 4413039 一、花园公寓物业管理费年度收支预算表 从表 3-6 可以看出，年度总收入为 4413039 元，年度总支出为 4228405 元，收支相抵，节约 184634 元，但项目中有超支，主要项目是采暖费，每年 采暖收入只有 188489 元，实际支出高达 387468 元，为什么支出多，收入少？ 经计算分析，主要原因是： （1）花园公寓设计上实行集中采暖面积是地下 3 层、地上两层，总面积 12905.12 ㎡-停车场面积 7418.26 ㎡（不供暖）=实际供暖面积 5486.86 ㎡， 但是实际能计算收费的面积仅为 3660.38 ㎡，因为地上 3～24 层的业主都采用 分体热风炉采暖，所以 3～24 层公共区域发生的采暖费或者单独计算，按建筑 面积向业主计收；或者由已收物业管理费抵补。本方案未单独计算，将来由业 主委员会决定。 （2）收费价格低，北京市物价局京价（工）字[1998]第 475 号文规定采 暖收费标准仅为 28 元/（期·㎡），适于普通居民小区，对高档公寓的温度和服 务要求显然不足。为了解决采暖费超支的问题，我们建议采取如下措施：
